Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2016 г. N 15АП-5837/15

город Ростов-на-Дону

16 апреля 2016 г.

дело N А32-8695/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей М.Н. Малыхиной, А.А. Попова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии: представителя ООО "Майкопская нерудная компания": Муращенко Петра Дмитриевича по доверенности от 16.03.2016, представителей ФКУ Упрдор "Черноморье" Масенко Галины Анатольевны по доверенности от 31.12.2015 N 282, Жур Оксаны Николаевны по доверенности от 31.12.2015 N 278, представителя Росавтодора Масенко Галины Анатольевна по доверенности от 22.01.2016 N 01-33/1332,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального казённого учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2015 по делу N А32-8695/2014 (судья Савин Р.Ю.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Майкопская нерудная компания" к ответчикам - федеральному казенному учреждению "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства, федеральному казённому учреждению "Управление федеральных автомобильных дорог "Каспий" Федерального дорожного агентства", при участии третьего лица Федерального дорожного агентства, о солидарном взыскании убытков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Майкопская нерудная компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчикам:

- федеральному казенному учреждению "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (далее - ФКУ Упрдор "Черноморье"),

- федеральному казённому учреждению "Управление федеральных автомобильных дорог "Каспий" Федерального дорожного агентства" (далее - ФКУ Упрдор "Каспий")

о взыскании с ответчиков солидарно убытков, причиненных прекращением права аренды на изъятый земельный участок с кадастровым номером 01:08:1314002:19, расположенный по адресу: Республика Адыгея, город Майкоп, участок 1, а/д Майкоп-Усть-Лабинск между 9 и 10 км, от разворотной площадки в станицу Ханскую, в размере 3 873 360 рублей (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, том 3 л.д. 128).

Истец указывает на то, что на части арендованного им ранее участка осуществлено строительство развязки автомобильной дороги, участок изъят, убытки не возмещены. Ссылается на положения ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 17.07.2014 произведена замена ответчика ФКУ Упрдор "Кубань" на ФКУ Упрдор "Каспий".

Определением суда от 25.09.2014 ответчиком по делу стало ФКУ Упрдор "Черноморье".

Определением суда от 28.10.2014 в качестве соответчика привлечено ФКУ Упрдор "Каспий".

Решением от 18.02.2015 Арбитражный суд Краснодарского края взыскал с ФКУ Упрдор "Черноморье" в пользу общества убытки, подлежащие возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 01:08:1314002:19, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, "участок 1", а/д Майкоп-Усть-Лабинск между 9 и 10 км, от разворотной площадки в станицу Ханскую в размере 3 873 360 рублей, 10 000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.

В удовлетворении требований к ФКУ Упрдор "Каспий" суд отказал.

Суд первой инстанции указал на следующее. Выводы представленной в материалы дела экспертизы от 15.09.2014 N 0047/2014 ответчиком не опровергнуты, убытки, причиненные истцу изъятием земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:19 площадью 39237 кв. м для нужд Российской Федерации в целях реконструкции автомобильной дороги 1Р253 Майкоп-Усть-Лабинск-Кореновск от км 9+800 до 20+100 Республика Адыгея, образованного из земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:6 площадью 102050 кв. м, подлежат взысканию в размере 3 873 360 рублей с ФКУ Упрдор "Черноморье", т. к. в соответствии с приказом Федерального дорожного агентства от 31.03.2014 N 89 "Об изменении нахождения и наименования федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства" и внесении изменений в устав учреждения, утвержденный приказом Федерального дорожного агентства от 01.06.2011 N 91", все имущество, находящееся в оперативном управлении ФКУ Упрдор "Каспий", было передано правопреемнику ФКУ Упрдор "Черноморье".

Не согласившись с принятым решением, ФКУ Упрдор "Черноморье" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований к ответчикам отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим доводами:

- согласно пункту 6 постановления Правительства от 07.05.2003 N 262 при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах. Договор аренды с истцом не был заключен на торгах. Поэтому, в данном случае, стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, не должна быть учтена в стоимости убытков;

- заключение эксперта выполнено с нарушением пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, в связи с чем не может быть признано допустимым доказательством. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Использование экспертом аналогов, представленных на рынке недвижимости после даты оценки (16.12.2012) является нарушением п. 19 указанного федерального стандарта. Все аналоги, представленные в Экспертном заключении, относятся к временному интервалу III-IV квартал 2014 года. Использование дополнительно информации (корректировок) ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта, а также к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

Заявитель жалобы сообщил суду, что 01.12.2014 заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по государственному контракту от 27.10.2011 N 2/11/РЕК между ФКУ Упрдор "Каспий", ФКУ Упрдор "Черноморье и ОАО "МЕХКОЛОННА N 62" о замене заказчика в указанном государственном контракте на выполнение работ в качестве генерального подрядчика по реконструкции автомобильной дороги 1Р-253 Майкоп-Усть-Лабинск-Кореновск от км 9+800 до км 20+100, Республика Адыгея. В настоящее время государственный контракт исполнен.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Определением от 17.06.2015 суд апелляционной инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральное дорожное агентство.

Определением от 12.08.2015 по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено независимому оценщику Папко Игорю Ивановичу (385000, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пионерская, 181, к. 15).

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- определить по состоянию на 28.11.2013 размер возмещения, подлежащего предоставлению ООО "Майкопская нерудная компания" при изъятии земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:19 площадью 39 237 кв.м для нужд Российской Федерации в целях реконструкции автомобильной дороги 1Р253 Майкоп - Усть-Лабинск - Кореновск от км 9+800 до 20+100 Республика Адыгея, образованного из земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:16 площадью 102055 кв.м. с использованием информации об объектах аналогах на 2013 год, максимальной приближенной к дате 28.11.2013, имевшейся до даты оценки, с учетом оставшегося по состоянию на 28.11.2013 срока действия договора аренды, и исходя из разрешенного использования земельного участка на дату 16.12.2012;

- определить по состоянию на 16.12.2012 размер возмещения, подлежащего предоставлению ООО "Майкопская нерудная компания" при изъятии земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:19 площадью 39 237 кв.м. для нужд Российской Федерации в целях реконструкции автомобильной дороги 1Р253 Майкоп - Усть-Лабинск - Кореновск от км 9+800 до 20+100 Республика Адыгея, образованного из земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:16 площадью 102055 кв.м с использованием информации об объектах аналогах на 2012 год, максимальной приближенной к дате 16.12.2012, имевшейся до даты оценки, с учетом оставшегося по состоянию на 16.12.2012 срока действия договора аренды, и исходя из разрешенного использования земельного участка на дату 16.12.2012.

Производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением в суд заключения эксперта, производство по делу возобновлено.

Определением от 09.12.2015 апелляционный суд, с учетом мнения представителей сторон, назначил по делу дополнительной экспертизы эксперту Папко Игорю Ивановичу, по следующим вопросам:

- определить по состоянию на момент рассмотрения спора размер возмещения, подлежащего предоставлению ООО "Майкопская нерудная компания" при изъятии земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:19 площадью 39 237 кв.м для нужд Российской Федерации в целях реконструкции автомобильной дороги 1Р253 Майкоп - Усть-Лабинск - Кореновск от км 9+800 до 20+100 Республика Адыгея, образованного из земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:16 площадью 102 055 кв.м. с использованием информации об объектах аналогах на соответствующие даты, с учетом оставшегося срока действия договора аренды, исходя из разрешенного использования земельного участка на дату 16.12.2012;

- определить по состоянию на момент рассмотрения спора размер возмещения, подлежащего предоставлению ООО "Майкопская нерудная компания" при изъятии земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:19 площадью 39 237 кв.м для нужд Российской Федерации в целях реконструкции автомобильной дороги 1Р253 Майкоп - Усть-Лабинск - Кореновск от км 9+800 до 20+100 Республика Адыгея, образованного из земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:16 площадью 102 055 кв.м с использованием информации об объектах аналогах на соответствующие даты, с учетом оставшегося по состоянию на 28.11.2013 срока действия договора аренды, и исходя из разрешенного использования земельного участка на дату 16.12.2012.

В связи с поступлением в суд заключения эксперта производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 06.04.2016.

К судебному заседанию от истца поступили письменные объяснения, истец просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представитель истца поддержал правовую позицию истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФКУ Упрдор "Черноморье" представлено заключение с замечаниями в отношении заключения по результатам экспертизы, заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание судебного эксперта и специалиста.

Для целей исследования данного заключения судом объявлен перерыв с 06.04.2016 до 13.04.2016.

В перерыве поступил отзыв истца и письменные пояснения эксперта.

В судебном заседании 13.04.2016 представитель ФКУ Упрдор "Черноморье" настаивал на правовой позиции ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, экспертные заключения, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Исковые требования обоснованы истцом указанием на прекращение принадлежавшего ему права аренды в отношении части земельного участка по причине изъятия части участка для федеральных нужд.

Статус арендатора приобретен истцом на основании следующих сделок.

20.02.2008 заключен договор аренды N 005541 между администрацией МО "Город Майкоп" (арендодатель), с одной стороны, и гражданами Хутыз З.А. и Поддубным А.О. (арендаторы), с другой стороны. По этому договору арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 01:08:13 14 002:16 площадью 102 055 кв. м, расположенный в северо-восточной части ст. Ханской г. Майкопа между автодорогой Майкоп-Усть-Лабинск и железной дорогой, участок N 28 для сельскохозяйственного производства с долями: Хутыз З.А. - 102/1000, Поддубного А.О. - 898/1000 (л.д.110-118 том 1). Договор аренды заключен сроком на 10 лет.

Соглашением от 01.03.2008 арендаторы определили порядок пользования вышеназванным земельным участком с учетом указанных выше долей, согласно которому доля Поддубного А.О. составила 898 / 1 000, доля Хутыз З.А. - 102 / 1 000 - л.д. 8-10 том 2.

Распоряжением премьер-министра Республики Адыгея от 30.06.2008 N 251-р земельный участок был переведен из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" - л.д. 109 том 1.

Соглашением от 18.08.2008 в договор аренды внесены соответствующие изменения в договор аренды - л.д. 106-107 том 1

Между Поддубным А.О. и ООО "Новые технологии" 27.08.2008 совершен перенаем - л.д. 116-117 том 1.

Распоряжением главы администрации МО "Город Майкоп" от 04.09.2008 N 4229-р, в связи с заключением между Поддубным А.О. и ООО "Новые технологии" договора от 27.08.2008, была произведена замена в договоре аренды от 20.02.2008 N 005541 стороны арендатора с Поддубного А.О. на ООО "Новые технологии" (л.д. 119 том 1).

Дополнительными соглашениями соответствующие изменения были внесены в договор аренды земельного участка от 20.02.2008 N 005541.

Замена арендатора в договоре аренды (перенаем) зарегистрирована в реестре 10.09.2008 - л.д. 120 об. том 1, л.д.13 об. том 2.

ООО "Новые технологии" в 2009 году изменило наименование на ООО "Майкопская нерудная компания" (ООО "Майкопнеруд").

Материалами дела устанавливаются следующие обстоятельства изъятия части земельного участка у истца.

В дело представлено распоряжение Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 17.12.2012 N 1017-р, в котором содержится указание на изъятие путем прекращения прав в установленном порядке для федеральных нужд земельных участков, указанных в приложении, в том числе площади 39 237 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 01:08:13 14 002:16 - л.д. 122-125 том 1.

Указанным распоряжением Росавтобора ФКУ Упрдор "Кубань" (ныне ФКУ Упрдор "Каспий") было предписано обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков, поручено заключить договоры о возмещении убытков, причиненных изъятием правообладателям земельных участков, указанных в приложении к распоряжению.

В деле имеется текст проекта соглашения об изъятии права аренды, составленный между ФКУ Упрдор "Каспий" и ООО "Майкопнеруд", соглашение заключено не было - л.д.174-178 том 2.

Из земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314 002:16 образован земельный участок с кадастровым номером 01:08:1314 002:18 площадью 62 818 * 439 кв.м - л.д.182 том 2.

Также образован земельный участок с кадастровым номером 01:08:13 14 002:19 площадью 39 237 кв.м, переданный в собственность Российской Федерации, право собственности зарегистрировано 21.12.2013 - л.д. 173 том 2.

В дело представлено дополнительное соглашение N 1775-дс от 28.11.2013, которым внесены изменения в договор аренды, измена площадь земельного участка с 102 055 кв. м на 62 118 кв.м (согласно расчету платы - на 62 818 кв.м). В тексте дополнительного соглашения указано на изъятие доли в праве на земельный участок, закрепленной за Хутыз З.А., для нужд Российской Федерации, в целях обеспечения проекта "Реконструкция автомобильной дороги 1Р 253 Майкоп-Усть-Лабинск-Кореновск от км. 9+800 до км. 20+100; наименование арендатора "Хутыз З.А." исключено - л.д.179-181 том 2. То есть, право Хутыз З.А. как соарендатора прекращено полностью (доля этого соарендатора была 102 / 1 000), право истца - в части.

Фактическое изъятие части участка у истца ответчиками не оспаривается, однако убытки в связи с таким изъятием истцу не возмещены.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции действовала редакция статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные в том числе изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Из дела следует, что участок изъят для реализации проекта "Реконструкция автомобильной дороги Майкоп - Усть-Лабинск - Кореновск от км 9+800 до км 20+100, Республика Адыгея" - л.д. 122 том 1.

Распоряжением N 1296-р от 01.07.2014 Росавтодора автомобильная дорога А-160 Майкоп - Усть-Лабинск - Кореновск закреплена на праве оперативного управления за ФКУ "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства", право оперативного управления зарегистрировано в реестре (л.д.5-13 том 3, том 4).

Таким образом, судом первой инстанции верно констатировано право истца на взыскание убытков в связи с изъятием из арендованного истцом участка земельного участка площадью 39 237 кв.м, судом верно определен надлежащий ответчик по заявленному иску.

Ответчик не согласен с размером присужденной суммы.

Для установления верного размера присуждения апелляционным судом проведены экспертизы. При определении суммы присуждения апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015) отражен следующий подход: в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Данное толкование корреспондирует общим положениям обязательственного права, а именно положениям ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой при удовлетворении требования о взыскании убытков в судебном порядке принимаются во внимание цены, существующие в день предъявления иска либо в день вынесения решения.

То есть, при определении размера убытков решением суда данный размер по общему правилу должен быть приближен к моменту его возмещения решением суда. При изъятии участка судебным решением (когда он фактически еще не изъят) данное толкование также приближает момент, на который определяется подлежащая возмещению денежная сумма, к моменту прекращения права в отношении участка.

В то же время, в рассматриваемом случае следует принимать во внимание тот факт, что истец является арендатором земельного участка, а не его собственником. При возмещении убытков, причиненных изъятием земельного участка, арендатору, первостепенное значение имеет срок договора аренды и рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанного договора.

В рассматриваемом случае и фактическое, и юридическое изъятие участка состоялось. Юридическое изъятие участка, по сути, осуществлено дополнительным соглашением N 1775-дс от 28.11.2013, которым внесены изменения в договор аренды, измена площадь земельного участка в связи с изъятием, тем самым измена личная связь сторон - арендатора и арендодателя - л.д.179-180 том 2.

Апелляционная коллегия не может принять пояснения истца о необходимости определения более раннего момента изъятия части участка, объективными доказательствами, представленными в дело, подтвержден только один момент прекращения права истца на изъятый участок - 28.11.2013. Более ранняя дата образования новых участков не может быть принята как дата изъятия, в силу особенностей земельных участков как объектов гражданских прав. Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего участка природный объект не исчезает, меняется описание границ. Гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе участка не происходит. Причем до раздела земельный участок относился к неразграниченным, право собственности Российской Федерации на участок площадью 39 237 кв.м зарегистрировано 21.12.2013 - л.д. 172, 173, 182 том 2.

Таким образом, для определения размера подлежащих возмещению истцу убытков апелляционный суд исходит из даты изъятия 28.11.2013.

Чем меньше оставшийся срок договора аренды, тем меньше будет размер определенных к возмещению убытков, поскольку меняется соотношение общего срока договора аренды к оставшемуся сроку арендного пользования, что наглядно следует из заключений судебных экспертов, представленных в дело.

Между тем сам по себе срок, который потребовался для защиты права истца, не может влиять на сумму присуждения, не должен влечь ее уменьшение из-за сокращающегося с каждым месяцем срока аренды.

Следовательно, для справедливого и объективного определения размера подлежащих возмещению землепользователю убытков следует принять оставшийся по состоянию на 28.11.2013 срок действия договора аренды, и разрешенное использование земельного участка на дату 16.12.2012.

Согласно ответу эксперта по результатам дополнительной экспертизы размер возмещения, подлежащего предоставлению ООО "Майкопская нерудная компания" при изъятии земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:19, определенный на 25.02.2016 с учетом оставшегося по состоянию на 28.11.2013 срока действия договора аренды, и исходя из разрешенного использования земельного участка на дату 16.12.2012 составляет 3 592 132 рубля 60 копеек - л.д. 166 том 5.

Именно этот размер убытков подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Апелляционный суд отклоняет критику заключения судебного эксперта, которая дана С.Ю.Дударевой в заключении N 06-16к/2 от 05.04.2016.

С.Ю.Дударева указывает на то, что эксперт допустил ссылку на устаревшую редакцию федеральных стандартов оценки. Действительно, в перечне литературы эксперт сослался на ФСО 2007 года, однако это не влияет на обоснованность выводов эксперта, так как из заключения эксперта следует, что применены актуальные стандарты 2015 года - например, л.д.141, 142.

Экспертом допущена опечатка в третьем абзаце на листе 5, однако из текста заключения очевидно, что дата определена экспертом согласно вопросам суда.

Дударева С.Ю. ошибочно указывает на то, что экспертом неверно выбран аналог N 1, ошибочно полагает, что информация о нем размещена в СМИ 02.02.2014. Имеющийся на странице 18 заключения эксперта скриншот страницы в сети Интернет, содержащий информацию об объекте аналоге N 1, свидетельствует о том, что дата размещения объявления о продаже 02.02.2016. Следовательно, оценивая объект по состоянию на 25.02.2016. эксперт использовал достоверную информацию и соблюдал стандарты оценки.

Такая невнимательность Дударевой С.Ю. к анализируемому вопросу сама по себе подрывает ее выводы, демонстрирует непрофессиональный подход к исследованию.

Дударева С.Ю. указывает на то, что аналог N 1, как видно из объявления, продается с улучшениями (ограждение, асфальтовое мощение), при этом на стр. 26 указано, что все аналоги свободны от застройки. В расчетной таблице корректировка на наличие улучшений для данного участка отсутствует. Специалист полагает, что указанное обстоятельство является нарушением принципа однозначности ФСО-3 раздел 2 п. 4 и положений сравнительного подхода к оценке (в случае отличий объект оценки от объекта-аналога на выявленные отличия должна проводиться корректировка).

На данное замечание обществом и экспертом даны обоснованные возражения, представленная в объявлении информация не давала эксперту оснований для корректировок. На странице 26 заключения, эксперт обосновал невыполнение корректировки на наличие построек.

Как обоснованно отмечает истец, мнение Дударевой С.Ю. о том, что застройкой земельного участка можно признать ограждение и асфальтовое мощение, не соответствует разъяснениям, содержащимся в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Также подлежит отклонению замечание Дударевой С.Ю., согласно которому аналог N 2 выставлен на срочную продажу, но в расчетах это не отражено. Представленная в соответствующем объявления информация не давала эксперту оснований для корректировок на "срочность продажи". На страницах 21-22 заключения эксперт обосновал выполнение корректировки на разницу между ценой предложения и ценой продажи, применил скидку в размере 10 % при обычно применяемой скидке в размере от 5 до 15 %.

Таким образом, экспертом учтены требования стандартов оценки и обоснованы применяемые корректировки.

Также подлежат отклонению замечания Дударевой С.Ю. к выбору аналога N 3. На странице 26 заключения в п.8 эксперт обосновал то, что величина корректировки на категорию земель равна нулю, т.к. и оцениваемый объект, и объекты-аналоги сопоставимы по данной характеристике (сравниваются земельные участки земель промназначения, либо из земель населенных пунктов для размещения производственных объектов). Таким образом, экспертом соблюдены требования стандартов оценки.

Подлежат отклонению замечания Дударевой С.Ю. относительно используемой для расчета стоимости права аренды формулы.

Эксперт произвел расчет убытков в соответствии с поставленными судом вопросами, методом рекапитализации и капитализации по формуле, в которой итоговая величина определена как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации, разделенного на сумму коэффициента капитализации и ставки возврата капитала и умноженное на долю в праве.

Ставка возврата капитала определена с учетом времени, оставшегося до окончания срока аренды земельного участка, что соответствует поставленным судом вопросам и требованиям ЗК РФ.

Из замечания Дударевой С.Ю., согласно которому эксперт не выполнил "задачи, поставленные судом, и нарушил логику процесса оценки" следует, что Дударева С.Ю. не поняла вопросы суда. Согласно вопросам суда убытки подлежали определению именно на момент рассмотрения спора (не на 28.11.2013, как полагает Дударева).

Эксперт верно подобрал аналоги, обосновал все корректировки, четко ответил на поставленные судом вопросы.

Исходя из степени обоснованности заключения Дударевой, у апелляционного суда отсутствует необходимость в привлечении Дударевой в качестве специалиста и ее вызове в судебное заседание апелляционного суда.

Равно отсутствует у суда необходимость в явке эксперта, так как все выводы эксперта обоснованны и понятны, кроме того, экспертом даны развернутые и аргументированные возражения на каждое замечание Дударевой.

Необходимость в проведении еще одной экспертизы отсутствует.

Апелляционный суд не может принять для определения размера подлежащих возмещению убытков заключения эксперта по результатам экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, поскольку размер убытков определен по состоянию на 16.12.2012 года, что не соответствует положениям ст.393 ГК РФ и толкованию, которое дано Верховным Судом Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Однако судом неверно определен размер подлежащих возмещению убытков, поэтому решение суда надлежит изменить.

Понесенные судебные расходы на проведение экспертиз и по уплате пошлины за подачу жалобы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта и специалиста, назначении экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2015 по делу N А32-8695/2014 изменить.

Изложить первый абзац решения суда в следующей редакции:

"Взыскать с Федерального казенного учреждения "Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства в пользу общества с ограниченной ответственностью "Майкопская нерудная компания" убытки, подлежащие возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд путем прекращения права аренды ООО "Майкопская нерудная компания" на земельный участок с кадастровым номером 01:08:1314002:19, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, "участок 1", а/д Майкоп-Усть-Лабинск между 9 и 10 км, от разворотной площадки в станицу Ханскую, в размере 3 592 132 рубля 60 копеек, 9 274 рубля расходов на проведение судебной экспертизы".

Взыскать с Федерального казенного учреждения "Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства в пользу общества с ограниченной ответственностью "Майкопская нерудная компания" 18 548 рублей за проведение судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Майкопская нерудная компания" в пользу Федерального казенного учреждения "Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства 217 рублей 80 копеек в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе в суде апелляционной инстанции.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Перечислить с депозитного счета арбитражного суда эксперту Папко Игорю Ивановичу 20 000 рублей по указанным в счете реквизитам.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов