Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2016 г. N 12АП-2871/16

г. Саратов

22 апреля 2016 г.

Дело N А12-46763/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "20" апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" апреля 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" - Белая Ю.И. по доверенности от 08.02.2016,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 февраля 2016 года по делу N А12-46763/2015 (судья Репникова В.В.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (ИНН 3445072929, ОГРН 1053460014816) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2013 по 31.08.2015 в размере 3 144 827,46 рублей и пени за период с 11.08.2013 по 31.08.2015 в размере 112 769,15 рублей, всего 3 257 596,61 рублей.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 февраля 2016 года по делу N А12-46763/2015 исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворено.

С общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в размере 3 144 827,46 рублей, пени в размере 112 769,15 рублей, всего 3 257 596,61 рублей.

С общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 39 288 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что с 17.10.2011 по 14.06.2013 в отношении спорного земельного участка велись судебные споры, возникших в результате не предоставления ответчику права использования земельного участка, фактически спорный земельный участок предоставлен ответчику под строительство только 14.06.2013 и, соответственно, только с указанной даты может исчисляться срок, установленный пунктом 2.1.5, Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов".

Кроме того, суд не учел, что договор аренды был заключен 23 марта 2012, когда договор прошел необходимую государственную регистрацию.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 17 октября 2011 года между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Сказка-Плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на три года земельный участок площадью 6 149 кв.м. с кадастровым номером 34:34:040034:41, расположенный по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Краснознаменская, 10.

Участок предоставлен для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с законом Волгоградской области N 33-ОД от 06.04.2012 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.

Постановлением Правительства Волгоградской области N 28-п от 17.04.2012 "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.

На этом основании все права арендодателя по уже заключённым договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

27 августа 2014 года между Мингосимуществом и ООО "Сказка-Плюс" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 17 октября 2011 года, согласно которому арендодателем по договору стало Мингосимущество, договор изложен в новой редакции.

Согласно п.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1) срок аренды участка устанавливается по 2 сентября 2017 года.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3.1 дополнительного соглашения арендная плата за участок устанавливается согласно расчету и вносится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

Согласно извещениям о размере арендной платы, направленным истцом в адрес ООО "Сказка-Плюс", годовой размер арендной платы за 2013 год составил 1 874 658,96 рублей, за период с 1.01.2014 по 16.10.2014 - 1 967 644,70 рублей, за период с 17.11.2014 по 31.12.2014 - 3 935 289,41 рублей (с коэффициентом 2), за 2015 год - 2 452 498,93 рублей.

Согласно представленным в судебное заседание расчетам истца, за период с 17 октября 2014 года по 31 августа 2015 года арендная плата увеличилась в два раза ввиду отсутствия факта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка на основании подпункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.

Истец указывает на то, что за период с 01.08.2013 по 31.08.2015 ООО "Сказка-Плюс" не исполняло надлежащим образом свои обязанности по перечислению арендной платы, что привело к образованию задолженности в размере 3 144 827,46 рублей.

Ответчик заявил возражения против удовлетворения иска по следующим основаниям:

- неправомерное применение коэффициента индексации в 2013 году в размере 1,129, что противоречит постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582,

- неправомерное применение повышающего коэффициента 2, поскольку постановление Правительства Волгоградской области N 380-П было принято 18.09.2012 и распространяется на отношения, возникшие после даты вступления его в силу; вина общества в несвоевременном вводе в эксплуатацию объекта недвижимости на земельном участке отсутствует, так как до 14 июня 2013 года имелись судебные споры, исключающие возможность освоения участка,

- в 2015 году истцом применена иная методика расчета, чем установлена в приложении к договору аренды, что не предусмотрено дополнительным соглашением,

- истцом при расчете задолженности не учтены платежи по арендной плате в размере 160 000 рублей, перечисленные в 2014 году.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12403/09.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления; изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Подпунктом 1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - постановление N 469-п) в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 24 февраля 2014 г. N 88-п, подлежащего применению с 1 января 2015 года, арендная плата за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Факт предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о неправомерном изменении истцом методики расчета арендной платы на 2015 год являются необоснованными.

Также суд первой инстанции правильно счел неправомерной позицию ответчика о недопустимости применения коэффициента индексации в 2013 году.

Ответчик ссылается на Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

Однако методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов, установлена постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.

Из пункта 2.1.1 постановления N 469-п, подлежащего применению при расчете арендной платы за 2013-2014 годы, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

В соответствии с пунктом 1.5 постановления N 469-п коэффициент индексации устанавливается постановлением Губернатора Волгоградской области ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте данных правил, не проводится.

Из смысла указанной нормы права следует, что увеличение арендной платы на размер коэффициента индексации, при исчислении такой платы, исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного земельного участка, не предусмотрено.

Однако пункт 9 Постановления N 582 не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку данный пункт постановления подлежит применению только к земельным участкам федеральной собственности. Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.

Учитывая, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы постановлением N 469-п (пункт 2.1.1) и устанавливается постановлением Губернатора Волгоградской области ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 1.5), оснований для неприменения его при расчете арендной платы не имеется.

Указанная позиция сформулирована в определении Верховного суда Российской Федерации от 13 мая 2015 г. по делу N 306-ЭС14-6558.

Доводы ответчика о невозможности применения по отношению к ООО "Сказка-Плюс" двойного коэффициента, предусмотренного п.2.1.5 постановления N 469-П, ввиду отсутствия вины общества и недопустимости распространения данной нормы на предыдущий период, суд первой инстанции не принял обоснованно.

Подпунктом 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

При этом данным нормативным актом не предусмотрено наличие вины арендатора в отсутствии факта ввода объекта в эксплуатацию в качестве условия увеличения арендной платы в два раза.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что судебные споры в отношении арендованного земельного участка, окончились 14 июня 2013 года, а двойной коэффициент при расчете арендной платы применен Облкомимуществом с 17 октября 2014 года. Доказательств наличия уважительных причин, препятствующих вводу объекта недвижимости в эксплуатацию после 14 июня 2013 года, обществом не представлено.

В связи с чем, соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются.

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 мая 2015 г. по делу N 306-ЭС14-6558, п.2.1.5 Порядка подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативно-правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Факт отсутствия ввода объекта недвижимости в эксплуатацию подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ответчиком не оспаривается.

Таким образом, истцом правомерно определена задолженность ООО "Сказка-Плюс" за период с 01.08.2013 по 31.08.2015 в размере 3 144 827,46 рублей.

Доводы ответчика о том, что истцом не учтены платежи по арендной плате в 2014 году на сумму 160 000 рублей, суд первой инстанции правильно счел неправомерными.

В представленных ответчиком платежных поручениях указано назначение платежа - арендная плата по договору от 17.10.11 по решению суда по делу N А12-22404/2013 от 28.10.2013.

Судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-22404/2013 от 28.10.2013 по иску Мингосимущества с ООО "Сказка-Плюс" взыскана задолженность по договору аренды от 17.10.11 по арендной плате в размере 134324 руб. 19 коп., пени в размере 65 988 руб. 80 коп., всего 200 312 руб. 99 коп.

Ответчиком не представлено доказательств того, что им перечислены платежи в большем размере, чем указано в решении суда, и что у него имеется переплата по исполнению решению суда, в отношении которой принимались меры по зачету в счет уплаты текущих платежей.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что договор аренды был заключен 23 марта 2012, то есть когда договор прошел необходимую государственную регистрацию, апелляционным судом отклоняются по следующим основаниям.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Однако, приняв земельный участок в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежащим образом исполняться.

К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Аналогичная позиция выражена АС ПО в постановлении от 17.02.2016 по делу N А 06-11443/2014.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании арендной платы в размере 3 144 827,46 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

В пункте 6.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27 августа 2014 года) стороны предусмотрели взыскание пени с арендатора в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению, что не противоречит нормам гражданского законодательства.

В пункте 2.12 договора аренды от 17.10.2011, действующего до заключения дополнительного соглашения, была предусмотрена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Истцом при расчете неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы за период с 10 августа 2013 года по 16 октября 2014 года применена ставка 0,1%, за пери- од с 17 октября 2014 года по 31 августа 2015 года применена ставка 8,25%:300.

Размер неустойки за период с 11.08.2013 по 31.08.2015 составляет 112 769,15 руб.

Расчет пени судом первой инстанции проверен и правильно признан обоснованным, возражений со стороны ответчика по методике расчета пени, сумме пени не заявлено.

При таких обстоятельствах требования о взыскании пени за период с 11.08.2013 по 31.08.2015 в размере 112 769,15 рублей подлежат удовлетворению

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 февраля 2016 года по делу N А12-46763/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак