Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2016 г. N 07АП-1252/16

г. Томск

19 апреля 2016 г.

Дело N А45-1119/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,

судей: Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (апелляционное производство N 07АП-1252/2016) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 декабря 2015 года по делу N А45-1119/2015 (судья Хорошилов А.В.)

по иску мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (ОГРН 1065403005029, ИНН 5403181292), г. Новосибирск

о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 23 100 944 рубля,

с участием в судебном заседании представителей сторон:

от ответчика: Отрешко М.Б. по доверенности от 20.03.2015, Антоновой М.В. по доверенности от 11.04.2016,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (далее - общество, ответчик) о взыскании 23 100 944 рубля, в том числе задолженности по арендной плате за период с июня 2013 года по ноябрь 2014 года в размере 21 206 811 рублей 46 копеек и пени за период с 02.07.2013 по 23.12.2014 в размере 1 894 132 рубля 54 копейки.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 9 декабря 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований, ссылалось на незаконность увеличения истцом арендной платы в два раза в соответствии с пунктом 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п (далее - Положение), действовавшим на момент возникновения обязательств.

Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Мэрия, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направила, ходатайств об отложении заседания не заявляла. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что оно подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Сол" был заключен договор аренды 05.02.2007 N 26 бт (далее - договор) земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:05:1945:0011, площадью 52244 кв.м., разрешенное использование "для строительства многоэтажной жилой застройкой", срок действия договора до 05.02.2015.

В соответствии с пунктом 1 соглашения от 31.05.2007 об уступке прав и обязанностей, общество с ограниченной ответственностью "Сол" уступило права и обязанности по договору ответчику.

Дополнительным соглашением N 1 от 17.07.2013 срок действия договора продлен до 31.12.2015.

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 05.04.2013) и пункту 2.3 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 06.09.2012) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца следующего за расчетным. Арендная плата по договору определена на основании отчета независимого оценщика.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.4 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 06.09.2012).

Договор, дополнительные соглашения к нему, а также соглашение об уступке прав от 31.05.2007 зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сумма задолженности общества по арендной плате по договору, за период с июня 2013 года по ноябрь 2014 года составила 21 206 811 рублей 46 копеек, с учетом установления арендной платы в двукратном размере с 07.06.2014 в соответствии с пунктом 7 Положения, сумма пени за период с 02.07.2013 по 23.12.2014 составила 1 894 132 рубля 54 копейки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения мэрии в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности заявленных требований.

Довод ответчика о неправомерном установлении двукратного размера арендной платы судом не принят со ссылкой на то, что пункт 7 Положения на момент возникновения обязанностей являлся действующим, в установленном порядке не признан недействующим с момента его принятия (определением Новосибирского областного суда от 18.06.2015 производство по делу по заявлению о признании недействующим данного пункта прекращено, определение вступило в законную силу). Суд пришел к выводу, что возможность увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке (в том числе путем применения норм Положения) согласована сторонами в пункте 2.2. договора.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом "к" части 1 статьи 71 и частью 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, в силу чего нормативные акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, а в случае такого противоречия действует федеральный закон.

Согласно пункту 3 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации акты, содержащие нормы земельного права, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации издаются на основании и во исполнение указанного Кодекса, федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 22 названного кодекса (в редакции, действовавшей в период спорных отношений) установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7 Положения Правительство Новосибирской области предусмотрело, что в случае если по истечении трёх лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введён в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Пунктом 6 Положения предусмотрено, что по истечении пяти лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, за исключением жилищного строительства, арендная плата также устанавливается в двукратном размере.

При этом, пункт 6 Положения решением Новосибирского областного суда от 13.04.2015 по делу N 3-79/2015 признан недействующим со дня принятия.

Суд исходил из того, что согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.05.2004 N 209-О в отношении земельного налога, имеющего одинаковую правовую природу с арендной платой, плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не установлен федеральным законом, но подлежит установлению полномочным органом государственной власти или органом местного самоуправления, то есть и при определении арендной платы за землю, собственность на которую не разграничена.

Судом при рассмотрении дела N 3-79/2015 установлено, что Правительство Новосибирской области не предоставило доказательств экономической обоснованности установления арендной платы в двукратном размере по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка, свидетельствующих о законности такого повышения.

При этом суд отметил, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в два раза арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учёта принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

Указанные Правительством Новосибирской области причины, которые послужили основанием для принятия нормы об увеличении арендной платы, - стимулирование строительства в целях последующего пополнения консолидированного бюджета субъекта за счет налогов на прибыль организации, налога на имущество были отклонены судом и признаны недостаточными, поскольку не зависят от доходности собственно земельного участка, а потому не могут заменить принцип экономической обоснованности при определении размера арендной платы органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

По указанным причинам Новосибирский областной суд признал пункт 6 Положения, не соответствующим части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлению N 582, имеющим большую юридическую силу.

Пунктом 7 Положения, как и пунктом 6 по сути установлены санкции за несвоевременное освоение предоставленного по договору аренды земельного участка.

По иску об оспаривании пункта 7 Положения определением Новосибирского областного суда от 18.06.2015 производство по делу N 3-108/2015 прекращено. Основанием для прекращения производства послужило издание постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П, вступившего в силу 21.06.2015, которым постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-П, утвердившее Положение, утратило силу.

В новом акте, установившем порядок определения арендной платы подобной санкции нет. Таким образом, на момент вынесения судом обжалуемого решения применяемая при расчете задолженности истцом санкция была отменена.

Земельным законодательством не предусмотрена возможность установления ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, предоставленного для строительства, следовательно, применение двойного коэффициента к размеру арендной платы при превышении сроков строительства противоречит Земельному кодексу Российской Федерации и Постановлению N 582.

Кроме того, данное обстоятельство при определении экономической нагрузки по арендным платежам по одним и тем же видам целевого использования ставит в неравное экономическое положение арендаторов, трехлетний срок для освоения земельных участков у которых истек после отмены спорной нормы.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что сторонами был согласован размер арендной платы за использование участка в размере 10 352 000 рублей в год (862 666,67 рублей в месяц) на основании отчета независимого оценщика (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2013), то есть исходя из рыночной, экономически обоснованной стоимости аренды земельного участка с учетом его доходности.

Апелляционная инстанция полагает, что субъект Российской Федерации вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам. Увеличение ставок арендной платы исключительно в целях получения дополнительных доходов бюджета противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку это не относится к числу критериев, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Руководствуясь частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Учитывая изложенное, нельзя признать правомерными выводы суда первой инстанции об обоснованности применения пункта 7 Положения при определении размера задолженности по арендным платежам за период с июня по ноябрь 2014 года.

Ответчиком в материалы дела представлен расчет задолженности за спорный период без двукратного увеличения арендной платы, который составил 15 953 171 рубль 46 копеек.

Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан правильным. Неустойка начислена истцом на сумму задолженности до увеличения арендной платы.

Поскольку ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы, начисление и взыскание пени на основании пункта 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 06.09.2014 соответствует условиям договора и положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 декабря 2015 года по делу N А45-1119/2015 подлежит изменению на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильным применением норм материального права.

Расходы по государственной пошлине по иску подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требования по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 декабря 2015 года по делу N А45-1119/2015 изменить в части, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (ОГРН 1065403005029, ИНН 5403181292), г. Новосибирск в пользу мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846), г. Новосибирск 17 847 304 рубля, в том числе 15 953 171 рубль 46 копеек задолженности и 1 894132 рублей 54 копеек неустойки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (ОГРН 1065403005029, ИНН 5403181292), г. Новосибирск в доход федерального бюджета 112 237 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Л.И.Жданова М.А.Фертиков