Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2016 г. N 15АП-3338/16

город Ростов-на-Дону

13 апреля 2016 г.

дело N А32-19795/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи; Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2016 по делу N А32-19795/2015 по иску ООО "РСК-2" к ответчикам: Администрации города Сочи; Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи о признании незаконными изменения Администрации города Сочи в одностороннем порядке величины размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:5, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малый;

Признании недействительным отчет N 2-36/ОЗ-2014 от 24.09.2014 "Об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок" и приложенными к заявлению документами, принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

ООО "РСК-2" обратилось в суд с заявлением о признании незаконными изменения Администрации города Сочи в одностороннем порядке величины размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:5, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малый, признании недействительным отчет N 2-36/ОЗ-2014 от 24.09.2014 "Об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок".

Решением суда от 14.01.2016 признаны незаконными действия Администрации города Сочи по изменению в одностороннем порядке величины размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:5, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малый. В удовлетворении остальной части требований отказано. С администрации города Сочи в пользу ООО "РСК-2" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрации города Сочи и Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители указал на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в п. 5.2 Постановления N 210, не находится в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в связи с чем, арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости участка. Условиями договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.03.2005 между Администрацией г. Сочи (далее по тексту -Арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "РСК-1" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003418.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а общество принимает в аренду земельный участок площадью 28 000 кв. м для размещения и эксплуатации производственно-складской базы в промзоне ручья Малого в Хостинском районе г.Сочи.

Из п. 2.1. договора следует, что срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 01 апреля 2054 года.

В п. 3.2. договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-2х28000х1,5 и указывается в приложении к договору. Поправочный коэффициент устанавливается 1,5 производственная база.

Пунктом 3.5. договора определено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления.

25.04.2005 между обществом и обществом с ограниченной ответственностью "РСК-2" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого, права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003418 от 17.03.2005 переданы от ООО "РСК-1" к ООО "РСК-2" (далее по тексту -Арендатор).

01.03.2015 Арендатором от Арендодателя получено уведомление об изменении арендной платы за пользование земельным участком.

04.03.2015 Арендатором было получено для подписания дополнительное соглашение от 15.12.2014 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003418 от 17.03.2005.

В соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения размер годовой арендной платы, установленной п. 3.2. Договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0030010004:0005, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 24.09.2014 N 2-36/ОЗ-2014 и составляет 2 479 865 рублей.

Указанные факты послужили основаниям для обращения ООО "РСК-2" в суд с заявленными требованиями.

Придя к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания незаконными действий Администрации города Сочи по изменению в одностороннем порядке величины размера годовой арендной платы, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, указано, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Правила) утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости за земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 настоящего постановления.

В соответствии с пунктом 1.2 Правил, утвержденных постановлением N 50, они применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Согласно пункту 4.1 данных Правил, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Как указано в пункте 4.3 Правил, утвержденных постановлением N 50, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, договором должна предусматриваться возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В силу пункта 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Из пункта 5 указанного Постановления по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи и заключенных до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, договор между арендодателем и арендатором заключен до 01 марта 2010 года. В связи с этим, суд первой инстанции правомерно отметил, что к нему применяются положения абз. 2 п. 5 Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210.

С учетом изложенного, для перехода от расчета арендной платы в соответствии с условиями договора, указанными в п. 3.2. к новым условиям, указанным в дополнительном соглашении требуется соответствующее постановление главы города Сочи.

Судом установлено, что в соответствии с п. 1 дополнительного соглашения размер годовой арендной платы, установленной п. 3.2. договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0030010004:0005, определяется в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 24.09.2014 N 2-36/ОЗ-2014, выполненным ООО "Александрия", и составляет 2 479 865 рублей.

При проведении оценки экспертом ООО "Александрия" использован кадастровый паспорт земельного участка по состоянию на 14.01.2009, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка равна 428 846 320 рублей.

Однако, согласно данным ФГБУ "Кадастровая палата" г. Сочи, кадастровая стоимость в период с 2012 года по 25.03.2015 составляет 299 029 640 рублей. Данная кадастровая стоимость отображена в кадастровых паспортах на земельный участок, истребованных арендатором.

Арендодателем при изменении арендной платы применена лишь оценка величины размера годовой арендной платы эксперта ООО "Александрия", в то время, как согласно п. 4.1. Постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

АП = Р х С х Ки, где АЛ - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции.

Судом установлено, что указанные требования не соблюдены Администрацией города Сочи.

Также, указанная формула расчета арендной платы отсутствует в отчете эксперта ООО "Александрия".

Кроме того, изменение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не является изменением размера арендной платы или методики ее определения, проводимой в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими земельные правоотношения.

В данном случае, при таком изменении размера арендной платы необходимо внесение изменений в договор аренды в порядке, установленном гражданским законодательством и условиями самого договора, однако такой порядок администрацией соблюден не был.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что рыночная стоимость, определенная на основании отчет оценщика, может применяться только после внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости. Иное бы привело к постоянным спорам относительно рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании заключений экспертов, что не соответствует целям обеспечения стабильности гражданских отношений.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания незаконными изменений Администрации города Сочи в одностороннем порядке величины размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:5, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малый, правомерно удовлетворены судом.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Истцом также заявлено требование о признании недействительным отчета N2-36/ОЗ-2014 от 24.09.2014 "Об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу п. п. 6, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методам оценки.

Как указано выше, судом установлено несоответствие выводов эксперта при составлении N 2-36/ОЗ-2014 от 24.09.2014.

Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течении шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении указанного требования, суд правомерно учел истечение сроков, предусмотренных частью 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", учитывая отсутствие доказательств нарушения права истца отчетом об оценке от сентября 2014 года. В указанной части решение суда заявителями не обжалуется.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2016 по делу N А32-19795/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева