Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2016 г. N 16АП-1051/16

г. Ессентуки

22 апреля 2016 г.

Дело N А63-12503/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 по делу N А63-12503/2015 (под председательством судьи Орловского Э.И.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (ОГРН1022601317584, ИНН 2628040714),

к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ОГРН 1022601615849, ИНН 2632005649),

третьи лица: администрация города Пятигорска (ОГРН 1022601627575, ИНН2632033540), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340)

о признании договора аренды незаключенным,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7": Тимощенко В.П. (директор), представитель Варенников А.Е. по доверенности от 20.10.2015,

от муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска": представитель Петрова Э.С. по доверенности от 11.01.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) о признании договора аренды от 21.10.2013 N 78/1310 земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для признания договора незаключенным не имеется. Стороны согласовали все существенные условия при его заключении.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 04.02.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на несоответствие площади земельного участка, указанной в договоре от 21.10.2013, ее фактическому размеру, что является основанием для признания договора незаключенным. Кроме того, размер арендной платы существенно завышен, поскольку в результате переоформления права (бессрочного) пользования, размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 25.03.2016 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 по делу N А63-12503/2015 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о праве на землю от 30.10.1992 N 132 в пользовании Деревообрабатывающего завода находился земельный участок площадью 5,38 га, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, для размещения деревообрабатывающего завода.

Распоряжением главы администрации города Пятигорска от 27.07.1993 N 1928р арендное предприятие "Деревообрабатывающий завод" реорганизовано в акционерное общество открытого типа "Деревообрабатывающий завод" (АООТ "ДОЗ").

Постановлением главы г. Пятигорска от 27.12.1995 N 2289 утверждены границы и площадь землепользования АООТ "Деревообрабатывающий завод" под существующей производственной базой в районе Лермонтовского разъезда площадью 5,1445 га.

На основании постановления от 27.12.1995 N 2289 комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пятигорска АООТ "Деревообрабатывающий завод" выдано свидетельство N 8694 от 23.07.1999 о праве пользования на земельный участок площадью 5,1445 га для размещения производственной базы.

27.05.2002 земельный участок производственной базы ОАО "Деревообрабатывающий завод" площадью 51445 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:120101:11 (кадастровая выписка от 28.01.2010 N 2600/501/10-16428).

05.07.2002 запись о праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Деревообрабатывающий завод" (на земельный участок 26:33:120101:011) внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 26-01/33-9/2002-639 (выписка из ЕГРП от 10.12.2015 N 26/028/011/2015-306).

По договору купли-продажи от 04.06.2002 N 1 общество приобрело в собственность у ОАО "Деревообрабатывающий завод" недвижимое имущество: лит. "Г" - цех (одноэтажное здание общей площадью 4 283,2 кв.м) и лит. "Ж" - административный корпус (трехэтажное здание общей площадью 1111,9 кв.м), инвентарный номер 693, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи объекты расположены на земельном участке площадью 51 445 кв.м, имеющем кадастровый номер 26:33:120101:0011, предоставленный продавцу по праву постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления от 06.08.1993 N 3791, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АВ26 N 356232 от 05.07.2002.

В пункте 3.4 договора купли-продажи указано, что с передачей объектов покупателю передается право землепользования участком.

Переход к обществу права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.11.2002 за N N 26-01/33-9/2002-1679, 26-10/33-9/2002-1680, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от 22.01.2002 серии 26АИ NN 061525, 061526.

29.08.2007 земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:0011 снят с кадастрового учета.

23.07.2008 запись о праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Деревообрабатывающий завод" на земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:011 погашена, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.12.015 N 26/028/011/2016-306.

28.06.2010 общество обратилось в администрацию г. Пятигорска с заявлением об утверждении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации схемы расположения земельного участка под нежилыми помещениями площадью 17 099 кв.м, расположенного в кадастровом квартале 26:33:120101 по адресу: г. Пятигорск, мкр. Лермонтовский разъезд.

Постановлением администрации города Пятигорска от 20.07.2010 N 3378 утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов площадью 17 099 кв.м под цехом (лит "Г") и административным корпусом (лит. "Ж"), расположенным в районе Лермонтовского разъезда. Приложенная к данному постановлению схема выполнена на топографической основе, конфигурация утвержденных границ земельного участка соответствует схеме, приложенной к заявлению общества от 28.06.2010.

По заказу общества и на основании схемы, утвержденной постановлением от 20.07.2010 N 3378, кадастровым инженером выполнены кадастровые работы и подготовлен межевой план от 23.08.2013 по образованию земельного участка, расположенного по адресу: г. Пятигорск, район Лермонтовского разъезда, согласно которому площадь земельного участка по итогам кадастровых работ составила 17 099 кв.м.

16.09.2013 земельный участок площадью 17 099 кв.м, местоположение: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под цехом (лит "Г") и административным корпусом (лит "Ж"), поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:120101:101 (решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.09.2013 N 26/301/13-130966) с выдачей кадастрового паспорта от 16.09.2013 N 26/501/13-395702.

24.09.2013 общество обратилось в администрацию города Пятигорска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 площадью 17099 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, указав, что на нем расположены цех и административное здание.

09.10.2013 администрацией города Пятигорска вынесено постановление N 3721 о включении в реестр муниципального имущества города Пятигорска и предоставлении обществу в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:120101:101, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 17 099 кв.м, под цехом (литер "Г") и административным корпусом (литер "Ж").

На основании постановления администрации города Пятигорска от 09.10.2013 N 3721 между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13Ю (том 1, л.д. 6-8).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 16.09.2013 N 26/501/13-395702, прилагаемом к договору (именуемый в тексте договора - "Участок").

В пункте 1.2 договора указан кадастровый номер участка: 26:33:120101:101; в пункте 1.3 договора - местонахождение участка: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда; в пункте 1.4 - общая площадь участка: 17 099 кв.м, в пункте 1.5 - вид разрешенного использования участка: под цехом и административным корпусом; в пункте 1.6 - вид функционального использования участка: под цехом и административным корпусом.

Согласно пункту 1.7 договора на участке имеется цех и административный корпус (свидетельства о государственной регистрации права от 22.11.2002 26АГ N 061526, 061525).

Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 по 09.10.2062 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы за 2013 год составляет 984 247,51 руб.

В пункте 3.1.1 договора указано, что размер арендной платы определяется арендодателем на основании Расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью Договора, произведенного в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю. Размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за землю, а также в связи с утверждением результатов новой государственной кадастровой оценки земель города-курорта Пятигорска или изменением вида разрешенного использования участка (пункт 3.2 договора).

02.11.2013 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 26-26-28/045/2013-508.

Письмом от 14.05.2014 исх. N 05 общество просило пересмотреть процентную ставку арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101, указав, что ставка должна составлять не 7 %, а 0,38%, в связи с размещением на участке объектов, занятых переработкой твердых бытовых отходов: отработанных автомобильных шин и пластиковых отходов (бутылок, упаковки).

Управление в ответе от 05.06.2015 N 4655 указало, что вопрос является предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде Ставропольского края.

Письмом от 07.07.2014 исх. N 10 общество направило в управление протокол разногласий к договору аренды от 21.10.2013 N 78/13Ю, в котором привело собственный расчет размера арендной платы (по ставке 1,5 % с общей суммой годовой арендной платы 210 910,18 руб.).

Отказ администрации в изменении размера арендной платы послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции обоснованно пришел к следующему.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) также установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из анализа указанных норм права следует, что существенным условием договора аренды является условие о предмете договора (индивидуализирующие признаки передаваемого в аренду имущества), в связи с чем несогласованность данного условия сторонами влечет незаключенность договора аренды.

На основании части 3 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Следовательно, индивидуализация, земельного участка осуществляется посредством его кадастрового учета. Земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, признается объектом гражданско-правовых отношений и может выступать предметом сделок.

При рассмотрении спора судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 21.10.2013 незаключенным. При этом судом установлено, что на момент подписания договора у сторон не имелось разногласий относительно его предмета (пункт 1 статья 432, пункт 3 статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор зарегистрирован в установленном порядке (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, существенные условия договора аренды согласованы.

Доказательств обратного ответчиком ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

В этой связи подлежат отклонению довод апелляционной жалобы о несоответствии площади земельного участка, указанной в договоре от 21.10.2013, ее фактическому размеру. Так в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Довод апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы существенно завышен, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку вопрос о размере арендной платы за спорный земельный участок являлся предметом рассмотрения в рамках дела А63-2321/2014.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя. Поскольку размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на решение суда составляет 3 000 руб., а ООО "КМВ ДОЗ N 7" при обращении с жалобой уплатил лишь 2 000 руб., недостающий размер государственной пошлины - 1 000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 по делу N А63-12503/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов