Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2016 г. N 10АП-2997/16

г. Москва

11 апреля 2016 г.

Дело N А41-69456/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахина М.В.,

судей Александрова Д.Д., Мальцева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Гулиевым А.Ф.,

при участии в заседании:

от ООО "ЛЮБЕРЕЦКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" - Женина М.А. представитель по доверенности от 01.09.2015

от Администрации городского округа Балашиха - Кромской И.Н. представитель по доверенности от 15.03.2016,

от МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ - Акопян Р.Р. представитель по доверенности от 30.12.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЛЮБЕРЕЦКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" на решение Арбитражного суда Московской области от 18.01.2016 по делу N А41-69456/15, принятое судьей Саенко М.В., по исковому заявлению ООО "ЛЮБЕРЕЦКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" к Администрации городского округа Балашиха, третье лицо: МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" (далее - компания, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского округа Балашиха Московской области (далее - администрация, ответчик) о внесении изменений в пункты 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5, 4.2, 5.1 договора о развитии застроенной территории от 04.09.2007 N 2007/1, заключенного между администрацией и обществом, следующей редакции:

Пункт 3.1.2 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в многоквартирных домах, договорам найма специализированного жилого помещения, включенных в перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (Приложение N 1) в течение 71 (семидесяти одного) месяца с момента утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, но не позднее 30-ти (тридцати) дней до сноса такого многоквартирного дома, и исходя из потребности в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, составляющей не менее 50000 (пятидесяти тысяч) кв.м.. Сторонами определено, что указанная потребность в жилых помещениях рассчитана ориентировочно. В случае, если в силу требований жилищного законодательства для расселения многоквартирных домов, указанных в настоящем пункте, будет выявлена необходимость дополнительной жилой площади, Общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано передать в муниципальную собственность дополнительные жилые помещения.

В случае строительства стартовых многоквартирных домов, необходимых для выполнения требований настоящего пункта, Общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано в. течение 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на строительство передать Администрации график передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в стартовых домах, содержащий обязательства Общества с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" по передаче жилых помещений.

Пункт 3.1.4 осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области в соответствии с ориентировочным сетевым графиком развития микрорайона N 26 г. Балашихи (Приложение N2 к Договору), но в любом случае не позднее 3 квартала 2019 года. В течение 38 (тридцати восьми) месяцев с момента утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, Инвестор обязуется разработать и предоставить на утверждение Администрации итоговый сетевой график развития микрорайона N26 г. Балашихи, предусматривающий очередность и сроки строительства объектов.".

Пункт 3.1.5 осуществить строительство и (или) реконструкцию всех объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, указанных в расчетных показателях обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально- бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, утвержденными постановлением Главы городского округа Балашиха от 21.05.2007 N 587/3 и предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с ориентировочным сетевым графиком развития микрорайона N 26 г. Балашихи (Приложение N2 к Договору), но в любом случае не позднее 3 квартала 2019 года. В течение 38 (тридцати восьми) месяцев с момента утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, Инвестор обязуется разработать и предоставить на утверждение Администрации итоговый сетевой график развития микрорайона N26 г. Балашихи, предусматривающий очередность и сроки строительства объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. 15% нежилых встроенно-пристроенных помещений первых этажей в жилых домах, а также все объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, за исключением вновь построенных объектов торговли и общественного питания, в течение 30-ти (тридцати) дней после ввода их в эксплуатацию подлежат передаче в муниципальную собственность.".

Пункт 4.2 строительство и/или реконструкция жилых домов микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, переселение из многоквартирных домов, снос многоквартирных домов, определяются итоговым сетевым графиком развития микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, который разрабатывается Инвестором и предоставляется на утверждение Администрации после утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона.".

Пункт 5.1 срок реализации настоящего договора - 3 квартал 2019 года. Настоящий договор вступает в законную силу с момента его подписания. Вступивший в законную силу договор действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.10.2015 по делу N А41-69456/15 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительного комплекса Московской области (далее - министерство) (том 3 л.д.39).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.01.2016 по делу N А41-69456/15 в удовлетворении требований отказано (том 3 л.д.52-55).

Не согласившись с принятым судебным актом общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель министерства оставил вопрос удовлетворения апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 13.06.2007 Советом депутатов городского округа Балашиха принято решение N 33/188 "Об утверждении муниципальной адресной программы развития застроенной территории микрорайона 26 г. Балашиха".

Главой городского округа Балашиха издано постановление от 20.06.2007 N 20/188 "Об утверждении муниципальной адресной программы развития застроенной территории микрорайона N 26 г. Балашиха".

С целью реализации утвержденной муниципальной адресной программы развития застроенной территории мкр. 26 г. Балашиха, 25.07.2007 Главой городского округа Балашиха издано постановление N 915/13 "О развитии застроенной территории мкр. 26, г. Балашиха", во исполнение которого был проведен аукцион по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории мкр.26, г. Балашиха (Постановление Главы городско округа Балашиха N 915/13 от 25.07.2007).

Победителем аукциона была признана ООО "Люберецкая строительная компания.

4 сентября 2007 года между администрацией и обществом заключен договор о развитии застроенной территории N 2007/1, в соответствии с условиями которого инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и/или с привлечением других лиц, и/или средств других лиц выполнить обязательства по строительству и/или реконструкции микрорайона N26 г. Балашихи Московской области, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории (далее - объекты), а администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения инвестором своих обязательств (том 1 л.д.13-18).

В приложении N 1 к договору стороны согласовали перечень адресов зданий, строений. расположенных на территории мкр.26 г. Балашихи, подлежащих сносу и реконструкции (том 1 л.д.19-20).

В приложении N 2 стороны согласовали график реализации программы развития застроенных территорий мкр. N26 г.г. Балашиха (том 3 л.д.79-80).

Платежными поручениями N 3 от 17.08.2007, N 4 от 12.09.2007 общество оплатило 16 675 000 рублей (пункт 2.1. договора).

25.04.2012 Решением коллегии Министерства строительного комплекса Московской области N 4/1-15 "О строительстве жилых домов в микрорайоне N 26, городского округа Балашиха, Московской области" согласовано технико-экономическое обоснование строительства жилых домов повышенной этажности.

31.10.2012 администрацией утверждена документация по проекту планировки мкр. N 26 г. Балашиха (постановление N 1483/13-ПА "Об утверждении документации по проекту планировки микрорайона N 26 г. Балашиха". Выделение земельных участков и оформление арендных отношений: 15.04.2013 утверждены схемы расположения земельных участков, выделяемых под строительство стартовых домов (постановления Администрации городского округа Балашиха N568/5-ПА, N 569/5-ПА, N570/5-ПА).

08.08.2013 администрацией издано постановление об отнесении двух земельных участков, выделяемых под строительство стартовых домов к категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для строительства стартовых домов" и предоставлении их в аренду ООО "Люберецкая строительная компания" (постановления N 994/5-ПА, N 995/5-ПА).

14.11.2013 между администрацией и обществом заключен договор N 1582 аренды земельного участка (кадастровый номер 50:15:0010205:2743) сроком на 5 лет с 14.11.2013 по 13.11.2018 (том 2 л.д.61-75).

Кроме того, 15.11.2013 между администрацией и обществом заключен договор N 1583 аренды земельного участка (кадастровый номер 50:15:0010205:2742) сроком на 5 лет с 15.11.2013 по 14.11.2018 (том 2 л.д.42-60). Указанный договор зарегистрирован 02.04.2014.

04.10.2013 администрацией принято постановление об отнесении 3-го земельного участка, выделяемого под строительство стартового дома к категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для строительства стартовых домов" и предоставлении его в аренду ООО "Люберецкая строительная компания" (Постановление N 1213/5-ПА).

04.10.2013 утверждена схема расположения земельного участка, выделяемого под строительство детского сада (Постановление Администрации городского округа Балашиха N 1209/5-ПА).

По состоянию на 07.07.2015 договор аренды земельного участка под строительство детского сада не подписан.

06.08.2014 между администрацией и обществом заключен договор N 1604 аренды земельного участка (кадастровый номер 50:15:0010205:2746) сроком на 5 лет с 06.08.2014 по 05.08.2019 (том 2 л.д.32-41). Данный договор зарегистрирован 06.11.2014.

27.08.2015 N 19/08 общество направило администрации предложение внести изменения в договор от 04.09.2007 N 2007/1 с приложением дополнительного соглашения N 1 к договору (том 2 л.д.140-143, 144-145).

Ссылаясь на неполучение ответа на предложение и допущенные администрацией неоднократные задержки и просрочки исполнения принятых на себя обязательств по договору о развитии застроенной территории от 04.09.2007 N 2007/1, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом наличия существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Согласно пункту 3.1.2. договора общество обязалось создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в многоквартирных домах, договорам найма специализированного жилого помещения, включенных в перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (приложение N 1) в сроки, определенные в сетевом графике развития микрорайона N26 г.Балашихи Московской области (Приложение N 2), но не позднее 30-ти (тридцати) дней до сноса такого многоквартирного дома, и исходя из потребности в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, составляющей не менее 50 000 (пятидесяти тысяч) кв.м.. Сторонами определено, что указанная потребность - в жилых помещениях рассчитана ориентировочно. В случае, если в силу требований жилищного законодательства для расселения многоквартирных домов, указанных в настоящем пункте, будет выявлена необходимость дополнительной жилой площади, Общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано передать в муниципальную собственность дополнительные жилые помещения. В случае строительства стартовых многоквартирных домов, необходимых для выполнения требований настоящего пункта, общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано в. течение 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на строительство передать Администрации график передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в стартовых домах, содержащий обязательства Общества с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" по передаче жилых помещений.

Как следует из пункта 3.1.4 договора общество обязаось осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона N 26 г.Балашихи Московской области в сроки, определенные в сетевом графике развития микрорайона N 26 г.Балашихи Московской области (приложение N 2).

Общество обязалось "осуществить строительство и (или) реконструкцию всех объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, указанных в расчетных показателях обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально- бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, утвержденными постановлением Главы городского округа Балашиха от 21.05.2007 N 587/3 и предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона N 26 г. Балашихи, -в сроки, определенные в сетевом графике развития микрорайона N 26 г. Балашихи (Приложение N2). 15% нежилых встроенно-пристроенных помещений первых этажей в жилых домах, а также все объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, за исключением вновь построенных объектов торговли и общественного питания, в течение 30-ти (тридцати) дней после ввода их в эксплуатацию подлежат передаче в муниципальную собственность" (пункт 3.1.5. договора).

Согласно пункту 4.2 договора строительство и/или реконструкция жилых домов микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, переселение из многоквартирных домов, снос многоквартирных домов, определяются сетевым графиком развития микрорайона N 26 г.Балашихи Московской области (приложение N 2).

Настоящий договор заключается сроком на 8 (восемь) лет и вступает в законную силу с момента его подписания. Вступивший в силу договор действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств" (пункт 5.1. договора).

Из материалов дела следует, что с даты заключения договора общество исполняет надлежащим образом свои обязательства по договору.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено: "перечислить денежную сумму в размере 16 675 000,00 руб. в бюджет г.о. Балашиха в течении 10-ти дней с момента заключения договора в полном объеме...".

21.08.2007 п/п N 3 проведена оплата по договору о задатке от 17.08.2007 г. на сумму 2 900 000,00 руб.; 12.09.2007 г. п/п N 4 проведена оплата по ДРЗТ сумма 13 775 000,00 руб.

Пункт 2.2 договора исполнен обществом.

Между тем, со стороны исполнительных органов городского округа Балашихи и Московской области неоднократно допускались существенные задержки и просрочки в оформлении разрешительной документации и выполнения государственных функций.

Договор предусматривает следующие обязательства администрации, а именно пункт 3.2.1 договора, предусматривал утверждение в установленном порядке проекта планировки мкр. N 26 г. Балашихи МО, включая проект межевания указанной территории, выполненный в соответствии с заданием на разработку документации по планировке территории, в течение 2- х (двух) месяцев с момента его представления Победителем аукциона.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено принятие в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа земельных участков и жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу; а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, в течении 6-ти (шести) месяцев с момента заключения ДРЗТ.

В пункте 3.2.3 договора администрация обязалась предоставить ООО "Люберецкая строительная компания" земельные участки, расположенные в пределах застроенной территории, распоряжение которыми осуществляется органом местного самоуправления и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в мкр. N 26 г. Балашихи МО после выполнения ООО "Люберецкая строительная компания" обязательства, предусмотренного подпунктом 3.1.1. и по мере выполнения им обязательств, предусмотренных подпунктами 3.1.2. и 3.1.3. договора, но не позднее 10-ти (десяти) рабочих дней с момента освобождения соответствующего земельного участка от многоквартирных домов.

Фактически только 25.04.2012 решением коллегии Министерства строительного комплекса Московской области N 4/1-15 "О строительстве жилых домов в микрорайоне N 26, городского округа Балашиха, Московской области" согласовано технико-экономическое обоснование строительства жилых домов повышенной этажности.

31.10.2012 администрацией утверждена документация по проекту планировки мкр. N 26 г. Балашиха (постановление N 1483/13-ПА "Об утверждении документации по проекту планировки микрорайона N 26 г. Балашиха".

При этом выделение земельных участков и оформление арендных отношений также производилось с нарушением установленного графика: г. обращения ООО "Люберецкая строительная компания" (исх.N N 158/05; 159/05; 160/05) об оформлении договоров аренды.

Ответ 06.07.2012 N СП-5206-12; СП-5220-12; СП-5223-12 "ваш вопрос был рассмотрен 29.06.2012 (протокол N 17) на комиссии при администрации по градостроительному регулированию и земельным отношениям."

17.08.2012 обращение ООО "Люберецкая строительная компания" (исх.N 120817001) об оформлении договоров аренды земельных участков под строительство стартовых домов в соответствии с выпиской из протокола N 17 от 29.06.2012 г.

15.04.2013 утверждены схемы расположения земельных участков, выделяемых под строительство стартовых домов (постановления администрации N 568/5-ПА, N 569/5-ПА, N570/5-ПА).

03.06.2013 обращение ООО "Люберецкая строительная компания" (исх.N 130603002) о выделении в аренду земельных участков под строительство стартовых домов.

Ответ 26.06.2013 N СП-6218-13 "обращение рассмотрено 14.06.2013 (Протокол N 16) на комиссии при Администрации г.о. Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям)".

29.07.2013 обращение ООО "Люберецкая строительная компания" (исх.N 130729001) о подготовке постановления о передаче в аренду земельных участков под стартовые дома.

08.08.2013 постановление администрации об отнесении 2-х земельных участков, выделяемых под строительство стартовых домов к категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для строительства стартовых домов" и предоставлении их в аренду ООО "Люберецкая строительная компания" (постановления N 994/5-ПА, N 995/5-ПА).

14.11.2013 и 15.11.2013 между администрацией и ООО "Люберецкая строительная компания" заключены договоры N 1582, N1583 аренды земельных участков.

04.10.2013 администрацией принято постановление об отнесении 3-го земельного участка, выделяемого под строительство стартового дома к категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для строительства стартовых домов" и предоставлении его в аренду ООО "Люберецкая строительная компания" (постановление N 1213/5-ПА).

04.10.2013 утверждена схема расположения земельного участка, выделяемого под строительство д/сада (постановление администрации N 1209/5- ПА).

21.04.2013 обращение ООО "Люберецкая строительная компания" (исх.N 130421001) к администрации го предоставлении в аренду земельного участка под строительство д/сада (N 19 по генплану).

26.11.2014 обращение ООО "Люберецкая строительная компания" (исх. N 251114007) к администрации о предоставлении в аренду земельного участка под строительство д/сада (N 19 по генплану).

Ответ 09.12.2014 N 8769/2 "Управлением имущественных отношений подготовлен соответствующий проект постановления, который находится на согласовании и утверждении в администрации г.о. Балашиха".

06.08.2014 между администрацией и ООО "Люберецкая строительная компания" подписан договор N 1604 аренды земельного участка (кадастровый номер 50:15:0010205:2746) сроком на 5 лет с 06.08.2014 г. по 05.08.2019 г. (договор зарегистрирован 06.11.2014 г.)

Таким образом, период оформления земельных отношений по двум стартовым домам не по вине инвестора затянулся на период 6 лет и 2 месяца (с даты заключения договора 04.09.2007 по 15.11.2013).

Период оформления земельных отношений по третьему стартовому дому - 6 лет и 11 месяцев (с даты заключения договора 04.09.2007 по 06.08.2014).

Кроме того, произошла задержка согласования, утверждения и выдачи ГПЗУ под стартовые дома.

11.06.2014 в администрацию направлены заявки на утверждение ГПЗУ по корп. 6, корп. 15 (исх. N N 140610001, 140610002 от 10.06.2014 г.).

17.11.2014 в администрацию направлены заявки на утверждение ГПЗУ по корп. 12.

18.02.2015 поданы заявления о подготовке, утверждении и выдаче ГПЗУ по строительство стартовых домов (вх. N N 19вх-6Э66/ГПЗУ, 19вх-6368/ГПЗУ, 19вх-6Э69/ГПЗУ) в Министерство строительного комплекса МО.

Вместе с тем только 02.06.2015 утверждены ГПЗУ под строительство стартовых домов в соответствии с заявками от 18.02.2015.

Просрочка по корп. 6, корп. 15 составила 11,5 месяцев (с 11.06.2014 по 02.06.2015).

Просрочка по корп.12 составила 6,5 месяцев (с 17.11.2014 по 02.06.2015).

Итого просрочка по оформлению ГПЗУ составила 11,5 месяцев.

Данная задержка была вызвана, в том числе, изменением законодательства и передачи полномочий по оформлению и выдаче ГПЗУ Минстрою Московской области.

Таким образом, вследствие указанных выше обстоятельств, а также иных действий / бездействий исполнительных органов, возникших не по вине инвестора, инвестор не имел возможности осуществить реализацию договора и исполнить принятые на себя обязательства в установленный договором срок.

В соответствии с пунктом 5.1 договора он заключен сроком на 8 (восемь) лет, то есть до "04" сентября 2015 года.

Между тем, материалами дела подтверждается, что общество не имеет фактической возможности в полном объеме завершить реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции мкр. N 26 г. Балашихи в установленный договором срок.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что приведенные обществом обстоятельства отвечают требованиям статьи 451 ГК РФ, а именно:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Стороны не могли предвидеть бездействие государственных органов и истечение сроков строительства до фактического начала строительства.

Суд апелляционной инстанции установил, что в процессе разработки проекта планировки застроенной территории, подлежащей развитию на основании договора о развитии застроенной территории, формирования проекта этапов (графика) реализации договора, в том числе осуществления строительства объектов на застроенной территории, выявлено несоответствие предусмотренных договором от 04.09.2007 N 2007/1 о развитии застроенной территории сроков выполнения взаимных обязательств сторонами.

Исходя из сроков, согласованных сторонами при заключении договора в приложении N 2 к договору, осуществление строительства двух стартовых домов предусмотрено в 2012 году, завершение строительства в первом квартале 2016 года.

Однако осуществление строительства может осуществляться после предоставления земельного участка и в установленный договором срок о развитии застроенной территории. Поэтому соблюдение всех процедур строительства, предусмотренных действующим законодательством (проведение проектно-изыскательских и иных работ, прохождение экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство, строительно-монтажные работы и т.п.), не представляется возможным.

Учитывая, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Также судебная коллегия учитывает, что вопросу 23 Межведомственной комиссии градостроительного совета Московской области по вопросам градостроительной деятельности, принято решение оформленное протоколом от 19.03.2015, администрации и обществу рекомендовано проработать вопрос юридических оснований реализации договора о развитии застроенной территории после окончания срока действия договора 04.09.2015.

Между тем в материалы дела не представлено доказательств, принятия администрацией каких-либо мер по решению Межведомственной комиссии градостроительного совета Московской области.

В настоящий момент минимальный расчетный срок завершения строительства предусмотренных договором объектов недвижимости, строительство и реконструкции всех объектов инженерной, социальной и культурно-бытовой инфраструктуры - третий квартал 2019 года, именно на этот срок заключены договоры аренды земельных участков под стартовые дома.

С учетом конкретных обстоятельств дела, коллегия судей полагает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований общества о внесении изменений в договор в целях приведения его положений в соответствие с действующим законодательством и окончательного исполнения.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Московской области от 18.01.2016 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ уплаченная обществом при подаче заявления в суд первой инстанции, апелляционной жалобы в общей сумме 9000 рублей подлежит взысканию в его пользу с администрации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271, пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2016 года по делу N А41-69456/1569456/15 отменить.

Внести изменения в пункты 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5, 4.2, 5.1 договора о развитии застроенной территории от 04.09.2007 N 2007/1, изложив их в следующей редакции: пункт "3.1.2 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в многоквартирных домах, договорам найма специализированного жилого помещения, включенных в перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции приложение N 1) в течение 71 месяца с момента утверждения администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, но не позднее 30-ти дней до сноса такого многоквартирного дома, и исходя из потребности в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, оставляющей не менее 50 000 кв.м.

Сторонами определено, что указанная потребность в жилых помещениях рассчитана ориентировочно. В случае, если в силу требований жилищного законодательства для расселения многоквартирных домов, указанных в настоящем пункте, будет выявлена необходимость дополнительной жилой площади, общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано передать в муниципальную собственность дополнительные жилые помещения.

В случае строительства стартовых многоквартирных домов, необходимых для выполнения требований настоящего пункта, общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство передать администрации график передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в стартовых домах, содержащий обязательства общества с ограниченной ответственностью "Люберецкая

строительная компания" по передаче жилых помещений";

пункт "3.1.4 осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области в соответствии с ориентировочным сетевым графиком развития микрорайона N 26 г. Балашихи (приложение N2 к договору), но в любом случае не позднее 3 квартала 2019 года.

В течение 38 месяцев с момента утверждения администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, инвестор обязуется разработать и предоставить на утверждение администрации итоговый сетевой график развития микрорайона N 26 г. Балашихи, предусматривающий очередность и сроки строительства объектов";

пункт "3.1.5 осуществить строительство и (или) реконструкцию всех объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, указанных в расчетных показателях обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового значения, объектами инженерной инфраструктуры, утвержденными постановлением Главы городского округа Балашиха от 21.05.2007 N 587/3 и предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с ориентировочным сетевым графиком развития микрорайона N 26 г. Балашихи (приложение N2 к договору), но в любом случае позднее 3 квартала 2019 года.

В течение 38 месяцев с момента утверждения администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, инвестор обязуется разработать и предоставить на утверждение администрации итоговый сетевой график развития микрорайона N 26 г. Балашихи, предусматривающий очередность и сроки строительства объектов инженерной, социальной коммунально-бытовой инфраструктуры.

15% нежилых встроенно-пристроенных помещений первых этажей в жилых домах, а также все объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, за исключением вновь построенных объектов торговли и общественного питания, в течение 30 дней после ввода их в эксплуатацию подлежат передаче в муниципальную собственность";

пункт "4.2 строительство и/или реконструкция жилых домов микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, переселение из многоквартирных домов, снос многоквартирных домов, определяются итоговым сетевым графиком развития микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, который разрабатывается инвестором и предоставляется на утверждение администрации после утверждения администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона N 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона";

пункт "5.1 срок реализации настоящего договора - 3 квартал 2019 года. Настоящий договор вступает в законную силу с момента его подписания. Вступивший в законную силу договор действует до полного выполнения сторонами своих обязательств".

Взыскать с администрации городского округа Балашиха в пользу ООО "Люберецкая строительная компания" 9 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Д.Д. Александров С.В. Мальцев