Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2016 г. N 15АП-4726/16

город Ростов-на-Дону

22 апреля 2016 г.

дело N А32-26266/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Чернышевой Е.М. по доверенности от 17.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Новороссийска

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 февраля 2016 года по делу N А32-26266/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройиндустрия"

к ответчику администрации г. Новороссийска

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройиндустрия" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Новороссийска (далее - ответчик, администрация) о расторжении договора аренды земельного участка N 44 от 04.03.2003 с 27.11.2014 (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308007:0009, предоставленного в целях под проектирование и строительство квартала жилой застройки со встроено-пристроенными помещениями. 16.01.2014 построенный жилой комплекс был введен в эксплуатацию, в связи с чем общество прекратило использовать арендованный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2016 заявленные требования удовлетворены, суд признал спорный договор аренды прекратившим свое действие с 27.11.2014, а также указал, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 15.05.2003 N 23-01.21-9.2003-71.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что с момента регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры в спорном жилом доме администрация утратила право собственности на спорный земельный участок, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие.

Администрация города Новороссийск обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, заявленные требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- конкурсным управляющим общества с заявлением о прекращении договора аренды не было предоставлено доказательств, свидетельствующих о прекращении права администрации распоряжаться спорным земельным участком;

- суд первой инстанции не учел, что на момент обращения истца с заявлением о расторжении договора у общества числилась задолженность по договору;

- решением от 23.11.2015 по делу N А32-27480/2015 Арбитражным судом Краснодарского края с общества в пользу администрация взыскана задолженность по договору за период с 01.04.2014 по 30.09.2015, тем самым суд констатировал наличие арендных отношений между сторонами.

В отзыве ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба в отношении него рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца с доводами апелляционной жалобы не огласилась по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2003 между администрацией г. Новороссийска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Александрит" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 44, по которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 12 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 14 микрорайон.

В соответствии с пунктом 6.2 договора срок его действия установлен до 20.02.2020.

Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в распоряжении администрации г. Новороссийска от 24.12.2007, произведена замена арендатора на ООО "Стройиндустрия" (пункты 1, 2 соглашения), указан кадастровый номер земельного участка: 23:47:0308007:0009 (пункт 3 соглашения), а так же указан номер договора аренды от 04.03.2003 N 44 (4700002797).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2012 по делу N А32-8889/2012 в отношении ООО "Стройиндустрия" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2013 по делу N А32-8889/2012 ООО "Стройиндустрия" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Мандрул Юлия Валерьевна.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU23308000-2001-14 от 16.01.2014 разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: "Квартал жилой застройки со встроенными помещениями по проспекту Дзержинского в г. Новороссийске. Жилой дом N 2 вторая очередь строительства блок-секции 1-2 в осях 1-4", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0308007:9 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, пр. Дзержинского/Южная.

Из постановления администрации муниципального образования город Новороссийск от 06.05.2014 N 3268 следует, что жилому дому N 2 второй очереди строительства блок-секции 1-2 в осях 1-4, введенному в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU23308000-2001-14 от 16.01.2014, присвоен административный адрес: г. Новороссийск, ул. Южная, 1-а. При этом в данном постановлении указывается, что административно-жилой комплекс расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0308007:9, предоставленном в аренду ООО "Стройиндустрия" на основании соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 04.03.2003 N 4700002797 (44).

Письмами N 570 от 03.02.2014 и N 1191 от 02.06.2014 конкурсный управляющий ООО "Стройиндустрия" обратился в администрацию с просьбой расторгнуть договор аренды от 04.03.2003 N 44, в связи с окончанием застройки жилого квартала, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пересечение улиц Южной и пр. Дзержинского.

Письмом от 17.07.2014 N 05.5.9-4538/14-03 администрация указала, что соглашение о расторжении договора аренды от 04.03.2003 N 4700002797 будет подготовлено после погашения задолженности по арендной плате и уплате неустойки.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Судом первой инстанции правильно указано, что сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В пункте 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В рекомендациях Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Кавказского округа, утвержденных 20.05.2011, содержатся следующие разъяснения: в случае, если земельный участок сформирован для строительства одного жилого дома, поставлен на кадастровый учет и строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи по акту квартир и иных помещений собственникам, а также регистрации за ними права собственности на помещения организация-застройщик утрачивает возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (статьи, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (статьи 22, 42 Земельного кодекса Российской Федерации). Арендодатель при этом утрачивает право распоряжения данным участком в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные статьями 606, 608, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться) отсутствуют.

В материалы дела представлены акты приема-передачи квартир от 18.11.2014, на основании которых общество передало участникам долевого строительства квартиры в спорном жилом доме.

Выпиской из ЕГРП от 08.12.2015 N 23/236/001/2015-4537 подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308007:9, площадью 10 240 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Новороссийск, Центральный округ, пр. Дзержинского, относится к землям населенных пунктов - под проектирование и строительство квартала жилой застройки со встроено-пристроенными помещениями, обременен арендой в пользу ООО "Стройиндустрия" на основании договора аренды земельного участка от 04.03.2003 N 44.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность, а администрация утрачивает право на распоряжение им. С указанного момента земельный участок перестает быть предметом договора аренды с администрацией.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности отдельных граждан - участников долевого строительства на квартиры, в силу чего, на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность (первая запись о государственной регистрации квартиры внесена в ЕГРП 27.11.2014).

Как указывалось выше, в письмах N 570 от 03.02.2014 и N 1191 от 02.06.2014 конкурсный управляющий ООО "Стройиндустрия" уведомлял администрацию о том, что обществом окончена застройка жилого квартала, расположенного по адресу: г. Новороссийск, пересечение ул. Южной и пр. Дзержинского.

Администрация данные обстоятельства не отрицает, доказательства, подтверждающая тот факт, что обществом не полностью освоен предоставленный ему земельный участок, имеет незастроенная территория, которая может быть использована истцом при осуществлении своей хозяйственной деятельности, в материалы дела не представлены.

В своём письме от 17.07.2014 N 05.5.9-4538/14-03 администрация фактически указала, что единственным препятствием для расторжения договора аренды является наличие у общества задолженности по внесению арендных платежей и неустойки. Вместе с тем, данный ответ администрации не основывается на нормах действующего законодательства, т.к. последние не содержат указания на то, что наличие долга по арендным платежам и неустойки может являться как для расторжения договора аренды по воле сторон, так и для прекращения его по иным основаниям.

Ссылка администрации на судебные акты по делу N А32-27480/2015, в рамках которого Арбитражным судом Краснодарского края с общества в пользу администрация взыскана задолженность по спорному договору аренды за период с 01.04.2014 по 30.09.2015, не имеет значения для правильного разрешения спора по настоящему делу, т.к. из содержания указанного решения не следует, что при его вынесении судом исследовался вопрос о сохранении договора аренды после окончания обществом застройки жилого квартала, передачи квартир в МКД участникам долевого строительства и первой государственной регистрации прав собственности на указанные квартиры в ЕГРП.

Вывод о сохранении договорных правоотношений либо об их прекращении является правовым и подлежит установлению в каждом конкретном дела с учётом тех доказательств, которые представляются сторонами в обоснование своей правовой позиции по делу.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с 27.11.2014 договора аренды земельного участка прекратил свое действие, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные требования.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 февраля 2016 года по делу N А32-26266/2015 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина