Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2016 г. N 10АП-2318/16

г. Москва

11 апреля 2016 г.

Дело N А41-76401/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Виват" - Елисеева С.Л. (представителя по доверенности от 24.09.2015),

от администрации городского округа Домодедово Московской области - Лысенковой Ю.В. (представителя по доверенности от 08.10.2015),

от комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области - Лысенковой Ю.В. (представителя по доверенности от 08.10.2015)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 по делу N А41-76401/15, принятое судьей Новиковой Е.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Виват" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ администрации в реализации обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 177,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Дачная, д. 25;

- обязать администрацию совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность данного арендуемого имущества;

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости этого арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

- принять решение об условиях приватизации названного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель администрации и комитета в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил следующие обстоятельства.

Между комитетом и обществом заключен договор аренды от 28.05.1999 N 512-КИ (далее - договор, договор аренды), по условиям которого обществу в аренду под магазин переданы нежилые помещения общей площадью 572,7 кв. м., расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Дачная, д. 25. Государственная регистрация договора произведена 26.06.2000.

Пунктом 6.6 договора срок его действия установлен с 01.06.1999 до 31.12.2010.

Дополнительным соглашением от 15.06.2009 N 6 к договору площадь арендуемых помещений определена сторонами договора в размере 269,8 кв.м. Дополнительным соглашением от 05.02.2010 N 7 к договору срок его действия установлен с 01.06.1999 до 01.07.2015.

Общество 25.06.2015 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений общей площадью 269,8 кв.м.

Письмом от 01.07.2015 N 3-17/2438 администрация сообщила обществу об отсутствии возможности по отчуждению данных нежилых помещений со ссылкой на то, что эти помещения планируется использовать под муниципальные нужды.

Данный отказ общество оспаривать не стало и 24.08.2015 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых по договору нежилых помещений общей площадью 177,4 кв.м., расположенных на первом этаже указанного здания (по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Дачная, д. 25).

Письмом от 08.09.2015 N 2-12/846 администрация сообщила обществу также об отсутствии возможности по отчуждению данных нежилых помещений со ссылкой на то, что эти помещения планируется использовать под муниципальные нужды.

Не согласившись с администрацией, общество 25.09.2015 оспорило ее отказ от 08.09.2015 в судебном порядке.

Удовлетворяя заявление общества в полном объеме, суд первой инстанции признал его обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В данном случае с заявлением, отказ по которому оспаривается по настоящему делу, общество обратилось в администрацию 24.08.2015.

В связи с этим при разрешении спора подлежат применению положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении имущества), действующие на состоянию на эту дату.

Согласно части 2 статьи 9 Закона об отчуждении имущества в соответствующей редакции субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении имущества в указанной редакции субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Частью 2.1 статьи 9 Закона об отчуждении имущества предусмотрены особенности приватизации государственного и муниципального имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень.

В данном случае испрашиваемые обществом нежилые помещения, арендуемые им по договору с администрацией, в такой перечень не включены, что подтвердила администрация.

Как установлено частью 4 статьи 9 Закона об отчуждении имущества, в случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

На дату обращения общества с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении имущества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность (24.08.2015), общество непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная с 26.05.2000). У общества отсутствует задолженность по арендной плате, последнее относится к категории субъектов малого предпринимательства. Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела документами, администрацией и комитетом не оспариваются.

Ссылка администрации в обоснование отказа в выкупе заявленных обществом помещений на планы использовать эти помещения под муниципальные нужды является незаконной, поскольку это обстоятельство голословно и, кроме того, не может выступать основанием для отказа в приватизации имущества в соответствии с положениями Закона об отчуждении имущества, а также Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Ссылка администрации и комитета на направление обществу 18.03.2015 письма с уведомлением N 2-20/425 об истечении срока действия договора 01.07.2015 и о возможности заключения договора аренды на новый срок только по результатам проведения конкурсов или аукционов, отклоняется по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Общество отрицает получение такого письма от комитета.

Исследуя вопрос о доказанности данного обстоятельства, апелляционный суд установил, что в материалах дела имеется почтовое уведомлении о вручении с оттиском штампа об отправлении 18.03.2015. На обратном стороне этого уведомления с оттиском штампа почтового отделения имеется отметка о вручении 21.03.2015 с подписью неизвестного лица: ни фамилии, ни должности получателя в уведомлении не указано.

Таким образом, из копии почтового уведомления невозможно установить личность получателя.

На вопросы апелляционного суда, чья эта подпись, кто именно получил указанное письмо, представитель администрации и комитета ответить затруднился, пояснил, что в почтовое отделение администрация и комитет для выяснения этих вопросов не обращались.

При таких обстоятельствах, учитывая то, что общество отрицает получение этого письма, апелляционный суд признает не доказанным факт его получения обществом и, соответственно, ссылку администрации и комитета на то, что комитет возражал со стороны арендодателя против возобновления договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса - не подтвержденной.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

По состоянию на дату обращения общества в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых по договору нежилых помещений общей площадью 177,4 кв.м. (24.08.2015), комитет как сторона договора аренды сообщений об отказе от договора аренды обществу не направлял.

При этом 01.07.2015 и в настоящий период общество продолжало и продолжает пользоваться испрашиваемыми арендуемыми помещениями после истечения срока договора. Арендная плата за июль и август 2015 года уплачена, что подтверждается платежными поручениями от 11.08.2015 N 109 и от 10.09.2015 N 123, а также расчетом задолженности по арендной плате и пени по состоянию на 21.09.2015 (справкой об отсутствии задолженности). Комитет принимает арендную плату без возражений.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ администрации в реализации обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Вместе с тем согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 " 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона об отчуждении имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При рассмотрении апелляционной жалобы администрации, ссылающейся на это информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, апелляционным судом установлено наличие в составе испрашиваемого недвижимого имущества следующих помещений общего пользования общей площадью 16,3 кв.м.: лестничная клетка - 10,6 кв.м., тамбур - 3 кв.м., лифт - 2,7 кв.м. (номера соответствующих помещений на экспликации к поэтажному плану, составляющей технический паспорт от 30.06.2015, соответственно, - 4, 5, 12).

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что указанные помещения общей площадью 16,3 кв.м. предназначены для доступа в нежилые помещения, испрашиваемые обществом в собственность и расположенные на первом этаже здания (при этом в данные помещения имеется также другой, отдельный вход). При этом данные помещения общей площадью 16,3 кв.м. необходимы и для доступа в подвальные помещения, собственником которых при выкупе заявленных обществом помещений остается соответствующее муниципальное образование (в интересах которого действуют администрации и комитет). Эти (подвальные) помещения также могут эксплуатироваться в качестве отдельных объектов и служить предметом гражданско-правовых сделок, что подтверждается наличием между комитетом и обществом договорных обязательств в отношении данных помещений.

Таким образом, помещения общего пользования площадью 16,3 кв.м. (лестничная клетка - 10,6 кв.м., тамбур - 3 кв.м., лифт - 2,7 кв.м.) подлежат исключению из состава арендуемого имущества общей площадью 177,4 кв.м. подлежащего приватизации на основании Закона об отчуждении имущества по заявлению общества от 24.08.2015.

Довод администрации о том, что испрашиваемые помещения в оставшейся части (помещения N 1-3, 6-11, 13 общей площадью 161,1 кв.м. согласно экспликации к поэтажному плану, составляющей технический паспорт от 30.06.2015) не могут выступать предметом договора купли-продажи как не прошедшие кадастровый учет, отклоняется, поскольку они прошли технический учет ранее (в переходный период, предусмотренный пунктом 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ) и могут определены (выделены) как из соответствующих документов технического учета, так и из технического паспорта от 30.06.2015, выданного на помещения 01 литера А общей площадью 177,4 кв.м. (на первом этаже здания) с присвоением инвентарного номера 030:011-8412/01.

Принимая во внимание приведенные указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, апелляционный суд установил, что согласно экспликации к поэтажному плану, составляющей технический паспорт от 30.06.2015, на основе помещений N 1-3, 6-11, 13 общей площадью 161,1 кв.м. может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, который может выступать объектом купли-продажи.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 по делу N А41- 76401/15 изменить.

Признать незаконным отказ администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН: 5009005122; ОГРН: 1025001280149) в реализации общества с ограниченной ответственностью "Виват" (ИНН: 5009027870; ОГРН: 1025001275859) преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, выраженный в письме от 08.09.2015 N 2-12/846.

Обязать администрацию городского округа Домодедово Московской области (ИНН: 5009005122; ОГРН: 1025001280149) совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Виват" (ИНН: 5009027870; ОГРН: 1025001275859) на приобретение в собственность арендуемых помещений N 1-3, 6-11, 13 общей площадью 161,1 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г.Домодедово, ул.Дачная. 25, а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости данных арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- принять решение об условиях приватизации этих помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке:

- направить обществу с ограниченной ответственностью "Виват" (ИНН: 5009027870; ОГРН: 1025001275859) проект договора купли-продажи указанных помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН: 5009005122; ОГРН: 1025001280149) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Виват" (ИНН: 5009027870; ОГРН: 1025001275859) 3 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Н.В. Диаковская Е.А. Мищенко