Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. N 10АП-3734/16

г. Москва

21 апреля 2016 г.

Дело N А41-72998/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей: Иевлева П.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефимовым А.В.,

при участии в заседании:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Фирсов А.В. по доверенности от 16.12.2015 484- Д,

от общества с ограниченной ответственностью "Во дворах": Кокорева Н.В. по доверенности от 13.12.2015,

от общества с ограниченной ответственностью "Всадник": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу N А41-72998/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Во дворах" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решения государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области Тульцевой С.А. N50/009/004/2015-440 от 24.08.2015 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:3316,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Всадник",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Во дворах" (далее - ООО "Во дворах", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным решения государственного регистратора Управления федеральной регистрационной службы по Московской области Тульцевой С.А. от 24 августа 2015 года N 50/009/004/2015-440 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка кадастровым номером 50:09:0070101:3316, расположенного по адресу: Московская область. Солнечногорский район, р.п. Андреевка, уч.214 с видом разрешённого использования "для общественно-делового строительства" между обществом с ограниченной ответственностью "Всадник" и обществом с ограниченной ответственностью "Во дворах" и взыскании расходов по уплате госпошлины.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года заявление по делу N А41-4895/16 удовлетворено (т.1, л.д.138-140).

Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Всадник" (далее - ООО "Всадник").

В судебном заседании апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Во дворах" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Всадник", извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о времени и месте проведения судебного заседания размещена на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО "Во дворах" обратилось в Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о госрегистрации договора уступки прав от 15 июля 2015 года, заключенного между ООО "Во дворах" и ООО "Всадник", для проведения его государственной регистрации (т.1, л.д. 96-97).

Управление отказало ООО "Во дворах" в государственной регистрации договора об уступке прав, ссылаясь на статью 9 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на факт наложения на объект запрещения в виде управляющего воздействия по не заключению договоров уступки прав аренды земельных участков, в отношении которых не уплачиваются арендные платежи, наложенного Губернатором Московской области, что отражено в сообщении управления от 24 августа 2015 года N 50/009/004/2015-440 (т.1, л.д. 22).

Не согласившись с данным отказом, ООО "Во дворах" обратилось в Арбитражный суд Московской области.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о госрегистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (часть 1 статьи 4 закона о госрегистрации).

В силу части 1 статьи 17 закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу части 1 и части 2 статьи 16 закона N 221-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

При поступлении в регистрирующий орган заявления проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом (ст. 13 закона о госрегистрации).

В соответствии с частью 1 статьи 20 закона о госрегистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Получение управлением полного пакета документов, необходимого для государственной регистрации соглашения об уступке права аренды подтверждается распиской в получении документов (т.1, л.д.42-43).

Как правильно установлено судом первой инстанции, доводов о недостаточности представленных документов управлением не заявлено.

Из материалов дела следует, что 21.10.2011 между Комитетом по управлению имуществом и экономике Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "Карго" заключен договор аренды N 2203 земельного участка с КН 50:09:0070101:3316, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, р.п. Андреевка, уч.214, с видом разрешённого использования "для общественно-делового строительства".

В связи с переуступкой прав и обязанностей по названному договору арендатором стало ООО "Всадник".

15 июля 2015 года между ООО "Всадник" и ООО "Во дворах" заключен договор уступки права аренды земельного участка с КН 50:09:0070101:3316, расположенного по адресу: Московская область. Солнечногорский район, р.п. Андреевка, уч.214 с видом разрешённого использования "для общественно-делового строительства".

ООО "Во дворах" представило в управление заявление о госрегистрации договора уступки прав от 15.07.2015 для проведения его государственной регистрации.

В апелляционной жалобе управления содержится довод об отсутствии уведомления арендодателя о заключении договора уступки прав и обязанностей от 15 июля 2015 года.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 15 и 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Учитывая, что сам договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:3316 заключен сроком до 2021 года, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что согласие арендодателя на совершение данной сделки в данном случае не требуется. Отсутствие доказательств об уведомлении арендодателя не может являться причиной для отказа в государственной регистрации, поскольку это влечет иные негативные последствия для сторон.

Довод управления о наложении запрещения в виде управляющего воздействия обоснованно отклонен судом первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из письма Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района в адрес начальника Солнечногорского отдела Управления Росреестра по Московской области от 28.08.2015, комитет обратился в требованием к управлению о приостановлении государственной регистрации соглашения об уступке права требования по договору аренды N 2203в связи с наличием спора с предыдущим арендатором по арендной плате.

Вместе с тем, неисполнение обязанностей по внесению арендной платы не может служить законным основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет.

Данные правоотношения подлежат разрешению в ином порядке.

Так, спор по неисполнению договора аренды N 2203 от 21.10.2011 рассматривался в Арбитражном суде Московской области по иску КУИ Администрации Солнечногорского района к предыдущему арендатору ООО "Всадник".

Решением от 29.10.2015 по делу N А41-61479/15 арбитражный суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о взыскании арендной платы с ответчика и о расторжении договора аренды.

Указанное решение было отменено постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-61479/15 от 25.01.2016, которым утверждено заключенное между комитетом и ООО "Всадник" мировое соглашение.

В соответствии с мировым соглашением, общество обязалось полностью погасить числившуюся за ним задолженность в размере 1455534,23 руб. в срок до 29 февраля 2016 года. Таким образом, спор о неисполнении обязанностей арендаторов по внесению арендной платы разрешается в ином порядке, чем установление запрета на передачу прав и обязанностей права аренды земельного участка к другим лицам.

При этом ссылка управления на поручение Губернатора Московской области Воробьева А.Ю. о наложении запрещения на регистрацию соглашения об уступке прав по договору аренды в виде управляющего воздействия, по причине которого наложен запрет на государственную регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору от 21 октября 2011 года N 2203, не находит подтверждений материалами дела и не может служить основанием для отказа в регистрации сделки.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях ни Комитета по управлению имуществом Солнечногорского муниципального района, ни соответствующей Администрации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.02.2016 по делу N А41-72998/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

П.А. Иевлев Е.Е. Шевченко