Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2016 г. N 15АП-4043/16

город Ростов-на-Дону

19 апреля 2016 г.

дело N А32-21332/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: представитель Афонченко А.Г. по доверенности от 11.04.2015, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 по делу N А32-21332/2015 (судья Мигулина Д.А.) по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сочикурортзеленстрой" (ИНН 2320066558, ОГРН 1022302928262) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сочикурортзеленстрой" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 9 345 770, 40 руб. за период с 20.08.2014 по 31.03.2015, пени в размере 224 298, 49 руб. за период с 11.03.2015 по 27.04.2015.

Решением от 17.02.2016 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок за период 20.08.2014 по 31.03.2015 в размере 3 640 618,50 руб., неустойка за период с 11.03.2015 по 27.04.2015 в размере 87 374,84 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано. Распределены расходы по уплате госпошлины.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что при расчете задолженности по арендной плате необходимо исходить из кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 290 200 000 руб. С учетом уменьшения судом взыскиваемой суммы задолженности ввиду неправильно произведенного расчета, сумма неустойки, подлежащая взысканию, судом также пересчитана.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 17.02.2016, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, размер задолженности ответчика по арендной плате за земельный участок составляет сумму в размере 9 345 770, 40 руб. за период с 20.08.2014 по 31.03.2015, пени в размере 224 298, 49 руб. за период с 11.03.2015 по 27.04.2015.

В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, истец по делу, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "Сочикурортзеленстрой" (арендатор) заключен договор аренды от 20.08.2014 N 1640 и в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 26.06.2002, заключен договор от 21.08.2014 N 4900009559 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 10799 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203027:22, расположенный по адресу: г. Сочи. Центральный район, ул. Егорова, 5, в территориальной зоне "ОД-1", с видом разрешенного использования "Бизнес - центры, офисные центры, выставочные центры". Категория земель земли населенных пунктов. Часть земельного участка расположена в границах красных линии улицы Виноградная. Земельный участок расположен в зоне шумового воздействия от городских и внешних автодорог.

В соответствии с условиями данного договора (раздел 3 договора), ответчик должен производить ежеквартально авансовые платежи, которые должны быть внесены до 10 числа первого месяца каждого квартала, т.е. до 10 числа каждого начавшегося квартала.

В силу п. 3.1 договора, исчисление арендной платы производится с 20.08.2014 по 20.08.2063 года.

Согласно п. 3.5. договора аренды, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

Как указывает истец, ответчик в нарушение условий договора, арендую плату по договору за период с 20.08.2014 по 31.03.2015 не вносил.

24.03.2015 администрация направила ответчику претензию N 5898/-02-05-16 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени по договору, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по уплате арендных платежей в размере 9 345 770, 40 руб. за период с 20.08.2014 по 31.03.2015, истец обратился в суд.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Согласно Приложению к договору, сумма годовой арендной платы за земельный участок составляет 14 899 350, 06 руб. При расчете арендной платы администрацией г. Сочи применена кадастровая стоимость земельного участка равная 744 967 503,14 руб.

Судом установлено, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 14.01.2015 N 1/4 на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 212/09/14 от 16.09.2014 ООО "Сочикурортзеленстрой" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0203027:22 в размере его рыночной стоимости равной 290 200 000 руб. по состоянию на 24.04.2014.

Изменения относительно кадастровой стоимости земельного участка на основании Решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.01.2015 N 1/4 внесены в Государственный кадастр недвижимости 06.02.2015, что подтверждается справкой от 27.03.2015.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости которая являлась предметом оспаривания.

На основании пункта 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанные положения подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из даты вступления в силу новой редакции Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотренные изменения, применяются к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных на указанную дату.

Из материалов дела следует, что заявление поступило в комиссию 15.12.2014 (то есть после 22.07.2014) согласно извещения о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 14-310/39470 (л.д. 68).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что при расчете арендной платы по договору аренды N 4900009559 от 21.08.2014, с 20.08.2014 необходимо применять кадастровую стоимость земельного участка равную его рыночной стоимости в размере 290 200 000 руб., в связи с чем, размер годовой арендной платы составляет 5 804 000 руб. (290 200 000 руб. х 2% = 5 804 000 руб.).

Следовательно, в 2014 г., в период с 20.08.2014 по 31.12.2014 сумма задолженности общества по арендной плате составила 2 130 783, 5 руб. (5 804 000 руб.: 365дн. х 134дн. = 2 130 783,5 руб.).

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.

Согласно п. 5.2. данных Правил, арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.

Таким образом, с 01.01.2015 размер годовой арендной платы по договору N 4900009559 от 21.08.2014 составляет 6 123 220 руб. (5 804 000 руб. х 1,055 (коэф. инфляции) = 6 123 220 руб.).

Следовательно, в 2015 г., в период с 01.01.2015 по 31.03.2015 сумма задолженности общества по арендной плате составила 1 509 835 руб. (6 123 220 руб.: 365дн. х 90дн. = 1 509 835 руб.).

Итого, сумма задолженности ООО "Сочикурортзеленстрой" по договору аренды N 4900009559 от 21.08.2014 в спорный период составляет 3 640 618,5 руб. (2 130 783,5 руб. + 1 509 835 руб. = 3 640 618,5 руб.).

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ООО "Сочикурортзеленстрой" задолженности по арендной плате за период с 20.08.2014 по 31.03.2015 удовлетворено судом в сумме 3 640 618, 50 руб.

Возражения ответчика в части необходимости учета произведенной в период рассмотрения спора оплаты судом не приняты, поскольку представленные в материалы дела копии чеков-ордеров от 08.10.2015 на сумму 398 000 руб. и от 10.09.2015 на сумму 150 000 руб. содержат ссылку на отчетный период, за который произведена оплата: 10.09.2015. Таким образом, указанные платежи произведены за 3 квартал 2015 года, который не относится к заявленному истцом периоду взыскания задолженности. При этом, суд в отсутствие соглашения сторон об обратном, не вправе самостоятельно производить зачет указанных сумм за взыскиваемый период, предшествующий оплате.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 224 298,49 за период с 11.03.2015 по 27.04.2015.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору - арендатору начисляется пеня из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ответчик в суде первой инстанции просил суд снизить размер неустойки в связи с тем, что сумма неустойки значительно превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательств.

Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

Рассмотрев ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции не нашел оснований для его удовлетворения, указав, что заявленная истцом ко взысканию сумма неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки, не может считаться несоразмерной последствиям неисполнения обязательства, поскольку составляет 18,25% годовых.

С учетом уменьшения судом взыскиваемой суммы ввиду неправильно произведенного расчета, сумма неустойки, подлежащей взысканию, судом пересчитана: 3 640 618, 50 руб. х 48дн. х 0,05% = 87 374,84 руб.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 по делу N А32-21332/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева