Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 г. N 09АП-10589/16

город Москва

12 апреля 2016 г.

Дело N А40-215558/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева

судей ДА.И. Трубицына, Д.Н. Садиковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Зеленая астра" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.11.2015 г. по делу N А40-215558/2014, принятое судьей Павлюк Ю.Б.

по иску ООО "Зеленая астра" (ОГРН 1027739183350, юр.адрес: 113191, г.Москва, ул. М. Тульская, д. 2/1, корп. 25) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Кадлубинская М.А. (по доверенности от 21.03.2016); Судачен Е.Г. (по доверенности от 13.11.2015);

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 07.12.2015);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Зеленая астра" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2 (подвал, пом. 1, комн. 3-25, пом. 1, комн. 5а, 9а, 14а, 14б, 14в, 14г, 14д, 18а), изложив:

пункт 3.1 договора: "3.1. Цена Объекта составляет 30 392 000 (тридцать миллионов триста девяносто две тысячи) руб. в соответствии с заключением эксперта от 22.05.2015 N 97, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2015 по делу N А40-215558/14, выполненного Завьяловым Ю.А., экспертом ООО "Агентство судебных экспертов. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".";

- пункт 3.2: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 10.11.2015 г. суд удовлетворил исковые требования частично, отказав лишь в части пункта 3.2 договора.

При этом суд исходил в части отказа в иске из того, что внесенные Федеральным законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ, устанавливающие пятилетний срок рассрочки, касаются правоотношений, возникших после внесения этих изменений; по общему правилу закон не имеет обратной силы, при условии, если на это нет прямого указания в законе, а такого указания в упомянутом законе нет, поэтому закон обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие в 2014 г., то есть до его вступления в силу; в части удовлетворения иска исходил из установленной судебной экспертизой цены объекта.

ООО "Зеленая астра" не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда в части отказа в иске, ссылаясь на то, что период рассрочки должен определяться исходя из действующих императивных норм, устанавливающий такой период на момент вынесения решения суда, которым определены спорные условия договора.

На данное решение суда подана также апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просит решение суда в части удовлетворения иска оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в иске в связи с неправильным применением норм материального права.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 1-484/07 от 01.05.2007 г. (в редакции дополнительного соглашения от 17.10.2012).

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 06.02.2014 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и истцом 02.07.2014 г. получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 76 444 068 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", и положительного экспертного заключения НП "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 24 168 000 руб., однако ответчик письмом от 07.08.2014 г. отказал истцу в заключении договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик не оспаривает соблюдение истцом порядка заключения договора, предусмотренного статьями 443-445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так же ответчик и не оспаривает наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2007 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 30 392 000 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.

Поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В частности, возражения ответчика о том, что экспертом неправомерно подобраны объекты-аналоги и применены корректировки по объектам-аналогам, не являются обоснованными, поскольку доводы ответчика противоречат заключению эксперта, в котором указано на обоснованность выбора объектов-аналогов и необходимость применения либо неприменения корректировок. Кроме того, в суде первой инстанции был допрошен эксперт, который ответил на все возражения ответчика относительно судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, у суда первой инстанции, не имевшего сомнений в его обоснованности, отсутствовали предусмотренные частью 2 статьи 87 этого же Кодекса основания для назначения повторной экспертизы. В этой связи является несостоятельным доводы жалобы о неправомерном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Несогласие ответчика с результатом экспертизы не влечет, само по себе, необходимости проведения повторной экспертизы.

Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда об отказе в иске в любом случае подлежащим отмене, поскольку суд первой инстанции, посчитав не подлежащими применению внесенные Федеральным законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ, устанавливающие пятилетний срок рассрочки оплаты, ввиду того, что касаются правоотношений, возникших после внесения этих изменений, должен был применить Федеральный закон N 159-ФЗ в прежней редакции, предоставляющей рассрочку оплаты на три года.

Между тем, суд апелляционной инстанции не согласен с правовой позицией суда первой инстанции о неприменении внесенных Федеральным законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ изменений в Федеральный закон N 159-ФЗ, устанавливающих пятилетний срок рассрочки.

30 июля 2015 г. вступил в законную силу Закон N 158-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". Пунктом 3 статьи 1 указанного Закона внесено изменение в часть 1 статьи 5 ФЗ N 159, устанавливающее, что срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества должен составлять не менее пяти лет.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, учитывая, что Федеральный закон N 159-ФЗ императивно установил, что срок рассрочки выкупаемого имущества должен составлять не менее 5 лет, то суд апелляционной инстанции считает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении иска в данной части.

С учетом изложенного решение суда в части отказа в иске следует отменить, исковые требования в данной части - удовлетворить.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Освобождение от уплаты госпошлины по основанию, предусмотренному подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не влияет на порядок распределения судебных расходов, установленный частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на Департамент подлежит возложению обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине за подачу иска и апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 ноября 2015 года по делу N А40-215558/2014 отменить в части отказа в иске.

Урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2 (подвал, пом. 1, комн. 3-25, пом. 1, комн. 5а, 9а, 14а, 14б, 14в, 14г, 14д, 18а), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.".

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Зеленая астра" (ОГРН 1027739183350) в возмещение расходов на оплату госпошлины за подачу апелляционной жалобы 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

А.И. Трубицын Д.Н. Садикова