Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2016 г. N 09АП-11989/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2016 г. N Ф05-9590/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба возвращена, жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

15 апреля 2016 г.

Дело N А40-201561/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей О.Н. Лаптевой, В.Р. Валиева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г.Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Индивидуального предпринимателя Сухова Андрея Викторовича

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2016 года

по делу N А40-201561/2014, принятое судьёй Ю.Б. Павлюком

по иску Индивидуального предпринимателя Сухова Андрея Викторовича

(ОГРНИП 309774616800101; 115573, Москва, ул. Муссы Джалиля, 5, корпус 4)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Сухов А.В. (лично)

Тимофеева О.Н. (доверенность от 25.03.2016)

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сухов Андрей Викторович обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 152,1 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 52, помещение II.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2016 года по делу N А40-201561/2014 разногласия были урегулированы.

Пункт 3.1 принят в редакции: " Цена объекта составляет 17 476 000 (семнадцать миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч) руб., НДС не начисляется".

Пункт 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет долга, составляющей не менее 485 444 (четыреста восемьдесят пять четыреста сорок четыре) руб. 44 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой истца, в которой он просил оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования, определив величину рыночной стоимости на дату 12.09.2011 г.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что при назначении экспертизы судом не была принята во внимание правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного ФЗ от 22.07.08 N 159-ФЗ.

Поскольку первое обращение датировано 12.09.2011 г., то и стоимость объекта должна определяться на эту дату.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих доводах. Заявил о назначении повторной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта на 12.09.2011 г.

Представитель ответчика выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы и ходатайства просил отказать.

Ходатайство рассмотрено в соответствии со статьей 87 АПК РФ и отклонено.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Суховым А.В. (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 19.05.2004 N 06-00435/2004, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 152,1 кв. м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 52, помещение II.

Согласно пункту 2.1 названного договора срок аренды установлен до 01.04.2019. Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Предприниматель Сухов А.В. 26.11.2013 обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Департамент 31.07.2014 направил проект договора купли-продажи арендатору по цене 18 996 000 руб. Проект названного договора был подписан арендатором с протоколом разногласий.

Не согласившись с предложенной департаментом ценой, предприниматель Сухов А.В. обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Рассматривая иск, суд руководствовался статьей 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Установлено, что предприниматель Сухов А.В. является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.

В силу статей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Изначально в направленном ответчику проекте договора, цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "АПЕКС ГРУПП", рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 5 534 276 руб. без учета НДС.

Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта и представил в судебное заседание отчет от 19.06.2014 об оценке рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "АБН-Консалт" N 738 Г/613, предложив указать цену объекта 18996 000 руб. без учета НДС (по состоянию на 19.06.2014). В связи с наличием спора по цене выкупаемого объекта стороны согласились на проведение судебной экспертизы.

Определением 26.05.2015 назначена судебная экспертиза, поведение которой поручено ООО "Агентство судебных экспертов". На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 26.11.2013 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов).

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость помещения по состоянию на 26.11.2013 составила 17 476 000 руб. без учета НДС.

Истец возражал против результатов экспертизы, заявив, что в заключении эксперта не указано место его составления. Эксперт в судебном заседании пояснил, что на стр. 1 экспертного заключения указан фактический адрес организации г. Москва, Семеновский пер., д. 15, оф. 804-Б, который является местом составления заключения. Истцом заявлено довод о том, что в экспертном заключении не установлены значимые обстоятельства, позволяющие достоверно установить относимость названного заключения к объекту исследования.

Эксперт пояснил, что экспертное заключение выполнено на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2015 по настоящему делу. Объектом исследования является нежилое помещение общей площадью 152,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 52, пом. 2, которое осмотрено экспертом.

При этом достоверных оснований, по которым можно полагать, что экспертное заключение не имеет относимость к объекту исследования, истцом не представлено. На вопрос о том, что эксперт определяет состояние объекта как рабочее, проигнорировав тот факт, что уже в 1997 году по данным БТИ физический износ составил 50%, что определяет состояние объекта недвижимости как "ограниченно работоспособное", эксперт пояснил следующее.

Эксперт пояснил, что на момент осмотра помещение использовалось по назначению, в нем велась торговая деятельность, следовательно, помещение признано рабочим. При этом эксперт сослался на то, что согласно таблицам 8.1.2 и 8.2.2. Справочника оценщика недвижимости, тома I, II (под ред. Лейфера Л.А., изд. третье актуализированное и расширенное, здание находится в удовлетворительном состоянии. Кроме того, эксперт пояснил, что согласно упомянутой справке БТИ физический износ указан по отношению ко всему зданию, а не в отношении выкупаемых помещений.

Согласно ближайшей дате к дате определения рыночной стоимости (на 2011 год) физический износ здания определен БТИ в 35%. На вопрос о том, что объект-аналог N 1 в экспертном заключении предложен к продаже в декабре 2013 года эксперт пояснил, что названный объект предложен в ноябре 2013 года, но на декабрь 2013 года он еще не декабрь 2013 года не был сдан в аренду.

На вопрос истца о том, на каком основании проведен осмотр объекта эксперт пояснил, что невыполнение экспертом осмотра объекта исследования ведет к назначению повторной экспертизы.

Относительно остальных доводов истца, изложенных в предложенных в письменных возражениях, эксперт пояснил, что они противоречат содержанию экспертного заключения и не подтверждены документально.

Суд признал оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной.

Доводы истца о нарушениях экспертом требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требований ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 7, требований Федерального закона от 31.03.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" не подкреплены достоверными доказательствами, противоречат материалам дела, не являются обоснованными, связаны с несогласием истца с рыночной ценой определенной экспертом и направлены на установление иной цены. С учетом изложенного, ходатайство истца о назначение повторной экспертизы судом было отклонено.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены ил изменения решения суда.

Довод апелляционной жалобы о том, что при назначении экспертизы судом не была принята во внимание правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного ФЗ от 22.07.08 N 159-ФЗ, отклоняется как противоречащий обстоятельствам дела.

Иск подан в суд 04.12.2014 г. Именно с учетом указанных заявителем разъяснений суд при назначении экспертизы определил дату, на которую необходимо было определить рыночную стоимость помещений - 26.11.2013, когда арендатор обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на которое был представлен проект договора, послуживший предметом разбирательства.

Довод о том, что первое обращение датировано 12.09.2011 г., поэтому стоимость объекта должна определяться на эту дату, отклоняется, поскольку даже если такое обращение было, то арендатор не воспользовался правом на обращение в суд с иском о понуждении заключить договор. Поэтому во внимание принимается обращение, послужившее основанием для судебного разбирательства.

Данное обстоятельство послужило основанием для отказа в назначении повторной экспертизы как необоснованной. перечисленные истцом на депозит суда денежные средства подлежат возврату.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2016 года по делу N А40-201561/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Сухову Андрею Викторовичу (ОГРНИП 309774616800101; 115573, Москва, ул. Муссы Джалиля, 5, корпус 4) с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 17 000 руб., поступившие по пл. пор. от 08.04.2016 N 1.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

В.Р. Валиев О.Н. Лаптева