Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2016 г. N 08АП-178/16

город Омск

11 апреля 2016 г.

Дело N А75-9247/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смольниковой М.В.,

судей Семёновой Т.П., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталиповой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-178/2016) Денисова Александра Станиславовича на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18 декабря 2015 года по делу N А75-9247/2012 (судья Зуева И.В.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Аврора" Насырова Фарида Замильевича к Денисову Александру Станиславовичу о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

при участии заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Пивоварова Романа Геннадьевича, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Аврора" (ОГРН 1028601845117, ИНН 8622001396),

при участии в судебном заседании:

от Денисова Александра Станиславовича - представитель Морозова О.Л. по доверенности N 66 АА 3056769 от 17.04.2015, сроком действия 10 лет, паспорт;

установил:

решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.07.2014 по делу N А75-9247/2012 общество с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - ООО "Аврора", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением арбитражного суда от 30.07.2014 конкурсным управляющим ООО "Аврора" утвержден Насыров Фарид Замильевич.

Согласно пункту 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

На основании вышеуказанной правовой нормы, конкурсный управляющий ООО "Аврора" Насыров Ф.З. обратился в арбитражный суд с заявлением, впоследствии уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительны договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2012, заключенного между должником и Денисовой Лидией Алексеевной в лице Денисова Александра Станиславовича (далее также - ответчик) в отношении недвижимого имущества: нежилое строение - магазин N 5, общая площадь 151 кв.м, этажность - 1, подз. этажность - нет, инв. N 2420, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 10 А, кадастровый номер: 36:05:22:00054:10А:0000 и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Денисова А.С. денежных средств в размере 3 660 000 руб.

Определением арбитражного суда от 22.04.2015 к участию в деле в качестве заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Пивоваров Роман Геннадьевич.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.12.2015 по делу N А75-9247/2012 заявление конкурсного управляющего ООО "Аврора" Насырова Ф.З. удовлетворено. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2012, заключенный между должником и Денисовой Л.А. в лице Денисова А.С. в отношении недвижимого имущества: нежилое строение - магазин N 5, общая площадь 151 кв.м, этажность - 1, подз. Этажность - нет, инв. N 2420, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 10А, кадастровый номер: 36:05:22:00054:10А:0000. Применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Денисова А.С. в пользу ООО "Аврора" 3 366 000 руб. С Денисова А.С. в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. С Денисова А.С. в пользу индивидуального предпринимателя Саблукова Евгения Ивановича (далее - ИП Саблуков Е.И.) взыскано 10 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с определением суда, Денисов А.С. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению ответчика, заключение эксперта N 04-15 от 10.10.2015, выполненное ИП Саблуковым Е.И. не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и является ненадлежащим доказательством по делу.

Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 АПК РФ, возражает против её удовлетворения, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 по делу N А75-9247/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 28.03.2016.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Денисова А.С. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

Иные лица, участвующие в настоящем обособленном споре по делу о банкротстве, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании статьи 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании, открытом 28.03.2016, объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 04.04.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.12.2015 по настоящему делу и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ООО "Аврора" (продавец) и Денисовой Л.А. (покупатель) в лице Денисова А.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2012 (далее - договор купли-продажи от 19.06.2012), по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность следующее недвижимое имущество - нежилое строение - магазин N 5, общей площадью 151 кв.м, этажность - 1, подз. этажность - нет, инв. N 2420, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 10 А, кадастровый номер: 36:05:22:00054:10А:0000.

Земельный участок, находящийся под нежилым строением принадлежит Департаменту муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска и находится в аренде у продавца на основании договора N 635 от 21.03.2007 (пункт 1.3. договора купли-продажи от 19.06.2012).

В разделе 2 договора купли-продажи от 19.06.2012 сторонами согласованы цена и порядок расчетов: общая стоимость недвижимого имущества определена сторонами и составляет 1 000 000 руб., которые подлежат уплате продавцу в течение 3 дней, начиная с даты подписания договора.

Согласно пункту 4.6. договора купли-продажи от 19.06.2012 право собственности на имущество переходит к покупателю с момента регистрации договора перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Регистрация перехода права собственности произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 29.06.2012.

По платежному поручению N 405 от 29.06.2015 денежные средства в размере 1 000 000 руб. перечислены Денисовым А.С. на расчетный счет ООО "Аврора".

Впоследствии нежилое строение - магазин N 5, общей площадью 151 кв.м, этажность - 1, подз. этажность - нет, инв. N 2420, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 10 А, кадастровый номер: 36:05:22:00054:10А:0000 отчуждено Денисовым А.С. Пивоварову Р.Г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.03.2014 по цене 1 000 000 руб.

Регистрация перехода права собственности произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты- Мансийскому автономному округу - Югре 20.03.2015, номер регистрации 86-86/008-86/008/005/2015-509/2.

Полагая, что договор купли-продажи от 19.06.2012 в силу пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве является недействительной сделкой, конкурсный управляющий ООО "Аврора" Насыров Ф.З. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворение заявленных требований послужило поводом для обращения Денисова А.С. с настоящей жалобой, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Статьей 61.9 Закона о банкротстве конкурсному управляющему предоставлено право на оспаривание сделок должника.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.

Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

При этом по правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, спорный договор подписан сторонами 19.06.2012, в то время как заявление о признании ООО "Аврора" несостоятельным (банкротом) принято к производству арбитражного суда 18.12.2012.

То есть в части срока договор купли-продажи от 19.06.2012 подпадает под период регулирования пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

По мнению конкурсного управляющего, оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, поскольку рыночная стоимость отчужденного недвижимого имущества по состоянию на дату 19.06.2012 составляла 13 290 000 руб.

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

На основании представленных в дело доказательств арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, бремя доказывания своих доводов в силу закона возлагается на самого заявителя путем представления соответствующих доказательств.

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В обоснование своих доводов о неравноценном встречном предоставлении по оспариваемой сделке конкурсный управляющий сослался на отчет об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства N 0-15 от 15.05.2015, подготовленный индивидуальным предпринимателем Лумповым Игорем Александровичем.

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания (магазина) N 629-05/12 от 11.05.2012, составленный индивидуальным предпринимателем Назарук Василием Васильевичем, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 11.05.2012 составляла 2 112 253 руб. 70 коп.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия относительно рыночной стоимости спорного нежилого имущества определением арбитражного суда от 31.08.2015 по ходатайству конкурсного управляющего ООО "Аврора" назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - ИП Саблукову Е.И., члену НИ "Финансово-экономических судебных экспертов". На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении действительной стоимости нежилого строения - магазина N 5, общей площадью 151 кв.м, этажность - 1, подз. этажность - нет, инв. N 2420, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 10А, кадастровый номер: 36:05:22:00054:10А:0000 на момент его приобретения по договору купли продажи недвижимого имущества от 19.06.2012.

По результатам проведенной экспертизы ИП Саблуковым Е.И. составлено заключение эксперта N 04-15 от 10.10.2015, согласно которому действительная стоимость нежилого строения на момент его приобретения по договору купли продажи недвижимого имущества от 19.06.2012 составляет 4 366 000 руб.

После ознакомления с заключением эксперта N 04-15 от 10.10.2015 ответчик заявил возражения против содержащихся в нем выводов, представил рецензию на поступившее заключение, подготовленное Некоммерческим партнерством "Финансово-экономических судебных экспертов"; ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Оценив заключение эксперта N 04-15 от 10.10.2015 в порядке, предусмотренном статьями 71 и 86 АПК РФ, суд первой инстанции признал его надлежащим и допустимым доказательством по делу и отказал в удовлетворении ходатайства Денисова А.С. о назначении повторной экспертизы.

При повторном рассмотрении настоящего вопроса суд апелляционной инстанции считает такой вывод суда первой инстанции ошибочным.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 3 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что для его целей под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. По смыслу положений Закона об оценочной деятельности рыночная цена объекта оценки, определенная оценщиком, не должна и не может точно совпадать с ценой сделки, заключенной двумя конкретными лицами. У участников гражданских правоотношений отсутствует установленная каким-либо нормативными актами обязанность заключать договоры купли-продажи недвижимого имущества по цене, равной величине рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Согласно пунктам 3 и 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (действует с 29.09.2015) к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)". Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Из заключения эксперта N 04-15 от 10.10.2015 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости усматривается, что экспертом не проведен визуальный осмотр объекта исследования и не приведены причины, по которым объект оценки не был осмотрен. При проведении оценки оценщиком применен только сравнительный подход.

Обосновывая отказ от применения затратного подхода эксперт указал, что в его распоряжении отсутствует проектно-сметная документация на оцениваемое нежилое строение и/или документально подтвержденные данные о затратах, связанных со строительством и вводом его в эксплуатацию; поскольку оценка проводится на дату 19.06.2012, невозможно точно определить техническое состояние конструктивных элементов оцениваемого объекта и, соответственно, степень физического износа.

В обоснование отказа от использования доходного подхода эксперт указал, что рынок недвижимости по состоянию на дату оценки недостаточно развит, информация об условиях сделок по сдаче коммерческих объектов в аренду, как и об уровне доходности этих объектов в представлениях собственников в открытых источниках информации отсутствует.

В силу пунктов 12, 13, 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 11 "Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

На странице 31 заключения N 04-15 от 10.10.2015 эксперт указывает, что в качестве аналогов для сравнения он рассматривает объекты недвижимости торгового назначения, расположенные в городе Ханты-Мансийске (на ретроспективную дату оценки 19.06.2012 в городе Югорске не удалось выявить достоверных предложений к продаже подобных объектов), цены предложений к продаже которых известны ему из открытых источников информации. Эксперт указывает, что на дату оценки 19.06.2012 рынок торговой недвижимости г. Югорска развит слабо, за период с 2011 года и в 1 полугодии 2012 года отсутствуют объявления к продаже и аренде торговых платежей в г. Югорске.

Рынок торговой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа на дату оценки развит неравномерно. По результатам анализа интернет сайтов выявлено, что основное количество предложений по продаже коммерческой недвижимости сосредоточено в крупных городах ХМАО - Сургуте, Нижневартовске, Нефтеюганске, Ханты-Мансийске.

Таким образом, расширив территорию исследования рынка недвижимости, эксперт рассмотрел предложения к продаже торговых помещений в городе Ханты-Мансийске, что не соответствует требованиям пункта 11 ФСО N 7, поскольку суд не может сделать вывод о том, что территории г. Югорск и г.Ханты-Мансийска сходны по экономическим характеристикам.

Очевидно, что нежилые помещения в городе, являющимся административным центом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, имеют большую коммерческую привлекательность и покупательский спрос, чем оцениваемый объект, находящийся в городе Югорске.

Далее, к выбранным объектам-аналогам экспертом применена корректировка на местоположение на основании аналитических данных о средних ценах на вторичном рынке жилой недвижимости в городе Югорске и средних ценах на вторичное жилье в центре города Ханты-Мансийска.

В настоящем случае из представленных в дело доказательств следует, что спорный объект является одноэтажным зданием 1998 года постройки (реконструкция в 2003 году), на кирпичном фундаменте, представляет собой сборно-разборную конструкцию, состоящую из металлического каркаса и металлических утепленных панелей.

Кроме того, как следует из пояснений Денисова А.С., основным фактором влияющим на определение цены сделки явилось также то, что в магазине отсутствует канализация и под зданием магазина проходят напорные коллекторные канализационные трубы, что подтверждается письмом МУП "ЮГОРСКЭНЕРГОГАЗ" N 08/883 от 03.04.2015, которым ответчику направлены технические условия на вынос с пятна застройки магазина по адресу: г. Югорск, ул. Железнодорожная, 10А напорных канализационных коллекторов.

Поскольку вынос с пятна застройки коллекторных труб и подключение к сетям канализации означает проведение дорогостоящих строительных работ, стоимость магазина определена сторонами договора от 19.06.2012 равной 1 000 000 руб.

Такие пояснения ответчика конкурсным управляющим не опровергнуты.

При этом из экспертного заключения N 04-15 от 10.10.2015, не следует, что использованные оценщиком объекты-аналоги обладают такими же техническими характеристиками. Корректировка на такой параметр ИП Саблуковым Е.И. не проводилась.

Поэтому из экспертного заключения N 04-15 от 10.10.2015 нельзя установить, что на основании договора купли-продажи от 19.06.2012 должником отчуждено имущество по цене, существенно ниже его рыночной стоимости.

В представленной ответчиком в обоснование своих возражений рецензии, подготовленной Некоммерческим партнерством "Финансово-экономических судебных экспертов", эксперт пришел к выводу о том, что в результате нарушения ИП Саблуковым Е.И. методики оценки рыночная стоимость спорного объекта определена неверно; полученная рыночная стоимость объекта оценки составила 4 366 000 руб., то есть 28 914 руб. за один кв.м, что не соответствует рыночным данным Росреестра о реальных сделках купли-продажи о средней стоимости одного кв.м, равной 15 544 руб.

При оценке обстоятельств настоящего спора суд апелляционной инстанции также учитывает справочную информацию Государственного кадастра недвижимости о том, что по состоянию на дату 01.01.2013 кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляла 1 707 246 руб. 77 коп.

Однако это также не свидетельствует о том, что условия оспариваемой сделки о цене недвижимого имущества существенно отличаются в худшую для должника сторону от цены или иных условий аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" разъяснено, что под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два и более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента.

Аналогичные разъяснения содержатся также в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", согласно которому о наличии явного ущерба для стороны сделки свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два и более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Учитывая такие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, применяемые в рассматриваемом случае по аналогии, суд апелляционной инстанции считает, что имеющиеся в деле доказательства не свидетельствуют о существенном (кратном) превышении цены аналогичных сделок относительно оспариваемой сделки.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что на основании договора купли-продажи от 16.03.2014, то есть почти через два года после совершения оспариваемой сделки, спорное нежилое строение было отчуждено Денисовым А.С. Пивоварову Р.Г. также по цене 1 000 000 руб.

При таких обстоятельствах оснований считать заниженной цену продажи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 19.06.2012 не имеется.

Соответственно, наличие одного из необходимых квалифицирующих признаков сделки, оспариваемой по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим ООО "Аврора" Насыровым Ф.З. не доказано, что является основанием для отказа в удовлетворении его требований о признании договора купли-продажи от 19.06.2012 недействительным по этому основанию.

Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, на который также ссылается заявитель, предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В настоящем случае суд пришел к выводу о недоказанности факта причинения имущественного вреда кредиторам должника в результате совершения оспариваемой сделки, поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждено совершение сделки с неравноценным встречным исполнением.

Из материалов дела не следует, что Денисова Л.А. являлась заинтересованным лицом по отношению к должнику и не доказано, что ей было известно или должно было быть известно о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии необходимых условий для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для отмены судебного акта.

Определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.12.2015 по делу N А75-9247/2012 подлежит отмене, апелляционная жалоба Денисова А.С. - удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-178/2016) Денисова Александра Станиславовича удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18 декабря 2015 года по делу N А75-9247/2012 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Аврора" Насырова Фарида Замильевича о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2012 между ООО "Аврора" и Денисовой Л.А. и применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аврора" в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 6 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аврора" в пользу Денисова Александра Станиславовича в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

Т.П. Семёнова Н.А. Шарова