Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 г. N 10АП-1669/16

г. Москва

12 апреля 2016 г.

Дело N А41-74605/15

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Нигус" (ИНН 7717511820, ОГРН 1047796429218): Хохлов С.И., представитель по доверенности от 14.09.2015 г.,

от ответчика: Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (ИНН 5042022397, ОГРН 1035008354193) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: Министерства имущественных отношений Московской области - Лужаков Р.Г., представитель по доверенности N 8 от 11.01.2016 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (ИНН 5042022397, ОГРН 1035008354193)

на решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года по делу N А41-74605/15, принятое судьей А.В.Гриневой,

по иску ООО "Нигус" к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района

об обязании продлить договор аренды земельного участка N ДЗ-385 от 16.04.2009 г. на 5 лет,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Нигус" (далее ООО "Нигус") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (далее - Администрация) с требованием об обязании Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области продлить Договор аренды земельного участка N ДЗ-385 от 16 апреля 2009 г. до 21 сентября 2019 года на прежних условиях. (т. 1 л.д. 3-4).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года по делу N А41-74605/15, исковые требования" удовлетворены частично. Суд обязал Администрацию Сергиево-Посадского муниципального района Московской области продлить Договор аренды земельного участка N ДЗ-385 от 16 апреля 2009 года до 01 мая 2017 г. на прежних условиях (т. 1 л.д. 232-234).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального и процессуального права (т. 2 л.д. 3-11).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца и третьего лица против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей истца и третьего лица, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 16 апреля 2009 г, между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и Истцом, был заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-385, согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070107:77 земли населенных пунктов, относящихся к ведению Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, находящийся в государственной собственности в границах, указанных на кадастровом паспорте земельного участка, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, пр. Красной Армии, у дома N 180, площадью 2900,0 кв.м. Срок аренды участка был установлен 5 (пять) лет с даты государственной регистрации договора. Цель предоставления участка - размещение многофункционального здания.

31 октября 2013 г. Администрацией было выдано разрешение на строительство N RU50512104-140 сроком до 01 мая 2015 г., которое было продлено до 01 мая 2017 г.

До истечения установленного срока аренды арендатор обратился к арендодателю с обращением о продлении договора аренды земельного участка. арендодатель в ответ на обращение арендатора сообщил, что договор аренды земельного участка считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (Ответ от 12.08.2013 г. вход. N 3-4257 г. Администрации Сергиево-Посадского муниципального района).

Полагая, что Администрация уклоняется от заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что истцом выполнялись все предусмотренные законом действия для получения возможности использовать земельный участок для целей, предусмотренных договором. Кроме того, указал на злоупотребление Администрацией своими процессуальными правами

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация указывает, на то, что суд первой инстанции не обоснованно не принял во внимание, что поскольку договор заключен на неопределенный срок, администрация вправе отказаться от исполнения договора. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что в ходе судебного разбирательства ответчиком был представлен договор аренды земельного участка N Д-114 от 30.04.1998 г., заключенный между Администрацией муниципального района и ООО "Макдональдс", в соответствии с условиями которого обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:5:1:17:\'1:,355, расположенный по адресу: Московская обл., г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, у д. N 180, для строительства и эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания Ресторана "Макдоналдс".

В дополнение к данному участку, согласно п. 2.2. договора арендатору была также выделена на весь срок аренды прилегающая территория, общей площадью 1200 кв.м., в целях создания необходимой для функционирования инфраструктуры ресторана.

Учитывая, что данный участок располагается непосредственно в районе предполагаемого размещения торгово-офисного центра ООО "НИГУС", права и интересы ООО "Макдоналдс" могут быть также нарушены в рамках рассматриваемого дела. Вместе с тем, как указывает заявитель жалобы, ООО "Макдоналдс" к участию в деле привлечено не было.

Также заявитель жалобы указывает, что заявление о продлении срока действия договора подано более чем за год до истечения срока договора.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (Редакция, действующая на момент возникновения спорных правоотношений) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Порядок продления договора аренды земельного участка, урегулирован в ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, согласно которой по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п. 1 ст.36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 ЗК РФ.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 части 2 ст.46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с договором аренды, земельный участок предоставлен для размещения многофункционального здания, истцом были проведены следующие мероприятия, подтверждающие использование земельного участка для цели, предусмотренной договором, а именно было получено: заключение N 19/151- ВАС от 07.08.2007 Межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по ЦФО, Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора от 08.08.2007 г. N50.14.04.000.Т.000476.08.07, санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора от 10.12.2007 г. N 50.14.04.000.Т.000842.12.07, согласование ГУП МО "НИиПи градостроительства" от 21.01.2008 г. N 12/15-3970, положительное заключение Министерства культуры Московской области от 27.05.2008 N 16-2131/1-24, согласование N 9-3631 Государственного учреждения Управление автомобильных дорог Московской области "МОСАВТОДОР" от 16.09.2008 г.

В 2011 году Архитектурно-планировочным управлением по Сергиево-Посадскому району разработан проект планировки территории, и проектная документация объекта - магазина-кафе.

19 декабря 2011 г. Истец обратился к Ответчику о подготовке градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство магазина.

В ответ на заявление, письмом от 11 января 2012 года арендодатель указал, что в соответствии с Указом Президента РФ "О праздновании 700-летия со дня рождения преподобного Сергия Радонежского", в рамках разработки программы подготовки к празднованию предусмотрен ряд мероприятий по развитию транспортной инфраструктуры с организацией пешеходной зоны по пр. Красной Армии, поэтому Администрация приняла решение о разработке проекта планировки центральной части города. В случае несоответствия размещения магазина-кафе по адресу: г.Сергиев-Посад, пр-т Красной Армии, Д.180 концепции развития центральной части города, вопрос о возможности размещения вышеуказанного объекта будет решаться в рамках действующего законодательства на максимально благоприятных условиях для заявителя.

В связи с чем, Администрация просила Истца приостановить выполнение каких-либо работ на объекте для завершения всех праздничных мероприятий.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2012 г. по делу N А41-12099/12. признан незаконным отказ N 17-11/414-0 от 11.01.2012 Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в выдаче и утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070107:77. Суд обязал Администрацию города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области выдать утвержденный градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070107:77, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, пр. Красной Армии, уч. N 178.

Разрешение на строительство было выдано истцу 31.10.2013 года. Одновременно с разрешением на строительство в адрес истца поступило обращение органа муниципальной власти исх. N 3839-вх от 31.10.2013 о том, что до начала строительства необходимо также получить положительные заключения на архитектурную документацию у Министерства культуры Московской области и Министерства культуры Российской Федерации, а начало строительства запланировать на конец 3 квартала 2014 года, после празднования 700-летия со дня рождения преподобного Сергия Радонежского.

После выполнения всех праздничных мероприятий истцом были проведены необходимые инженерно-геологические изыскания, получены технические условия и подведены городские коммуникации к строительной площадке.

29.12.2014 г истцом получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации

06.03.2015 года разрешение на строительство было продлено до 01.05.2017 года.

Также истец регулярно вносит, а ответчик принимает арендную плату по договору аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что администрация принимает арендную плату, продлевает действие разрешения на строительство до 01.05.2014 года, 12.08.2013 г. принимает решение продлить срок действия договора аренды земельного участка и при этом уклоняется от заключения соглашения о продлении договора аренды, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, обоснованность отказа в договоре аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, действительно устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Таким образом оснований для вывода о не принятии заявителем всех необходимых мер по освоению предоставленного земельного участка в рассматриваемом случае не имеется.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса, здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции).

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Однако договором не предусмотрено возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок, и право сторон в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону.

Кроме того. п. 4.4.12 предусмотрено уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок за три месяца до окончания срока аренды.

Из представленных в материалы дела заявлений, направленных ответчику усматривается, что все заявления направлены на продление срока аренды земельного участка на тех же условиях.

Заблаговременное информирование арендатором арендодателя о продлении действия договора аренды земельного участка закону не противоречит и нормы, указывающие на противоправность таких действий, в апелляционной жалобе не приведены.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что с заявлением о расторжении договора аренды, администрация обратилась 02.11.2015 года, то есть спустя 2 месяца, после подачи истцом настоящего иска.

Довод ответчика о необходимости применения к спорным правоотношениям положений ст. 39.6 и 39.8 Земельного кодекса РФ не обоснован.

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьи 39.6 и 39.8 были введены в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), при этом согласно п. 1 ст. 35 вышеназванного Закона, положения данных статей вступают в силу с 01.03.2015. Поскольку спорный договор аренды был заключен в 2009 году, а требование о его продлении заявлялось обществом еще в 2013 году, к нему в силу положений Федерального закона N 171-ФЗ не могут быть применены вышеуказанные нормы.

Кроме того, заявителем жалобы не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов ООО "Макдоналдс".

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2015 года по делу N А41-74605/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Н.Н. Катькина С.А. Коновалов