Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. N 19АП-1561/16

г. Воронеж

21 апреля 2016 г.

Дело N А14-17391/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Суховой И.Б.,
судей	Ушаковой И.В.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж в лице Управления имущественных и земельных отношений: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 03 от 18.01.2016 (до перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью "Шарм": Кончаковой Е.В., представителя по доверенности б/н от 20.10.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570) в лице Управления имущественных и земельных отношений на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.02.2016 по делу N А14-17391/2015 (судья Романова Л.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Шарм" (ОГРН 1033600053431, ИНН 3665006671) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570) в лице Управления имущественных и земельных отношений о признании договора N Ц-ХХХ-14 от 24.09.2014 года купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит.А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Героев Сибиряков, 45 недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Шарм" (далее - ООО "Шарм", истец) обратилось в арбитражный суд с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж в лице Управления имущественных и земельных отношений (далее -Администрация в лице УМИЗ, ответчик, заявитель жалобы) о признании договора N Ц-ХХХ-14 от 24.09.2014 купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит.А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Героев Сибиряков, 45, недействительным в части разницы между стоимостью объекта недвижимости, указанной в п. 1.1 договора купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2014 и стоимости объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013, на сумму 1791493 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.02.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация в лице УМИЗ обратилась с жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что подписав договор без протокола разногласий, ООО "Шарм" выразило свое согласие на принятие всех изложенных в нем условий.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 07.04.2016 представитель Администрации в лице УМИЗ поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Шарм" возражал против доводов апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 14.04.2016.

После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. Представитель ответчика не явился.

За время перерыва через канцелярию суда от ООО "Шарм" поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что решением арбитражного суда от 6 июля 2015 по делу N А14-16274/2014, вступившего в законную силу, были установлены следующие обстоятельства.

ООО "Шарм" 11.12.2013 обратилось в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2 -14, площадью 132,1кв.м, расположенного по адресу: г Воронеж, ул. Героев Сибиряков, 45.

01.08.2014 Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж издало приказ N 1221 "О заключении договора купли - продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1кв.м и 1/2 доли в поз.1 нежилых встроенных помещений, расположенного по адресу: Воронежская область, г Воронеж, Советский район, ул. Героев Сибиряков, 45, с ООО "Шарм".

Приказом N 1481 от 16.09.2014 пункт 1 приказа N 1221 от 01.08.2014 был изменен и изложен в следующей редакции: "1. Установить способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по договору аренды от 12.08.1994 N 5-095-94 путем заключения договора купли - продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 132,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1.5.4.5,6,7,8,9,10,11,12,13,14, адрес объекта: Воронежская область, г Воронеж, Советский район, ул. Героев Сибиряков, д. 45, стоимостью - на основании отчета N 22/08/14-01 об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1кв.м, составленного 25.08.2014 по состоянию на 15.07.2014 ООО "Цитадель Эксперт" - 6 620 000 рублей, с рассрочкой платежа на 7 лет.

Во исполнение вышеуказанного приказа истцу направлен подписанный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цена объекта в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества и составила 6 620 000 рублей без учета НДС.

Письмом от 27.10.2013 ООО "ШАРМ" направило ответчику протокол разногласий, в котором не согласилось с редакцией п.п. 1.1, 2.1.1., 2.2.2 договора, предложив цену объекта указать равной 4 965 000 рублей без учета НДС.

Управление имущественных и земельных отношений письмом от 31.10.2014 N 2940793 (2945712) отклонило протокол разногласий истца.

Решением арбитражного суда от 6 июля 2015 по делу N А14-16274/2014 в удовлетворении иска отказано, суд установил, что договор является заключенным, преддоговорный спор отсутствовал.

Договором от 24.09.2014 определена стоимость объекта недвижимости в сумме 6620000 руб. Как следует из сопроводительного письма к Заключению о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО "Цитадель Эксперт ", цена 6620000 руб. определена эксперт по состоянию на 15.07.2014.

По ходатайству истца из материалов дела N А14-16274/2014 к материалам настоящего дела приобщена копия экспертного судебного заключения от 15.05.2015, которое было получено на основании Определения суда от 12.03.2015 о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013, эксперт указал, что рыночная стоимость составляет 4 828 507 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу заключения договоров гражданами и юридическими лицами.

В силу пункта 4 указанной статьи свобода договора заключается в том, что стороны определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (статья 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ, что и указано в договоре от 24.09.2014.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Ст. 3 Федерального закона от 22.06.2008 г. N 159-ФЗ устанавливает, что муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"

Данная норма является императивной, поскольку не предусматривает возможности изменения её сторонами, исходя из целей, преследовавшихся законодателем, при установлении данного правила.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указано, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом

предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В Постановлении ВАС РФ от 18 октября 2012 N 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае в оспариваемом договоре рыночная стоимость объекта определена в сумме 6620000 руб. по состоянию на 15.07.2014, то есть не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Из материалов дела N А14-16274/2014 к материалам настоящего дела приобщена копия экспертного судебного заключения от 15.05.2015.

Указанное заключение было составлено на основании Определения суда от 12.03.2015 о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013 (на дату подачи заявления), при этом эксперт указал, что рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости составляет 4828507 руб. Разница в стоимости составляет 1791493 руб.

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи стоимость объекта определена не на дату подачи заявления о выкупе, то указанный договор в данной части заключен с нарушением требований действующего законодательства.

Согласно заключению судебной экспертизы от 15.05.2015, назначенной по вопросу определения рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013, установлено, что рыночная стоимость объекта составляет 4828507 руб.

Доказательств, опровергающих выводы экспертизы, ответчиком не представлено.

Таким образом, договор купли-продажи от 24.09.2014 не соответствует требованиям вышеуказанного закона (применена рыночная стоимость не на дату обращения заявителя) в части разницы между стоимостью объекта недвижимости, указанной в п. 1.1 договора купли-продажи нежилого

помещения от 24.09.2014, и рыночной стоимостью объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013, на сумму 1791493 руб. В части указания стоимости

на сумму 1791493 руб. указанный договор является ничтожным, следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что обжалуемый судебный акт противоречит решению Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2015 по делу N А14-16274/2014, согласно которому договору N Ц-ХХХ-14 от 24.09.2014 дана надлежащая правовая оценка, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку предметом исследования по делу NА14-16274/2014 являлось установление факта отсутствия преддоговорного спора по всем существенным условиям договора, т.е. факт заключения (подписания) договора, оценка соответствия условий договора нормам действующего законодательства не давалась.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная отчетом ответчика, не оспорена, в связи с чем, она должна быть признана достоверной и рекомендуемой для целей приобретения истцом спорного нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ООО "Шарм" обратилось в полномочный орган с заявлением о реализации права на приобретение арендованного имущества 11.12.2013 года, в связи с чем, оценка объекта недвижимости должна была быть осуществлена на дату 11.12.2013 год.

Однако стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре базируется на оценочном заключении по состоянию на 15.07.2014 год, иного заключения ответчиком в материалы дела не представлено.

Ввиду того, что стоимость объекта недвижимости определялась не на дату, предусмотренную законодательством, а иную дату, необходимость оспаривания достоверности такой стоимости отсутствовала.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом первой инстанции по результатам рассмотрения дела было принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат. Администрации городского округа город Воронеж в лице Управления имущественных и земельных отношений от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.02.2016 по делу N А14-17391/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570) в лице Управления имущественных и земельных отношений - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

И.В. Ушакова Е.Ю. Щербатых