Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2016 г. N 14АП-761/16

г. Вологда

20 апреля 2016 г.

Дело N А66-7547/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 апреля 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гардения" на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 декабря 2015 года по делу N А66-7547/2015 (судья Голубева Л.Ю.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РЕНТАЛ" (ОГРН 1126952017246; ИНН 6949009022; место нахождения: 171261, Тверская область, Конаковский, район, поселок городского типа Редкино, улица Гагарина, дом 4) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Гардения" (ОГРН 1136952001251, ИНН 6952036080; место нахождения: 170002, город Тверь, проспект Чайковского, дом 27/32, офис 305) о взыскании задолженности по договору от 01.11.2013 N 4, в том числе: 647 202,14 руб. задолженности по арендной плате за период февраль-апрель 2015 года и 201 320,31 руб. задолженности по коммунальным платежам за период ноябрь 2014 - апрель 2015 года.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью фирма "Сонет" (ОГРН 1026900522703; ИНН 6905047359; место нахождения: 170002, город Тверь, проспект Чайковского, дом 29, офис 27).

Решением суда требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 326 854,96 руб. задолженности по арендной плате; производство по делу в части требования о взыскания 201 320,31 руб. задолженности по коммунальным платежам прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части взыскания обеспечительного платежа в сумме 260 000 руб. и в удовлетворении требований в указанной части отказать. Указывает, что договор аренды расторгнут истцом 17.07.2015 в одностороннем порядке; обеспечительный платёж согласно пункту 5.4 договора подлежит возврату по окончании срока договора аренды; по своей правовой природе установленный договором обеспечительный платеж является способом обеспечения обязательства, а не штрафной санкцией.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что решение суда подлежит отмене или изменению в части; ссылается на то, что ответчик признал задолженность, указанную в исковом заявлении в полном объёме, что подтверждается, в частности, договором залога от 20.03.2015 N 1; просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу также указывает, что решение суда подлежит отмене или изменению в части; ссылается на то, что ООО Фирма "Сонет" переуступило свою задолженность по коммунальным платежам истцу; ответчик признал задолженность, указанную в исковом заявлении в полном объёме, что подтверждается, в частности, договором залога от 20.03.2015 N 1; просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда - изменению в связи с неправильным применением норм материального права и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как видно из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 4 от 01.11.), в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2014) арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения: часть помещения N 2, помещения N 4, 5, 6, 7, расположенные в подвале административно-торгового коммерческого комплекса "Сонет" по адресу: 170002, Россия, Тверская область, г. Тверь, проспект Чайковского, д. 29, общей площадью 287,8 кв.м.

Арендуемые помещения являются частью нежилых помещений АТКК "Сонет" литер А площадью 677,5 кв.м., кадастровый (условный) номер 69:40:0400095:644 и принадлежат арендодателю на праве аренды в соответствие с договором аренды от 31.10.2013, заключенным между ООО фирма "Сонет" и ООО "РЕНТАЛ" (пункт 1.2 договора аренды).

Целевое назначение помещений - коммерческая деятельность арендатора по размещению и работе бара "KILLFISH DISCOUNT BAR" (пункт 1.7 договора).

Пунктом 5.2 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2014 к договору аренды) предусмотрено, что арендатор вносит обеспечительный платеж в сумме 260 000 руб. не позднее 15.11.2014.

Согласно пункту 5.3 договора аренды арендатор вправе учесть обеспечительный платеж в счет погашения штрафов, неустоек либо неуплаты в срок арендной платы арендатором, начисленной в соответствии с положениями договора аренды. При этом арендатор в течение одного месяца с даты проведения указанных зачетов обязан восстановить сумму обеспечительного платежа в полном объеме путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды по окончании срока договора аренды обеспечительный платеж возвращается арендатору. Обеспечительный платеж, по согласованию сторон, может быть зачислен в счет арендной платы за очередной период перед окончанием срока действия договора аренды.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2013.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг истцом в адрес ответчика направлена претензия от 13.03.2015 (том 1, листы 35, 36), которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Наличие задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчика о создании истцом препятствий в пользовании арендуемыми помещениями, в результате которых ответчик в отдельные периоды не имел возможность пользоваться помещениями, в связи с чем удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате частично - в сумме 326 854,96 руб., в том числе: 66 854,96 руб. - арендные платежи согласно расчету ответчика и 260 000 руб. - обеспечительный платеж.

Решение суда в части удовлетворения требований о взыскании арендных платежей в сумме 66 854,96 руб., а также в части прекращения производства по делу в части требования о взыскании 201 320,31 руб. задолженности по коммунальным платежам не обжаловано.

Суд удовлетворил требования о взыскании обеспечительного платежа, придя к выводу, что дата возникновения у ответчика обязательств по внесению обеспечительного платежа относится спорному периоду и, исходя из положений пунктов 5.3, 5.4 договора аренды обязательство возвратить обеспечительный платеж в спорный период у истца не возникло. Суд отклонил довод ответчика о том, что обеспечительный платеж не подлежит взысканию в связи с расторжением договора аренды 01.07.2015 и необходимостью арендодателя возвратить обеспечительный платеж, указав, что в материалы дела не представлено письменных доказательств расторжения договора аренды с 01.07.2015.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 названного Кодекса).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора (включая соглашение о расторжении сделки) принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора (соглашения о его расторжении) в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условие договора аренды о внесении арендатором в срок до 15.11.2014 обеспечительного платежа в сумме 260 000 руб. не противоречит законодательству, факт невнесения ответчиком обеспечительного платежа ответчиком не оспаривается.

Однако на момент вынесения судом первой инстанции решения договор аренды N 4 от 01.11.2014 был расторгнут. На данное обстоятельство ответчик ссылался при рассмотрении дела в суде первой инстанции. В апелляционный суд в подтверждение расторжения договора представлено уведомление истца от 17.07.2015 о том, что договор аренды N 4 от 01.11.2014 считается расторгнутым с момента получения ответчиком этого уведомления в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг. Факт расторжения договора истцом не опровергнут.

Договором аренды не предусмотрено право арендодателя на удержание обеспечительного платежа при прекращении договора. Напротив, из содержания пункта 5.2 договора в первоначальной редакции, согласно которой обеспечительный платёж вносится в обеспечение исполнения договора, пункта 5.4 договора, согласно которому по окончании срока договора аренды обеспечительный платёж возвращается арендатору и может быть по согласованию сторон зачислен в счёт арендной платы за очередной период перед окончанием срока действия договора, следует, что обеспечительный платёж должен быть возвращён арендатору при отсутствии задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендатора учесть обеспечительный платёж в счёт погашения штрафов, неустоек либо не внесённой в установленный срок арендной платы, однако истец не заявил о начислении им ответчику каких-либо штрафов или неустоек, а задолженность по арендной плате предъявлена отдельной суммой.

В силу пункта 4 статьи 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку в рассматриваемом случае иное не предусмотрено ни законом, ни договором, основания для взыскания обеспечительного платежа отсутствуют, следовательно, требование истца о взыскании 260 000 руб. удовлетворению не подлежат.

То обстоятельство, что согласно заявленным истцом требованиям взыскивается задолженность, возникшая за период февраль - апрель 2015 года, а обязательство по возврату обеспечительного платежа в указанный период не возникло, не имеет значения, поскольку в связи с прекращением договора аренды, обязательство по внесению обеспечительного платежа прекратилось.

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 326 854,96 руб.: взыскиваемая сумма подлежит уменьшению на 260 000 руб. и должна составить 66 854,96 руб.

Возражения, изложенные истцом и третьим лицом в отзывах на апелляционную жалобу, не могут быть приняты, так как признание ответчиком задолженности до обращения истца в суд не является безусловным доказательством существования этой задолженности. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции установлены факты создания истцом препятствий в пользовании ответчиком арендуемыми помещениями (отключалась электроэнергия, ограничивался доступ в арендуемые помещения), в результате которых арендатор не имел возможность использовать арендуемое помещение по назначению, в связи с чем у арендатора не возникло обязательства по уплате арендных платежей за периоды, когда он не имел возможности пользоваться помещениями..

В связи с уменьшением апелляционным судом суммы удовлетворённых требований подлежит изменению сумма взыскиваемых с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины. С ответчика в пользу истца следует взыскать 1646,99 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 декабря 2015 года по делу N А66-7547/2015 изменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Гардения" ОГРН 1136952001251, ИНН 6952036080, в пользу общества с ограниченной ответственностью "РЕНТАЛ", пгт Конаково, ОГРН 11226952017246, ИНН 6949009022, задолженности по арендной плате в сумме 326 854,96 руб. и 8052,19 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гардения" (ОГРН 1136952001251, ИНН 6952036080), в пользу общества с ограниченной ответственностью "РЕНТАЛ" (ОГРН 11226952017246, ИНН 6949009022) задолженность по арендной плате в сумме 66 854,96 руб. и 1646,99 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РЕНТАЛ" (ОГРН 11226952017246, ИНН 6949009022) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гардения" (ОГРН 1136952001251, ИНН 6952036080) 3000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

А.Ю. Докшина В.И. Смирнов