Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2016 г. N 18АП-2913/16

г. Челябинск

14 апреля 2016 г.

Дело N А07-17374/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Фединой Г.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-17374/2015 (судья Вафина Е.Т.).

Общество с ограниченной ответственностью "Фея" (далее - истец, ООО "Фея") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, ответчик) об обязании включить в раздел 3 договора N 1 купли- продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке от 10.01.2014 пункт о зачете произведенной ранее оплаты 24.12.1992 по платежной квитанции в размере 35 000 (неденоминированных) руб., что составляет 92 % от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 7 590 000 (семь миллионов пятьсот девяноста тысяч) рублей в выкупную цену; об обязании включить в раздел 3 договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке от 10.01.2014 пункт о зачете произведенной ранее оплаты 09.11.2007 по платежной квитанции N0054 в размере, что составляет 161 200 рублей, что составляет 8% от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 660000 (шестьсот шестьдесят тысяч) рублей в выкупную цену; о признании пунктов 3.2., 3.4., 3.5. договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке от 10.01.2014 недействительными; о признании графика платежей к договору N1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке от 10.01.2014 недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 (резолютивная часть оглашена Республики Башкортостан от 21.01.2016) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Фея" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что размер ежемесячного платежа по договору купли-продажи нежилого помещения является кабальным, поскольку он сопоставим с размером ежемесячной прибыли общества (98 214,29 руб. и 85 000 руб., соответственно). Утверждает о завышении рыночной стоимости проданного помещения, в подтверждение чего в материалы дела истцом было представлено объявление в местной газете о продаже помещения в 6 раз большего по площади, по цене в 4 раза меньшей предусмотренной договором, а также отчет о рыночной стоимости имущества. Указанное подтверждает недействительность сделки, заключенной на крайне невыгодных условиях (часть 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылается на наличие права приобретения нежилого помещения в собственность до 01.08.2007, нарушение ответчиками сроков рассмотрения заявлений общества, нарушения ими антимонопольного законодательства в части принятия решения об условиях приватизации имущества и проведения аукциона.

По мнению апеллянта, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не содержат запрета на проведение зачета ранее проведенной оплаты в выкупную стоимость нежилого помещения. При этом, двойная оплата ведет к неосновательному обогащению ответчиков.

Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам А07-11070/07 и А07-88391/08, рассмотренным Арбитражным судом Республики Башкортостан, постановлением от 26.05.1992 N 18 Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом принято решение о приватизации муниципального предприятия "Фея". Согласно плану приватизации, утвержденному решением Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом от 17.06.1992, приватизация предусматривалась путем продажи предприятия с правом долгосрочной аренды нежилого помещения на открытом аукционе по цене 300000 рублей (л.д. 55 т.1).

Имущество муниципального предприятия "Фея" выкуплено ТОО "Фея" по договору купли-продажи от 11.08.1992 N 5, заключенному с Нефтекамским комитетом по управлению муниципальным имуществом.

Кроме того, между ТОО "Фея" (в дальнейшем преобразованным в ООО "Фея") и Комитетом по управлению имуществом города Нефтекамска, заключен договор от 11.08.1992 N 5 об аренде истцом нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, ул.Ленина, 6, общей площадью 165 кв.м. (литера А), с правом последующего выкупа предмета аренды (л.д.50-51). Из пункта 1 данного договора следует, что ответчик сдает истцу в аренду указанное нежилое помещение на основании протокола N2 от 16.07.1992 о результатах открытого аукциона.

Срок действия договора установлен с 01.08.1992 до 01.08.2007.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-11070/2007 установлено, что истцом было утрачено право на выкуп спорного нежилого помещения как нереализованное в срок, установленный Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Также судом было установлено, что договор аренды от 11.08.1992 N 5 (с учетом изменений, внесенных сторонами 13.03.1996 и 02.06.1997) не содержит условия о размере выкупа (л.д. 94-110 т.1).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-8391/2008 обществу "Фея" было отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 164,7 кв.м. на предложенных истцом условиях и приложенном проекте договора купли продажи (л.д. 88-99 т.1).

На основании обращения ООО "Фея" 12.09.2013, рассмотренного комиссией по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 128-133 т. 1), Администрацией городского округа город Нефтекамск было принято постановление N 1 от 09.01.2013 "О приватизации нежилых помещений на 1 этаже трехэтажного жилого дома общей площадью 164,7 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. "6" путем реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества" (л.д. 134 т. 1).

10.01.2014 между ООО "Фея" и Администрации был заключен договор N 1 купли-продажи нежилых помещений на первом этаже трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, л. Ленина, д.6, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты.

Согласно пункта 2.3 договора рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости выполненным независимым оценщиком Муртазиным А.Д. от 20.10.2013 составляет 8250000 рублей (отчет на л.д. 62 т. 1).

В соответствии с пунктом 3.1. цена имущества составила 8250000 рублей.

Согласно пункта 3.2. договора, оплата имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения договора платежами, согласно графику платежей к настоящему договору. Сторонами подписан график платежей по договору (л.д. 24-25 т. 1).

Государственная регистрация права собственности общества на приобретенное нежилое помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 05.06.2014 (л.д. 71 т. 1).

Исполнение договора в части внесения стоимости имущества подтверждено предоставлением квитанций (л.д. 114-120 т. 1).

Ссылаясь на завышении рыночной стоимости проданного помещения и необходимость зачета ранее произведенных в 1992 и 2007 году платежей в выкупную стоимость приобретенного нежилого помещения, ООО "Фея" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции, основываясь на вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-11070/07 и N А07-88391/08 установил, что условия договора аренды N 5 от 11.08.1992 не предусматривали право истца на выкуп арендуемого им нежилого помещения. Оценивая требования общества в качестве направленных на признание недействительными условий об оплате стоимости имущества и изменении договора, заключенного при реализации права на приобретение в собственность нежилого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, суд исходил из отсутствия у сторон спора о величине рыночной стоимости имущества при заключении договора купли-продажи, а также направленности действий сторон на его заключение. Оснований для изменения договора путем учета ранее произведенных обществом платежей, судом также не установлено со ссылкой на отсутствие соответствующих положений в законе.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Направленностью требований ООО "Фея" по настоящему делу является изменение цены и порядка расчетов по договору купли-продажи нежилого помещения. Спорные отношения, возникшие в связи с отчуждением из муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, оспаривание величины стоимости объекта оценки допускается в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе урегулирования преддоговорного спора).

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда Администрация и ООО "Фея" пришли к соглашению по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Достоверность величины рыночной стоимости объекта в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости, выполненным независимым оценщиком Муртазиным А.Д. в самостоятельном порядке обществом не оспаривалась.

Исходя из названного и положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности, оснований для признания обоснованными утверждений апеллянта о завышении цены проданного по договору нежилого помещения не имеется.

Сам по себе факт определения другими независимыми оценщиками иной рыночной стоимости оцениваемого объекта (2 014 000 руб. в соответствии с отчетом N 29 от 23.07.2007; 5 559 00 в соответствии с отчетом N 40 от 30.05.2014 л.д. 69-75 т. 1) не свидетельствует о недостоверности стоимости, определенной независимым оценщиком Муртазиным А.Д.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Тем более, что имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о несопоставимости дат, на которые выполнена оценка рыночной стоимости в вышеназванных отчетах (20.10.2013, 23.07.207, 30.05.2014).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ссылка на кабальность размера ежемесячного платежа по договору купли-продажи нежилого помещения, сопоставимого с размером ежемесячной прибыли общества (98 214 руб. 29 коп. и 85 000 руб., соответственно) подлежит отклонению, ввиду заявления ее субъектом предпринимательской деятельности, которая является самостоятельной и осуществляемой на свой риск (абз. 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные апеллянтом доводы не являются признаком действительности договора купли-продажи как сделки, заключенной на крайне невыгодных условиях. В соответствии с частью 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как разъяснено в пункте информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку материалы дела не содержат доказательств чрезмерности выкупной цены, а также наличии обстоятельств, указывающих на стечение на стороне покупателя нежилого помещения, инициировавшего выкуп имущества с соответствии с Законом N 159-ФЗ, тяжелых обстоятельств, в условиях которых и была заключена невыгодная для него сделка, оснований для признания условий оспариваемых сделок недействительными применительно к части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылка апеллянта на наличие права приобретения нежилого помещения в собственность до 01.08.2007 подлежат отклонению, как противоречащие установленным при рассмотрении дел N А07-11070/07 и N А07-88391/08 обстоятельствам.

Вопрос о нарушении ответчиками сроков рассмотрения заявлений общества о заключении договора купли-продажи не имеет правовой связи с обстоятельствами настоящего спора. Иные возражения общества о нарушении антимонопольного законодательства в части выбора способа приватизации имущества и проведения аукциона ошибочны, ввиду обращения общества "Фея" за выкупом нежилого помещения в порядке Закон N 159-ФЗ.

Оценивая требования общества, касающиеся проведения зачета ранее проведенной оплаты в выкупную стоимость нежилого помещения и соответствующего изменения условий договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно не установил предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора.

По смыслу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательства полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, истец должен доказать существование встречных денежных обязательств Администрации.

Однако, доказательств наличия у Администрации денежных обязательств перед обществом "Фея" в связи с перечислением последним 24.12.1992 по платежной квитанции в размере 35 000 (неденоминированных) руб., а также 09.11.2007 по платежной квитанции N 0054 161 200 рублей (л.д. 112-113 т. 1) материалы дела не содержат.

Из материалов дела усматривается длительное существование отношений по аренде обществом муниципального имущества. При этом, ссылка ООО "Фея" на внесение указанных суммы в качестве выкупных платежей при рассмотрении дела N А07-8391/2008 была отклонена судом по причине отсутствия доказательств того, что названные платежи являлись выкупными (л.д. 92 т. 1).

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-17374/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Г.А. Федина