Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 г. N 15АП-2967/16

город Ростов-на-Дону

25 апреля 2016 г.

дело N А32-30866/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 01 декабря 2015 года по делу N А32-30866/2014 (судья Назыков А.Л.)

по иску администрации муниципального образования города Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Новер" (ИНН 2308082384, ОГРН 1022301218829)

при участии третьего лица: временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Новер" Сапронова Олега Васильевича

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новер" (далее - ответчик, общество, ООО "Новер") о взыскании 7 872 130 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.08.2015, 645 032 руб. 91 коп. неустойки по состоянию на 11.08.2015 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования - л.д. 179 том 1).

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по уплате арендной платы по договору N 4300014934 от 28.02.2007 аренды земельного участка площадью 24870,5 кв.м с кадастровым номером 23:43:0139008:0018, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Дзержинского, 64/2.

Решением суда от 01 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал правомерным требование о взыскании долга за период с 01.01.2014 по 31.08.2015 в размере 2 780 402 руб. 07 коп. и неустойки по состоянию на 25.08.2015 в размере 391 856 руб. 56 коп.

Суд установил, что земельный участок с кадастровым номером площадью 24870,5 кв.м с кадастровым номером 23:43:01 39 098:0018 был предоставлен обществу для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и гаражами. Обществом представлены разрешения на ввод в эксплуатацию от 13.07.2009, 17.10.2011, 19.06.2012, 17.10.2011 построенных объектов капитального строительства - 17-этажного односекционного жилого дома (строительный литер "4"), 17-этажного односекционного жилого дома (строительный литер "3"), 17-этажного жилого дома (строительный литер "1"), 17-этажного односекционного жилого дома (строительный литер "2"), построенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0139098:18. Права собственности на квартиры в указанных домах зарегистрированы соответственно 13.12.2011, 10.01.2012, 10.10.2012, 11.12.2009. Применительно к периоду начисления задолженности, указанному истцом, регистрация права собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах, расположенных на земельном участке, состоялась, и часть территории этого земельного участка, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества. В соответствии с представленным ответчиком техническим заключением от 08.10.2014 ООО "Строй Эксперт" размер минимально необходимой площади земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости (литер 1, 2, 3, 4 жилого комплекса "Валентина") с учетом застройки и расположения объектов вспомогательного назначения составляет 16085 кв.м. Оставшаяся площадь земельного участка составляет 8786 кв.м, что также следует из расчета администрации (8785,50 кв.м). Расчет задолженности по арендной плате за землю по договору аренды от 28.02.2007 N 4300014934 подлежит с площади земельного участка в размере 8785,50 кв.м.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение в части отказа в удовлетворении иска отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы администрация указала следующее. Из правового смысла статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 39 008:0018 был предоставлен для строительства комплекса многоэтажной жилой застройки. По смыслу статьи 16 закона N 189-ФЗ и статей 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" участок считается сформированным для целей эксплуатации жилого дома с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома. До указанного момента за арендатором сохраняется обязанность по внесению платы по заключенному ранее договору. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об образовании земельных участков под каждым из введенных в эксплуатацию многоквартирных домов в соответствии с земельным и градостроительным законодательством путем раздела исходного арендованного земельного участка. Примененный судом подход ущемляет права истца на получение платы за земельный участок в соответствии с целями заключенного договора, а также приводит к нарушению принципа платности использования земли.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Новер" Сапронов Олег Васильевич.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц.

Ввиду обжалования истцом решения суда только в части отказа в удовлетворении исковых требований, законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Новер" был заключен договор от 28.02.2007 N 4300014934 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0139098:0018 площадью 24870,5 кв.м для строительства десятиэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и гаражами.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата определяется исходя из базовой ставки и коэффициентов.

В пункте 2.3 договора стороны указали, что размер арендной платы является регулируемым. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка и вносится ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца.

Ссылаясь на то, что ООО "Новер" не исполнило свое обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с 01.01.2014 по 31.08.2015, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор N 4300014934 от 28.02.2007 был заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к правоотношениям сторон, заключившим данный договор, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный нормативными актами Краснодарского края.

Рассмотрев требование администрации о взыскании арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0139008:0018, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с кадастровым планом от 27.02.2007 N 43/07-03-3918 площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0139098:0018 составляет 24871 кв.м.

Как указывалось выше, данный земельный участок предоставлялся обществу для строительства десятиэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями соцкультбыта и гаражами.

Ответчиком в материалы дела были представлены разрешения на ввод в эксплуатацию от 13.07.2009, 17.10.2011, 19.06.2012, 17.10.2011 объектов капитального строительства, построенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0139098:0018: 17-этажного односекционного жилого дома (строительный литер "4"), 17-этажного односекционного жилого дома (строительный литер "3"), 17-этажного жилого дома (строительный литер "1"), 17-этажного односекционного жилого дома (строительный литер "2").

В соответствии с представленными ответчиком свидетельствами о государственной регистрации права от 14.12.2011 23-АК N 496486, от 11.01.2012 23-АК N 550903, от 10.10.2012 23-АЛ N 171516, от 14.12.2009 23-АЖ N 197253 право собственности на квартиры в данных домах было зарегистрировано соответственно 13.12.2011, 10.01.2012, 10.10.2012, 11.12.2009, то есть до наступления периода, за который администрацией в рамках настоящего дела заявлено требование о взыскании арендной платы.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции правильно указал, что часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0139008:0018, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на квартиры) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме администрация утрачивает право распоряжаться соответствующей частью земельного участка, а арендатор - возможность пользоваться данной частью для целей строительства.

Вывод суда первой инстанции о том, что с момента государственной регистрации права на жилые помещения в многоквартирных домах за первым собственником помещений многоквартирных жилых домов администрация утратила право на взимание арендной платы за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0139008:0018 основан на нормах закона.

Учитывая вышеизложенное, довод апелляционной жалобы о том, что до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома за арендатором сохраняется обязанность по внесению платы по заключенному ранее договору, отклоняется судом апелляционной инстанции как не основанный на положениях действующего законодательства.

В соответствии с представленным ответчиком техническим заключением от 08.10.2014 ООО "Строй Эксперт" размер минимально необходимой площади земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости лит. 1, 2, 3, 4 жилого комплекса "Валентина" с учетом застройки и расположения объектов вспомогательного назначения составляет 16085 кв.м.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Администрация указанное техническое заключение от 08.10.2014 не оспорила, документы доказательственного характера в опровержение данных, содержащихся в названном заключении, не представила.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.

С учетом выводом технического заключения от 08.10.2014, оставшаяся незастроенная площадь земельного участка составляет 8786 кв.м (в расчете администрации - 8785,50 кв.м).

В соответствии с представленным администрацией расчетом за период с 01.01.2014 по 10.08.2015 ответчиком не произведено ни одного платежа.

Согласно представленному администрацией расчету за период с 01.01.2014 по 31.08.2015 задолженность ответчика по арендной плате применительно к площади земельного участка в размере 8785,50 кв.м составила 2 780 402 руб.

07 коп. Неустойка применительно к данной задолженности по состоянию на 25.08.2015 составила 391 856 руб. 56 коп.

Ответчик данные расчеты не опроверг, в судебные заседания не являлся, определения суда не исполнил.

Расчет администрации суд первой инстанции проверил и признал верным. С учетом принципа состязательности суд первой инстанции принял позицию администрации относительно размера задолженности по арендной плате и неустойки.

В апелляционной жалобе администрация просила проверить законность и обоснованность решения только в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Ответчик решение суда в части удовлетворения исковых требований не обжаловал, возражений относительно проверки решения суда в обжалованной администрацией части не заявил.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции не проверяет законность и обоснованность решения суда в части удовлетворения исковых требований.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 23:43:0139008:0018, на которой расположены многоквартирные жилые дома и которая необходима для их использования, а также взыскании начисленной на данную задолженность неустойки, принято в соответствии с положениями действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены решения суда в обжалуемой части.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию, которая, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 декабря 2015 года по делу N А32-30866/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов