Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2016 г. N 15АП-10599/15

город Ростов-на-Дону

08 апреля 2016 г.

дело N А53-2907/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Галова В.В., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии:

от истца - Потеря Ольга Васильевна по доверенности от 30.03.2016;

от ответчика - Золотухин Александр Иванович по доверенности от 12.02.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 13.05.2015 по делу N А53-2907/2015,

принятое судьей Прокопчук С.П.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Темерник" (ИНН 6167123402 ОГРН 1136195011150)

об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.09.2000 N 15522и,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Темерник" (далее - общество) об обязании подписать дополнительное соглашение N 6 к договору аренды N 15522и от 19.09.2014; обязании представить в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области подписанное дополнительное соглашение N 6 к договору аренды земельного участка N 15522и от 19.09.2000 для регистрации его в установленном порядке (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 70 - 71)).

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 19.09.2000 N 15522и обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Поскольку в департамент не предоставлены документы о вводе в эксплуатацию завершенных строительством объектов, руководствуясь постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120, департаментом подготовлено дополнительное соглашение об определении размера арендной платы на основании отчета оценщика. Однако в добровольном порядке дополнительное соглашение обществом не подписано.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что у ответчика отсутствует обязанность подписывать подготовленное дополнительное соглашение; истцом не предоставлено обоснование того, что в спорный период ответчик обязан был уплачивать арендную плату, исходя из рыночной стоимости права аренды.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования - удовлетворить.

В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе истец указывает, что цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, что не лишает стороны права требовать внесения изменений в соответствующий договор аренды. Согласно статье 173 АПК РФ суд должен указать вывод по каждому спорному условию договора, процессуальное законодательство не ограничивает право суда принять новую редакцию пункта договора, отличающуюся от редакции, предложенной стороной спора. Дополнительными соглашениями от 23.06.2009, от 26.05.2010, от 28.08.2011, от 20.07.2012 стороны изменили порядок определения арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы для розничных рынков. Однако в период с 01.11.2011 обществу не выдавалось разрешение на право организации розничных рынков, следовательно отсутствуют основания для дальнейшего применения ставки арендной платы для розничных рынков и исчисления размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору от 19.09.2000 N 15522и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону, действующий в качестве уполномоченного органа местного самоуправления, передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" сроком на 49 лет (с 14.06.2000 по 14.06.2049) земельный участок общей площадью 16 066 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, промышленно-коммунальная зона ж.р. "Темерник", для ПИР и строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка (т. 1 л.д. 10 - 16). Согласно пункту 1.2 договора, границы земельного участка определены в плане, являющемся приложением N 1 к договору. Государственная регистрация договора аренды произведена 19.09.2000 за номером 27.

По договору уступки права аренды земельного участка от 20.12.2013, зарегистрированного 15.01.2014 за N 61-61-01/568/2013-482, право аренды земельного участка приобретено ответчиком (обществом "Темерник").

Согласно дополнительному соглашению от 14.03.2014 N 5, департамент, действующий в качестве уполномоченного органа местного самоуправления, и общество (ответчик) внесли изменения в наименование арендатора: слова "ООО "Юпитер" читать "ООО "ТЕМЕРНИК". В дополнительном соглашении от 14.03.2014 N 5 также конкретизированы индивидуализирующие признаки земельного участка: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 09.04.2014 за N 61-61-01/249/2014-92 (т.1 л.д. 17 - 18).

Согласно доводам департамента, цена по настоящему договору аренды является регулируемой.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным доводом ввиду следующего.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Требование о регулировании арендной платы на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, было предусмотрено, в частности, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.

Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие 30.10.2001 (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), т.е. после даты заключения договора, даты его государственной регистрации - 19.09.2000.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, арендная плата, определенная в договоре от 19.09.2000 N 15522и не является регулируемой.

В пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено: если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Следовательно, на изменение арендной платы в соответствии с положениями нормативных актов может быть указано в самом договоре аренды даже в том случае, если арендная плата не является регулируемой.

Однако соответствующие указания в договоре аренды от 19.09.2000 N 15522и применительно к порядку определения арендной платы отсутствуют.

Так пунктом 7.1 договора аренды от 19.09.2000 N 15522и предусмотрено: изменения, дополнения и поправки к тексту настоящего договора оформляются дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон, либо вносятся в текст договора; в случае отсутствия технической возможности внести текст изменений, дополнений или поправок в текст договора, договор подлежит переоформлению.

Пунктом 2.1 договора аренды от 19.09.2000 N 15522и установлена формула расчета размера арендной платы: А = РС (средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка) х Ки (коэффициент индексации ставок земельного налога) х Кз (коэффициент зоны градостроительной цели (территориальной зоны)) х Ккр (коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов) х S (площадь земельного участка).

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 19.09.2000 N 15522и, арендатор в соответствии с решением федеральных органов государственной власти об изменении коэффициента Ки, а также в соответствии с постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента Ккр в месячный срок самостоятельно производит расчет нового размера арендной платы за землю и предоставляет его в налоговые органы по месту учета.

Таким образом, условиями договора допускалось изменение на основании нормативных актов только конкретных коэффициентов формулы, но не порядка расчета размера арендной платы.

Заявителем апелляционной жалобы суду апелляционной инстанции предоставлены дополнительные соглашения от 23.06.2009 N 1, от 26.05.2010 N 2, от 11.08.2011 N 3 (т. 1 л.д. 99 - 104), согласно тексту которых на основании действующих нормативных актов сторонами изменялся порядок расчета арендной платы по соответствующим годам. При этом в каждом последующем соглашении могла быть пересмотрена арендная плата за предыдущие годы.

Текст изменений формулировался следующим образом: "1.1. Расчет арендной платы на 2011 год:...", - далее в пункте дополнительного соглашения воспроизведено обоснование расчета арендной платы на соответствующий год (формула, коэффициенты, конкретные значения коэффициентов).

Вместе с тем, из текста дополнительных соглашений не следует, что соответствующий порядок расчета арендной платы должен применяться автоматически ко всем последующим годам (это подтверждается и самой практикой периодического перезаключения дополнительных соглашений). Также в тексте дополнительных соглашений отсутствует оговорка, что впредь арендная плата будет определяться на основании соответствующих нормативных актов.

Следовательно, несмотря на заключение дополнительных соглашений, арендная плата по договору от 19.09.2000 N 15522и не является регулируемой.

При таких обстоятельствах истец должен обосновать свое право требовать внесения изменений в договор аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Соответствующее обоснование в исковом заявлении (дополнительных письменных пояснениях истца суду первой инстанции) отсутствует.

Общие положения гражданского законодательства о договоре аренды не позволяют арендодателю произвольно требовать пересмотра размера арендной платы.

При таких обстоятельствах в иске отказано правомерно.

Судом первой инстанции верно отказано в удовлетворении исковых требований, нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено; суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2015 по делу N А53-2907/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина