Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 г. N 15АП-4611/16

город Ростов-на-Дону

12 апреля 2016 г.

дело N А32-26065/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель Гарина И.В. (доверенность от 18.09.2015),

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 по делу N А32-26065/2012 по иску Администрации г. Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148) к обществу с ограниченной ответственностью "ФриСтайл" (ОГРН 1037710021172 ИНН 7710457242) при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

(ОГРН 1102308008330 ИНН 2308171570) о взыскании задолженности и пени, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФриСтайл" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.01.2012 по 30.09.2012 в размере 10 490 606 рублей 57 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

21.08.2015 от общества поступило заявление о пересмотре решения арбитражного суда первой инстанции от 18.02.2013 по новым обстоятельствам.

В качестве новых обстоятельств общество указало, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 по делу N А32-28198/2009-14/609Б-19С пункты 3.1, 3.2 договора аренды от 30.06.2009 N 7700001272, регулирующие размер и расчет арендной платы за использование земельного участка, признаны недействительными.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2015 заявление общества удовлетворено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2013 по делу N А32-26065/2012 отменено по новым обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 234 669 рублей 74 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что в материалы дела не представлены доказательства изменения размера арендной платы, в связи с чем, требования администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Территориальное управление) и обществом 30.06.2009 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 7700001272, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:49:0205027:10, общей площадью 27 692 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Трунова, 7-в.

В пункте 1.1 договора аренды указано, что земельный участок предоставлен для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината.

Срок действия договора определен сторонами с 04.06.2009 по 03.06.2058. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В разделе 3 договора годовая арендная плата за земельный участок установлена в размере 14 013 000 рублей на основании отчета от 08.05.2009 N 0189 о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Спорный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны, что подтверждается кадастровым паспортом N 49/09-03-13332 земельного участка.

20.05.2010 право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием г. Сочи, дополнительным соглашением от 03.08.2010 N 1, заключенным между администрацией г. Сочи и обществом, договору аренды присвоен номер 4900771272.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации)

Из содержания пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок, условия, сроки внесения и размер арендной платы за пользование земельным участком определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 по делу N А32-28198/2009-14/609Б-19С пункты 3.1, 3.2 договора аренды от 30.06.2009 N 7700001272, регулирующие размер и расчет арендной платы за использование земельного участка, признаны недействительными. Определение истцом не обжаловалось и вступило в законную силу.

Поскольку размер арендной платы за земельный участок относится к категории регулируемых цен, определенных нормативными правовыми актами администрации города Сочи, Краснодарского края и подлежит применению к спорным правоотношениям независимо от соглашения сторон, то неверное определение размера арендной платы не влечет недействительности всей сделки, так как в данном случае цена договора должна определяется в соответствии с требованиями закона (пункт 1 статьи 422, абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 22, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации)

Учитывая, что администрация с 2010 года является собственником арендуемого земельного участка, необходимо руководствоваться правилами об определении размера арендной платы за муниципальные земли.

Пунктом 9 Постановления Главы г.Сочи от 30.06.2009 N 210 " О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи" предусмотрено, что до проведения соответствующей оценки расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, производится в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности" (далее - постановление N791), которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю согласно приложению N 1 (далее - Положение) и ставки арендной платы.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции принята верная формула расчета арендной платы согласно действующему в спорный период постановлению N 791, а также не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, и обоснованно применена базовая ставка арендной платы в размере 39 руб./кв.м.

Коэффициенты зональной дифференциации экономико-планировочной зоны регламентированы решением Городского Собрания г. Сочи от 23.07.2002 N 152 "О дифференциации базовых ставок арендной платы за землю в муниципальном образовании г. Сочи". В соответствии с договором аренды земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 027:10 относится к планировочной зоне С-1-б.

Согласно Приложению N 1 "Временные коэффициенты дифференциации по экономико-планировочным зонам городской черты и пос. Красная поляна" к решению Городского Собрания г. Сочи от 23.07.2002 N152, экономико-планировочной зоне С-1-б (Курорт Сочи-Центр-Приморская) соответствует коэффициент дифференциации - 2,22.

Законодатель нормативно закрепил, что вид разрешенного использования земельного участка является основой для разработки проектной документации и последующей выдачи разрешения на строительство.

Из представленного в материалы дела договора аренды от 30.06.2009 N 7700001272, кадастрового паспорта земельного участка по состоянию на 06.05.2009, следует, что изначально земельный участок был предоставлен обществу для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината, а не строительства.

Впоследствии, Постановлением Главы города Сочи от 01.12.2009 N 426, в связи с обращением общества в администрацию города Сочи об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:10 с "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината" на "административно-жилой комплекс", разрешенное использование земельного участка было изменено на "административно-жилой комплекс". Иной разрешенный вид использования в кадастровом паспорте земельного участка на 27.03.2014 не отражен.

Представленные в материалы дела копии договора от 25.02.2010 N 16/10, заключенного между ООО "ФриСтайл" и ЗАО "Черноморкурортпроект" на выполнение работ по проектированию "Жилого комплекса "Ареда-7", в микрорайоне Ареда центрального района г. Сочи, д. N 1Д, решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-21580/2012 о взыскании задолженности по указанному договору, Постановление Главы города Сочи от 01.12.2009 N 426, подтверждают начало осуществления обществом работ по разработке проекта многоэтажного жилого дома после изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, как правомерно установил суд первой инстанции, в соответствии с пунктом 17.1 приложения N 2 к постановлению N 791 для случаев осуществления проектно-изыскательских работ в течение одного года на землях, предоставленных для проектирования жилья, предусмотрен коэффициент Кц = 0,4.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости применения при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком коэффициента 0,4 согласно пункту 17.1 приложения N 2.

Поскольку применение пункта 17.1 поставлено в зависимость от годичного срока проектирования, а возможность применения коэффициента (0,4) за пределами годичного срока не оговорено, Кц = 0,4 подлежит применению к периоду осуществления проектных работ после изменения вида разрешенного использования земельного участка согласно Постановлению Главы города Сочи от 01.12.2009 N 426 в период с 01.12.2009, в течение одного года по 02.12.2010.

Суд правомерно установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о проведении обществом в спорный период на переданном в аренду земельном участке по договору аренды от 30.06.2009 строительно-монтажных работ. Возможность применения коэффициентов Кц=2 и Кц=3, предусмотренных подпунктами 17.3.1, 17.3.2 пункта 17.3, к лицам, осуществляющих строительство без получения соответствующего разрешения до спорного периода по взысканию арендной платы, судом не выявлено.

С учетом невозможности применения к обществу поправочных коэффициентов, закрепленных в пункте 17 в расчете арендной платы за спорный земельный участок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости применения поправочного коэффициента Кц=1,4 согласно пункту 19.5 приложения N 2, установленного для иных, прямо не предусмотренных в приложении N 2 категорий землепользователей и видов целевого использования земель.

Указанный коэффициент подлежит применению при расчете размера годовой арендной платы на весь период после проектирования с 02.12.2010 до получения разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 2 Положения о порядке определения размера арендной платы (Приложение N 1) при расчете годовой арендной платы за земельные участки применяется Кпр=1, за исключением случаев, предусмотренных настоящим положением.

Пунктом 6 Положения о порядке определения размера арендной платы (Приложение N 1) предусмотрено, что на период строительства в пределах срока действия разрешения на строительство для всех категорий арендаторов земельных участков расчет арендной платы производится с применением дополнительного коэффициент Кпр=0,9, при этом, основной коэффициент устанавливается по основному виду разрешенного использования строящегося объекта

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате составляет:

27692 кв. м x39 рублей x 2,22x1,4x1x0,9=3 020 942 рубля 43 копейки - годовой размер арендной платы.

Расчет задолженности за период взыскания с 01.01.2012 по 30.09.2012 (270 дней) выглядит следующим образом:

3 020 942 рубля 23 копейки (годовой размер арендной платы)/365 дней х 270 дней (количество дней просрочки) = 2 234 669 рублей 74 копейки.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу N А32-37625/2013.

Таким образом, требования истца правомерно удовлетворены на сумму 2 234 669 рублей 74 копейки. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано правомерно.

В связи с изложенным, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 по делу N А32-26065/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева