Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2016 г. N 05АП-1882/16

г. Владивосток

14 апреля 2016 г.

Дело N А51-20532/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 07 апреля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы

Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

апелляционные производства N 05АП-1920/2016, 05АП-1882/2016

на решение от 03.02.2016 судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-20532/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Горав"

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

об обязании заключить договор,

при участии:

от истца: генеральный директор Горбунов А.В., полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ от 25.09.2015, паспорт;

от ответчика: Салыкова Л.В., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;

от третьего лица: Барлева О.Н., по доверенности от 25.12.2015, сроком действия до 31.12.2016, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Горав" (далее по тексту - истец, ООО "Горав") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (далее по тексту - ответчик, УМС г. Владивостока) и просит обязать УМС г.Владивостока заключить с ООО "Горав" договор купли-продажи арендуемого ООО "Горав" муниципального имущества: нежилых помещений общей площадью 130,10 кв.м в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1 - 17 (III), этаж: подвал, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул. Пологая, дом 30, в редакции УМС г.Владивостока от 04.06.2015 г. с Приложением N 1 - График оплаты в рассрочку, по сроку с 04.09.2015 (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).

Судом первой инстанции, в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее по тексту - третье лицо, МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости").

Решением от 03.02.2016 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи спорного муниципального имущества в рамках реализации преимуществ, предоставленных субъекту малого и среднего предпринимательства на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ). Так, истец с 10.07.2015 в предусмотренные законом сроки не сообщил продавцу о намерении выкупить продаваемое муниципальное имущество, не оспаривал достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, за урегулированием разногласий по договору в судебном порядке не обратился. Также указал, что истец имеет задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 N01-02440-001-Н-АР-7236-00, который действует до настоящего времени, что свидетельствует о недобросовестном исполнении арендатором условий указанного договора аренды и является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении истцу преимущественного права выкупа нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Пологая, 30.

Не согласившись с вынесенным решением, третье лицо также обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что в июле 2015 года Учреждение неоднократно посещал представитель ООО "Горав" с вопросом: как можно отсрочить подписание договора, так как денег на выкуп помещений нет. Отмечает, что суд первой инстанции неверно оценил имеющиеся обстоятельства дела и сделал необоснованный вывод о том, что истец обратился в суд с исковым заявлением в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) об урегулировании разногласий возникших при заключении спорного договора. Полагает, что истец обратился в суд не за урегулированием разногласий, а за понуждением заключить договор купли-продажи на условиях УМС г.Владивостока в изначальной редакции. Отмечает, что при подаче протокола разногласий 07.08.2015 представителю ООО "Горав" были разъяснены последствия не подписания договора в установленные Законом N 159-ФЗ сроки. Указывает, что представитель истца не пришел 10.08.2015 за ответом на протокол разногласий.

В канцелярию суда от истца поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. В своих отзывах истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы третьего лица. Представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы ответчика.

Представитель истца на доводы апелляционных жалоб возразил.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 15.04.2013 УМС г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Горав" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 01-02440-001-Н-АР-6915-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 130,10 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Пологая, д.30, сроком до 30.06.2015.

Уведомлением от 02.07.2015 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" предложило ООО "Горав" заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, переданного в пользование истцу по договору аренды. К данному уведомлению были приложены проекты договоров N 263-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя приобретаемое в процессе приватизации арендуемое покупателем недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 130,10 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-17 (III), этаж: подвал, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Пологая, д.30, в том числе с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии с пунктом 3.1. договора стоимость указанного недвижимого имущества определена в размере 2 586 000 рублей согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г.Владивостока от 29.06.2015 N 586/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества".

Согласно пункту 3.3 договора оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в пункте 3.1. настоящего договора, осуществляется покупателем в рассрочку, в течение 5 (пять) лет со дня заключения настоящего договора, ежемесячно, равными долями в срок, не позднее ____ числа каждого календарного месяца в соответствии с графиком (далее по тексту - график платежей), прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 1).

Порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением УМС г. Владивостока от 29.06.2015 N 586/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества".

Рыночная стоимость спорного имущества определена в размере 2 586 000 рублей на основании произведенной по заказу ответчика ООО "Аналитик центр" оценки рыночной стоимости спорного имущества, отраженной в отчете N 1397/15 от 15.05.2015.

Указанное уведомление от 02.07.2015 с предложением о заключении договора и проектами договора было получено ООО "Горав" 10.07.2015.

Письмом от 06.08.2015, полученным МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" 07.08.2015, истец направил протокол разногласий от 07.08.2015 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, из которого следовало, что истец заинтересован в приобретении указанного имущества и намерен реализовать свое преимущественное право на его приобретение по указанной цене 2 586 000 рублей с учетом уменьшения стоимости объекта на размер произведенных ООО "Горав" неотделимых улучшений на общую сумму 796 613 рублей 90 копеек.

Письмом от 11.08.2015 исх. N 1-15/2036 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" сообщило истцу об отклонении протокола разногласий, об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции, а также повторно предложило истцу подписать договор купли-продажи в предложенной 04.06.2015 редакции.

Письмом от 03.09.2015 истец сообщил МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" о неполучении ответа на протокол разногласий от 07.08.2015 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке и просил предоставить данный ответ на адрес электронной почты истца.

Ответ МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" об отклонении протокола разногласий в редакции истца был получен последним только 04.09.2015.

После этого истец, рассмотрев решение МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" об отклонении протокола разногласий к спорному договору купли-продажи муниципального имущества, письмом от 04.09.2015 сообщил МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" о своем согласии заключить договор купли-продажи спорного объекта с условием о его выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат равных долях в предложенной 04.06.2015 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" редакции, а также просил согласовать график платежей, устанавливающий размер и сроки платежей индивидуальном порядке.

Однако МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" письмом от 04.09.2015 сообщило истцу об утрате им преимущественного права на заключение спорного договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке в связи с истечением срока для заключения данного договора, предусмотренного п.п.4.1 ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Письмами от 04.09.2015 и от 10.09.2015 истец просил ответчика подписать спорный договор купли-продажи муниципального имущества.

Распоряжением УМС г.Владивостока от 22.09.2015 N 894/28 ООО "Горав" признано утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - нежилых помещений общей площадью 130,1 кв.м (этаж: подвал), расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Пологая, 30.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В пункте 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Статья 443 ГК РФ определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой.

Из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств следует, что ООО "Горав" в тридцатидневный срок, предусмотренный частью второй статьи 445 ГК РФ и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, оспаривая цену выкупаемых помещений, представило протокол разногласий к договору купли-продажи и в разумный срок после получения отказа заключить договор на его условиях, передало возникшие разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

Следовательно, суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного им имущества на основании подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, обоснованно указал, что в процессе согласования условий спорного договора фактически между сторонами возникли разногласия в части цены договора, по урегулированию которых истцом предпринимались действия в порядке и сроки, предусмотренные ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ и ст.445 ГК РФ, и в связи с недостижением сторонами согласия по которым истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением в порядке ст.445 ГК РФ в срок, предусмотренный данной статьей, об урегулировании разногласий возникших при заключении спорного договора купли-продажи в редакции первоначально заявленных исковых требований, которые впоследствии были уточнены истцом в порядке ст. 49 АПК РФ на исковые требования об обязании УМС г.Владивостока заключить с ООО "Горав" спорный договор купли-продажи муниципального имущества в редакции УМС г.Владивостока от 04.06.2015 с Приложением N1 - График оплаты в рассрочку, по сроку с 04.09.2015.

Срок, в который истец по настоящему делу обратился в суд за разрешением преддоговорного спора, следует признать разумным исходя из тенденции социализации в развитии гражданского законодательства, выражающейся в защите интересов слабой стороны договора, к которой следует отнести общество применительно к данному конкретному спору, а также с учетом того, что срок, в который общество передало разногласия на разрешение суда, не выходит за пределы срока, установленного пунктом 2 статьи 446 ГК РФ, введенного Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, таким образом, не нарушается баланс интересов сторон.

Соответственно, течение установленного подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ срока в данном случае приостановлено в соответствии с частью 4.1 указанной статьи до вступления в законную силу решения суда. Отказ от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений истцом не заявлялся. Следовательно, не имеется оснований считать, что ООО "Горав" утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества на основании пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

Таким образом, принимая во внимание, что порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 29.06.2015 N 586/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества", при этом рыночная стоимость спорного имущества определена в размере 2 586 000 рублей на основании произведенной по заказу ответчика ООО "Аналитик центр" оценки рыночной стоимости спорного имущества, отраженной в отчете N 1397/15 от 15.05.2015, и истец согласился на заключение спорного договора купли-продажи нежилых помещений в предложенной письмом МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" от 02.07.2015 N 1-15/1676 редакции с условием о его выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат равных долях, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил уточненные исковые требования ООО "Горав".

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что ООО "Горав" имеет задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 30.07.2015 г. N 01-02440-001-Н-АР-7236-00, коллегией отклоняется, поскольку данная сумма долга по данным УМС г.Владивостока образовалась в период с 05.09.2015 по 30.11.2015, уже после того как согласно письму N 0903/1 от 03.09.2015 истец акцептовал оферту в редакции МКУ "АПМЗН" от 04.06.2015.

Довод апелляционной жалобы третьего лица о том, что в июле 2015 года представитель истца посещал МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" с вопросом: как можно отстрочить подписание договора, так как денег на выкуп помещений нет, коллегией отклоняется, поскольку доказательств в обоснование данного довода в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Довод МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" о том, что представитель истца не пришел 10.08.2015 за ответом на протокол разногласий, не принимается во внимание, так как данный ответ на протокол разногласий был составлен 11.08.2015 зарегистрирован за исходящим N 1-15/2036 и согласно кассового чека N 22585 Почты России отправлен истцу 12.08.2015.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителей жалоб, изложенных в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2016 по делу N А51-20532/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев