Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. N 15АП-4237/16

город Ростов-на-Дону

21 апреля 2016 г.

дело N А32-41434/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2016 по делу N А32-41434/2015 (судья Николаев А.В.) по иску администрации муниципального образования город Краснодар к индивидуальному предпринимателю Щербине Марине Юрьевне

о взыскании задолженности,

установил:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щербине Марине Юрьевне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.10.2012 N 4300019423 в размере 115 850, 47 руб. за период с 07.07.2014 по 31.10.2015, пени в размере 6 638,16 руб.

Исковые требования мотивированы неисправностью ответчика как плательщика за пользование земельным участком.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу, что истец не исполнил обязанности по передаче ответчику земельного участка, пригодного для целей его использования - строительства аптеки, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованный участок, в связи с чем не возникло встречного обязательства по оплате арендных платежей.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами. В соответствии с пунктами 2.3 и 2.4 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 18.10.2012 по 18.10.2022) за каждый день фактического использования или владения и подлежит внесению арендатором ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца. Согласно пункту 2.6 договора неиспользование участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Вступившим в законную силу решением Ленского районного суда г. Краснодара от 11.09.2013 по делу 2-7869/2013 отказ Департамента архитектуры признан незаконным, суд обязал Департамент архитектуры выдать градостроительный план земельного участка. В обосновании отказа, судом указано на то, что решением Городской Думы от 30.01.2007 N 19 утверждены правила землепользования и застройки на территории города Краснодара, в соответствии с которыми земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения. Во исполнение вступившего в законную силу решения суда от 11.09.2013 Департамент архитектуры выдал арендатору градостроительный план земельного участка N RI23306000-00000000003844, утвержденный Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2014 N 4168. Согласно утвержденному постановлением от 26.06.2014 N 4168 администрации муниципального образования город Краснодар градостроительному плану земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО). На чертеже градостроительного плана отмечено, что место допустимого размещения зданий не предусмотрено. Таким образом, на момент перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 24.10.2012 N 4300019423 к ответчику, последний знал о состоянии арендованного имущества, однако осознанно принял права и обязанности по договору и не требовал ни соразмерного уменьшения арендной платы, ни расторжения договора аренды земельного участка. С учетом обстоятельств дела администрация считает необоснованным применение к спорным отношениям разъяснений, данных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. Заявитель жалобы полагает, что о недостатках сданного в аренду имущества ответчику было известно при заключении договора о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. Доказательств обращения к истцу с каким-либо из требований, перечисленных в ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. В дело не представлено доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции 24.10.2012 между администрацией муниципального образования город Краснодар и Ливеровым В.В. заключен договор аренды земельного участка N 43000194263, в соответствии с которым во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:1508, общей площадью 450 кв.м.

Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставлен для строительства аптеки.

Срок действия договора установлен п. 6.1 договора аренды - с 18.10.2012 по 18.10.2022.

14.11.2012 на основании договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, Ливеров В.В. передал Сергиенко Л.И. и Щербине М.Ю. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 24.10.2012.

30.06.2014 на основании договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, Сергиенко Л.И. передала Щербине М.Ю. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 24.10.2012.

Согласно п. 2.3 и 2.4 договора аренды земельного участка от 24.10.2012 N 43000194263 арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия земельного участка за каждый день фактического использования или владения и подлежит внесению арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца.

Истцом были направлены претензионные письма от 05.03.2014 N 8665,26 (л.д. 83), от 10.06.2014 N6439/01 (л.д. 85), от 23.10.2014 N 42655 (л.д. 87) об обязании использования земельного участка по назначению.

Также установлено судом первой инстанции, не отрицается истцом, что 06.12.2012 для получения разрешения на строительство на спорном земельном участке здания аптеки, арендатор участка обратился к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Краснодара с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка - л.д. 78.

28.12.2012 письмом N 29/7730-1 Департамент отказал ответчику в выдаче градостроительного плана в связи с расположением земельного участка в зоне рекреационного назначения, в соответствии с генеральным планом города, утвержденным решением Городской Думы от 26.01.2012 N 25.

Вступившим в законную силу решением Ленского районного суда г. Краснодара от 11.09.2013 по делу N 2-7869/2013 отказ Департамента признан незаконным, суд обязал Департамент выдать градостроительный план земельного участка. В обосновании отказа судом указано на то, что решением Городской Думы от 30.01.2007 N 19 утверждены правила землепользования и застройки на территории города Краснодара, в соответствии с которыми земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения. Градостроительным регламентом, применимым для указанной зоны, строительство аптеки отнесено к основному виду разрешенного использования и установлены предельные параметры разрешенного строительства.

Во исполнение вступившего в законную силу решения суда от 11.09.2013 Департамент выдал арендатору градостроительный план земельного участка N RI23306000-00000000003844, утвержденный Постановлением Администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2014 N 4168 - л.д. 101-107.

Как установлено судом, в градостроительном плане приведены выдержки из правил землепользования и застройки, утвержденных решением городской Думы от 30.01.2007 N 19 п.6 в редакции решения от 22.10.2013 N 54 п. 8, в соответствии с которым участок уже после обращения арендатора был отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования (РО), основными видами разрешенного использования строительство аптеки уже не предусмотрено - л.д. 104.

Согласно градостроительному плану "в соответствии с картой (схемой) функционального зонирования генерального плана, утвержденной решением городской Думы от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:1508 расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования" - л.д. 106.

В градостроительном плане отсутствуют предельные размеры земельных участков и характеристики объекта недвижимости, допустимого к размещению на участке. На чертеже градостроительного плана указано "место допустимого размещения зданий не установлено" - л.д. 104.

Информация, представленная в градостроительном плане, подтверждена выкопировкой из карты градостроительного зонирования территории муниципального образования город Краснодар, утвержденной решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п.6, в редакции от 20.11.2014 N 70 п.2 - л.д.60.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что на основании градостроительного плана у арендатора отсутствовала возможность получения разрешения на строительство, соответственно, и основания для использования земельного участка по согласованному в договоре аренды назначению - строительства аптеки.

Факт того, что арендатор не приступал к использованию земельного участка, подтверждается имеющимися в деле предписаниями, в которых указано на акты осмотра земельного участка от 10.02.2014 N 351, от 16.05.2014 N1466, от 06.10.2014 N 2577, фиксирующие, что участок не огорожен, свободен от зданий, строений, сооружений, на участке произрастает трава - л.д. 83, 86, 87.

10.11.2014 ответчику администрацией направлено уведомление, согласно которому постановление об утверждении материалов предварительного согласования места размещения аптеки, на основании которого заключен договор аренды, отменено - л.д. 89.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 по делу А32-11096/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2016, расторгнут договор от 24.10.2012 N 4300019423 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1508, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и предпринимателем Щербина Марией Юрьевной ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, поскольку истцом не было представлено встречное обязательство.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору в надлежащем состоянии.

В силу пункта 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Материалы дела подтверждено, что фактически ответчик земельный участок по его целевому назначению не использовал. Арендатор своевременно обратился за документами, необходимыми для использования участка в соответствии с его целевым назначением. Неиспользование земельного участка арендатором обусловлено причинами, зависящими от функционального органа администрации (департамента архитектуры и градостроительства). Арендатор получил защиту своего законного интереса на использование участка по целевому назначению в суде. Однако за время отстаивания арендатором своего интереса в судебном порядке изменились существенные обстоятельства, на что указано администрацией, инициировавшей по этому поводу расторжение договора аренды.

Таким образом, земельный участок в данном случае не использовался ответчиком в заявленный истцом период по причинам, зависящим от арендодателя, что исключает право истца требовать исполнение обязательства по оплате арендной платы.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Заявитель жалобы от уплаты пошлины освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2016 по делу N А32-41434/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина