Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2016 г. N 13АП-30153/15

г. Санкт-Петербург

07 апреля 2016 г.

Дело N А56-49170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тюниным Н.Н.

при участии:

от истца: представитель Михайлова М.М. (доверенность от 07.07.2015)

от ответчика: представитель Проволоцкий В.В. (доверенность от 05.02.2016)

от 3-их лиц: 1- не явился, извещен,

2- представители Иванен Д.Г. (доверенность от 11.01.2016),

Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-30153/2015, 13АП-30154/2015) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2015 по делу N А56-49170/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ИП Костина Сергея Владимировича

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об оспаривании рыночной стоимости недвижимого имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель Костин Сергей Владимирович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, дом 23, корп. 1, литер А, пом. 31 Н, общей полезной площадью 19 кв.м, с кадастровым номером 78:13:0007407:5187, находящегося на 1 этаже, указанной в договоре аренды от 02.04.2001 N 21-А001916 как 2 470 000 руб.; просил изложить пункты договора в следующей редакции: пункт 2.1 изложить: "Объект продается по цене, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно-оценочной экспертизы"; в приложении N 1 договора "Ориентировочный график платежей" размер ежемесячных платежей определить с учетом стоимости выкупаемого имущества, установленной судом при определении редакции пункта 2.1 договора; пункт 7.5.2 изложить: "Настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление влечет для покупателя соответствующие последствия с момента его доставки покупателю"; пункт 7.6.1 договора исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд), государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН", предприятие).

Определением от 14.01.2014 удовлетворено ходатайство предпринимателя о проведении экспертизы, назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Экспертный центр Северо-Запада" Строковой Н.Ю.

Решением от 12.10.2015 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Бухарестская ул., дом 23, к.1, литер А, пом. 31Н, общей площадью 19 кв.м, с кадастровым номером 78:13:0007407:5187, находящегося на 1 этаже, в размере 2470000 руб.; установил для целей договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Бухарестская ул., дом 23, к.1, литер А, пом.31Н, общей площадью 19 кв.м, с кадастровым номером 78:13:0007407:5187, находящегося на 1 этаже, цену помещения в размере 1 523 710 руб. 98 коп., указав ее в пункте 2.1 договора; установить в приложении N 1 договора "Ориентировочный график платежей" размер ежемесячных платежей с учетом стоимости выкупаемого имущества, установленной в пункте 2.1 договора. В удовлетворении остальной части требований отказано. Также с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ИП Костина С.В. взыскано 4000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителей, 70 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на необоснованность решения, нарушение судом норм материального и процессуального права, просил решение изменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении требований предпринимателя отказать. Комитет полагал, что вывод суда о недостоверности выполненного предприятием отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.03.2014 N 31-8-0168(066)-2014 противоречит Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). По мнению подателя жалобы, проведенная экспертиза спорного отчета оценщиком ООО "Экспертный центр Северо-Запада" не является допустимым доказательством, свидетельствующим, что спорный отчет является недостоверным, поскольку эксперт Строкова Н.Ю., которой в рамках настоящего дела была поручена экспертиза спорного отчета, не является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" и не может проводить экспертизу отчета в порядке, установленном статьями 16.2, 17.1 Закона об оценочной деятельности. В подтверждение доводов жалобы Комитет сослался на определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 302-ЭС15-9055 по делу N А78-9346/2013. Также Комитет полагал, что заключение судебной экспертизы от 10.06.2015 N 146 не может быть признано надлежащим доказательством по делу, а величина оценки, указанная в заключении, по правилам статьи 12 Закона об оценочной деятельности не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, что является основанием для проведения повторной экспертизы спорного объекта недвижимости. В жалобе указано, что судом не исследовались обстоятельства, когда именно предпринимателем было подано заявление на выкуп спорного помещения. Комитет полагал, что предприниматель утратил преимущественное право на приобретение спорного помещения, поскольку в тридцатидневный срок не подписал договор купли-продажи помещения.

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" также подало апелляционную жалобу, в которой, сославшись на неприменение судом закона, подлежащего применению, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, на нарушение судом норм процессуального права, просило назначить повторную судебную экспертизу, решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы полагал выводы суда основанными на недопустимых доказательствах, поскольку заключение судебного эксперта выполнено с нарушением норм действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, что привело к занижению стоимости помещения. При этом податель жалобы указал на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в необоснованном отклонении ходатайства предприятия о назначении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта.

Общество в отзывах на жалобы просило решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, просило отказать предприятию в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы. В отзыве Фонд изложил солидарную с Комитетом и предприятием позицию, просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель Комитета заявил ходатайство о замене Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в связи с его переименованием и реорганизацией. Учитывая, что переименование Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и реорганизация в форме присоединения к нему другого юридического лица подтверждаются представленными документами, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ответчика на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Представитель предприятия поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в целях установления достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости. Представитель истца возразил против назначения повторной судебной экспертизы, представитель Комитета поддержал заявленное предприятием ходатайство.

Представитель Комитета заявил ходатайство о приобщении к делу копии заявления ИП Костина С.В. от 12.12.2013. Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, может в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления. В данном случае при возникших обстоятельствах для полного и всестороннего рассмотрения дела требовалось приобщение дополнительных доказательств.

Принимая во внимание заявленное предприятием ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы и руководствуясь принципом минимизации судебных расходов, апелляционный суд при отсутствии принципиальных возражений представителей участвующих в деле лиц предложил ГУП "ГУИОН" представить оценку рыночной стоимости объекта недвижимости на дату подачи предпринимателем заявления (12.12.2013), в силу чего определением от 13.01.2016 отложил судебное разбирательство.

В судебном заседании 24.02.2016 представитель ГУП "ГУИОН" заявил о приобщении к делу отчета от 05.02.2016 N 31-8-0168(066)К-2014) об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бухарестская ул., дом 23, корпус 1, литера А, пом.31-Н, кадастровый номер 78:13:0007407:5187; заключения эксперта от 12.12.2013 по результатам проверки отчета от 05.02.2016 N 31-8-0168(066)к-2014). Представитель предпринимателя заявил ходатайство о приобщении к делу правовой позиции истца с учетом отчета, представленного ГУП "ГУИОН" на 12.12.2013. Апелляционный суд удовлетворил заявленные ходатайства.

Определением суда от 24.02.2016 по ходатайству ГУП "ГУИОН" об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления с правовой позицией истца судебное разбирательство отложено. Участвующим в деле лицам предложено изложить правовые позиции с учетом представленного расчета, дополнительных доказательств. В судебном заседании 02.03.2016 ГУП "ГУИОН" представлены возражения на замечания истца к отчету, определением суда от 02.03.2016 судебное разбирательство отложено в связи с не выполнением ГУП "ГУИОН" указанных судом в определении от 24.02.2016 процессуальных действий в соответствии с требованиями процессуального законодательства и невозможностью рассмотрения дела без проверки являющихся спорными обстоятельств.

В судебном заседании представители Комитета и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную позицию, поддержали доводы своих апелляционных жалоб, просили решение суда отменить, представитель предпринимателя против удовлетворения апелляционных жалоб возразил, по основаниям, изложенным в отзывах, правовой позиции, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор от 02.04.2001 N 21-А001916 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, дом 23, корпус 1, литер А, пом. 31 Н, общей полезной площадью 19 кв.м, с кадастровым номером 78:13:0007407:5187, находящегося на 1 этаже (далее - объект), для использования под нежилые цели (офис).

Пунктом 1.3 договора определен срок его действия - 5 лет с момента государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2001.

На основании распоряжения Комитета от 23.04.2014 N 593-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург ул. Бухарестская, дом 23, корпус 1, литер А, пом. 31 Н" определен способ приватизации ИП Костиным С.В. данного помещения - продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения, и в адрес предпринимателя 16.05.2014 направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения. Цена продажи объекта недвижимости установлена в размере 2 470 000 руб. в соответствии с отчетом от 27.03.2014 N 31-8-0168(066)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ГУП "ГУИОН".

Предприниматель, не согласившись с ценой продажи помещения, представил в Фонд и Комитет протоколы разногласий к договору купли-продажи, в которых указал, что цена продажи объекта, по его мнению, должна составлять 1470 000 руб., также представил график платежей с учетом данной суммы.

Письмом от 26.06.2014 N 3270/30 Фонд ответил обществу, что изменение цены не входит в его компетенцию. Фондом указано, что договор купли-продажи заключается в соответствии с распоряжением Комитета от 03.08.2013 N 233-рз, согласно пункту 1.1.2 которого цена продажи объекта определена на основании отчета предприятия от 27.03.2014 N 31-8-0168(066)-2014 по состоянию на 19.03.2014.

Предприниматель, не согласившись с установленной в проекте договора ценой выкупа объекта недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. В обоснование своей позиции истец представил отчет независимого оценщика - ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", в соответствии с которым стоимость спорного имущества составляет 1 559 812 руб. 56 коп.

Ввиду возникших разногласий сторон относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Из представленного экспертного заключения от 10.06.2015 N 146, выполненного экспертом ООО "Экспертный центр Северо-Запада" Строковой Н.Ю., следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1 523 710 руб. 98 коп. В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт дала пояснения к проведенным исследованиям.

Суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта, установленная ООО "Экспертный центр Северо-Запада", является наиболее достоверной и договор купли-продажи надлежит заключить по цене 1 523 710 руб. 98 коп., определенной в названном заключении.

Суд отклонил ходатайство ГУП ГУИОН о проведении экспертизы отчета, на основании которого Комитетом была определена выкупная стоимость объекта, в связи с несоответствием даты, по состоянию на которую была определена выкупная стоимость имущества, дате подачи предпринимателем заявки на выкуп помещения.

Исходя из того, что условия пунктов 2.1, 7.5.2, 7.6.1 договора не противоречат требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), соответствуют нормам гражданского законодательства, обеспечивают права продавца по погашению задолженности, не нарушают законных прав покупателя, суд первой инстанции в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал. Между тем предприниматель выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований не оспорил.

Апелляционный суд полагает изложенные в решении выводы обоснованными.

Как правомерно установлено судом, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Отчет об оценке рыночной стоимости имущества, подлежащего отчуждению арендатору, выполняется по заданию уполномоченного органа государственной власти, принимающего решение об условиях приватизации, а определение рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ подлежит рассмотрению судом, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд первой инстанции установил, что выполненное экспертом ООО "Экспертный центр Северо-Запада" Строковой Н.Ю. заключение эксперта от 10.06.2015 N 146 о проведении судебной экспертизы соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Довод жалобы о необоснованности отказа в проведении повторной экспертизы отклонен апелляционным судом в силу следующего.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов судом может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена повторная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из содержания оспариваемого истцом экспертного заключения следует, что эксперт дал ясные и полные ответы на все вопросы, поставленные перед ним судом; экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и неясностей.

Как оговорено в части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 названного Кодекса доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку заключение эксперта дано на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности (л.д. 1 - 114 т.4).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

Апелляционный суд, отказав в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по причине отсутствия к тому правовых оснований, вместе с тем, принимая во внимание процессуальные права подателей жалоб на рассмотрение дела в порядке апелляционного производства по имеющимся в данном деле и дополнительно представленным доказательствам, счел целесообразным предложить предприятию выполнить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом даты обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения (12.12.2013).

Исследовав представленный предприятием отчет от 05.02.2016 N 31-8-0168(066)К-2014) об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бухарестская ул., дом 23, корпус 1, литера А, пом.31-Н, кадастровый номер 78:13:0007407:5187 во взаимосвязи с имеющимися в деле доказательствами, включая отчет предприятия от 27.03.2014 N 31-8-0168(066)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, с учетом правовой позиции истца, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии юридически значимых фактов для определения иной цены выкупаемого помещения, отличной от указанной судом первой инстанции в судебном акте. Следует отметить, что предприятие определяло цену объекта с учетом наиболее эффективного использования помещения как торгового объекта. Однако согласно договору от 02.04.2001 N 21-А001916 спорное помещение передано предпринимателю в аренду сроком на 5 лет для использования под нежилые цели (офис). Также в расчете арендной платы (приложение к договору аренды) указано, что наилучшее использование нежилого помещения - офис (л.д. 13, 17 т.1). Из таблицы результатов аукционов, состоявшихся 24.04.2013 (продавец Фонд), усматривается, что нежилое помещение 30-Н, площадью 18,8 кв.м, 1 этаж по адресу: Санкт-Петербург, Бухарестская ул., дом 23, корпус 1, литера А, предложено к продаже по начальной цене 1 000 000 руб. (лист 135 отчета). Между тем доказательства, подтверждающие, что предприниматель использовал спорный объект как торговое предприятие, в деле отсутствуют.

Апелляционный суд также отклоняет довод Комитета об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного помещения, мотивированный ссылкой на пропуск установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N159-ФЗ тридцатидневного срока на подписание направленного ему договора купли-продажи. Соблюдение тридцатидневного срока на подачу иска было проверено в судебном заседании первой инстанции.

Протокол разногласий к договору направлен предпринимателем в установленный законом тридцатидневный срок; возникшие разногласия относительно цены продажи имущества переданы им на рассмотрение суда. Довод жалобы о том, что предприниматель, отказавшись от подписания договора купли-продажи помещения на условиях, предложенных продавцом, и направив ему протокол разногласий, в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N159-ФЗ утратил преимущественное право на приобретение арендованного имущества, основан на неправильном применении норм материального права. Предприниматель не заявлял отказ от подписания договора, получив результаты независимой рыночной оценки указанного помещения, направил продавцу протокол разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности предложенной Комитетом и Фондом в проекте договора рыночной оценки имущества.

Учитывая, что изложенные в решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд апелляционной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого решения. Соответственно, апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 октября 2015 года по делу N А56-49170/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина