Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2016 г. N 17АП-2897/16

г. Пермь

14 апреля 2016 г.

Дело N А60-48663/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.,

при участии:

от истца Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом городского округа Краснотурьинск" (ИНН 6617003450, ОГРН 1026601184411) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика ООО Центр дополнительного образования "Интеллект" (ИНН 6617016139, ОГРН 1086617001954) - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО Центр дополнительного образования "Интеллект"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 января 2016 года

по делу N А60-48663/2015,

принятое судьей Маловым А.А.

по иску Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом городского округа Краснотурьинск"

к ООО Центр дополнительного образования "Интеллект",

о взыскании долга, неустойки,

установил:

Орган местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом городского округа Краснотурьинск" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО ЦДО "Интеллект" (далее - ответчик) о взыскании долга в размере 800 166,10 руб. по арендной плате за период с 01.02.2014 по 26.08.2015 по договору от 12.02.2014 N 4-14 и неустойки в размере 108 534,56 руб. за период с 16.03.2014 по 26.08.2015.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.01.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением в части, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы считает, что решение подлежит отмене, поскольку принято при неполном выяснении обстоятельств по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Так, апеллянт указывает на то, что при передаче имущества по акту приема-передачи арендатор не знал о наличии недостатков переданного по договору аренды имущества в виде неисправных наружных сетей, по акту ему передавалось здание с недостатками в нежилых помещениях, т.е. внутри здания. Следовательно, по мнению ответчика, размер задолженности в соответствии со ст.612 ГК РФ должен быть уменьшен до 491 680,04 руб. на период невозможности использования имущества в соответствии с его целевым назначением, а именно на период действия на территории ГО Краснотурьинск отопительного сезона 2014-2015 годов.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении материалов дела без участия своего представителя, которое суд удовлетворил на основании ч. 2 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом городского округа Краснотурьинск" (арендодатель) и ООО ЦДО "Интеллект" (арендатор) заключен договор аренды от 17.02.2014 N 4-14, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание площадью 498,3 кв.м., этажность: 2, подземная этажность:1, инвентарный номерN 234/02/36-02, литер А, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Металлургов, д.22, принадлежащее городскому округу Краснотурьинск на праве собственности (запись о регистрации N 66-66-06/662/2012-448.) (л.д. 12-16).

Согласно п. 1.3 договора срок аренды составляет с 17.02.2014 по 16.02.2019.

Имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи от 17.02.2014, подписанному сторонами договора (л.д. 17).

При этом из Акта от 17.02.2014 следует, что на момент передачи имущество находится в неудовлетворительном состоянии. В нежилом помещении необходимо провести работы по восстановлению и наладке электропроводки, замене систем отопления и водоснабжения, канализационной системы, замены и установки сантехники, окон, по разборке и устройству полов, ремонту кровли.

Согласно п.п. 4.1., 4.2. договора ежемесячный размер арендной платы составляет 41 949,15 руб. Арендатор перечисляет арендную плату до 15 числа текущего месяца.

В силу п. 3.1.4. договора в случае изменения базовой ставки годовой арендной платы, корректирующих коэффициентов и коэффициента инфляции арендодатель уведомляет об этом арендатора в письменной форме.

Путем направления в адрес ответчика письма от 14.01.2015 N 04-03/54 истцом изменен размер арендной платы с 01.01.2015 на 46 269,91 руб.(л.д. 23).

Пунктом 5.1 договора установлено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор выплачивает компенсацию в размере 0,05 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки

27.08.2015 истец на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ отказался от исполнения договора, договор аренды от 17.02.2014 N 4-14 расторгнут (л.д. 24).

Указывая на то, что за период действия договора у арендатора возникла задолженность по уплате арендной платы в размере 800 166,10 руб., истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика долга и договорной неустойки.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что наличие задолженности подтверждено материалами дела, при этом доводы ответчика о соразмерном уменьшении размера арендной платы до долга на сумму 491 680,04 руб. на основании ст.ст.612, 614 ГК РФ судом отклонены.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

При этом, в соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателе лежит обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Возражая против полного удовлетворения исковых требований, ответчик, не отрицая факт того, что имущество получено в аренду с недостатками, оговоренными в Акте от 17.02.2014, указал на то, что на момент приема здания в аренду ответчик не мог предположить о наличии скрытого недостатка в наружных системах теплоснабжения, который в свою очередь привел к тому, что при подготовке к отопительному периоду 2014-2015 года после восстановительных работ при подключении объекта к сетям централизованного отопления была обнаружена утечка теплоносителя на вводе тепловой сети. Данные обстоятельства воспрепятствовали использованию арендованного имущества по целевому назначению, что, по мнению ответчика, влечет невозможность взыскания арендной платы.

В доказательства перечисленных обстоятельств в материалы дела представлен договор теплоснабжения от 20.02.2014 на поставку теплоэнергии в арендуемое помещение с актом разграничения балансовой принадлежности, заключенный ответчиком с ОАО "Сибирско-Уральская Алюминиевая компания" во исполнение п.3.2.4 договора аренды, а также акт обследования ввода тепловой сети к зданию, расположенному по адресу г. Краснотурьинск, ул. Металлургов, д.22, от 16.10.2014, составленный МУП "Управление коммунальным комплексом" (л.д.61-67, 70, 71-72).

Из указанного акта обследования следует, что при подключении к системе централизованного отопления в связи с началом отопительного сезона на вводе теплосети обнаружена утечка теплоносителя.

17.10.2014 арендатор уведомил арендодателя об обнаруженных недостатках в наружных подземных сетях теплоснабжения и в соответствии со ст. 612 ГК РФ потребовал не начислять арендную плату на период невозможности использования имущества ввиду отсутствия отопления (л.д. 68).

В соответствии с постановлениями Главы Краснотурьинска от 25.08.2014 N 1212 и от 28.04.2015 N 571 о начале отопительного сезона 2014-2015 г.г. и об окончании отопительного сезона 2014-2015 г.г., ответчиком представлен в материалы дела расчет задолженности по уплате арендной платы, из которой исключен период отопительного сезона (л.д. 54-55).

Принимая решение, суд первой инстанции счел доводы отзыва необоснованными и, сославшись на то, что при принятии здания в аренду арендатор знал о недостатках имущества, оговоренных в Акте приема-передачи, удовлетворил иск в полном объеме.

Однако, указанный вывод суда первой инстанции противоречит представленным в дело доказательствам.

В соответствии с п.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 17.02.2014 следует, что при заключении договора, получении и осмотре имущества арендатор согласился с принятием имущества, имеющим недостатки, оговоренные в указанном акте.

При этом, после выполнения работ, поименованных в акте приема-передачи, в том числе по замене системы отопления в арендуемом помещении, арендатором были выявлены скрытые недостатки, а именно - неисправность наружных подземных сетей на вводе в здание, что не было предусмотрено в акте и не могло быть выявлено при осмотре имущества.

На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ, в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя или досрочного расторжения договора.

Поскольку использование помещения в период отопительного сезона при отсутствии отопления невозможно, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за спорный период, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Кроме того, статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что каких-либо возражений по существу заявленных доводов ответчика, опровергающих вышеперечисленные обстоятельства, истец ни в суд первой инстанции, ни в отзыве на апелляционную жалобу не представил.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части взыскания долга по уплате арендной платы за весь период действия договора без учета периода отопительного сезона 2014-2015, когда пользование арендованным помещением было невозможно, является ошибочным, в связи с чем подлежит отмене.

Расчет задолженности, произведенный ответчиком при обращении в суд первой инстанции с отзывом, признан судом апелляционной инстанции верным.

В связи с перерасчетом суммы основного долга, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет договорной неустойки.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 января 2016 года по делу N А60-48663/2015 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с ООО Центр дополнительного образования "Интеллект" (ИНН 6617016139, ОГРН 1086617001954) в пользу Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом городского округа Краснотурьинск" (ИНН 6617003450, ОГРН 1026601184411) основной долг в размере 491 680,04 руб., неустойку в размере 76 447,18 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО Центр дополнительного образования "Интеллект" (ИНН 6617016139, ОГРН 1086617001954) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 14 363 руб."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

В.Г.Голубцов Н.М.Савельева