Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 18АП-3876/16

г. Челябинск

26 апреля 2016 г.

Дело N А07-21080/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арас" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2016 по делу N А07-21080/2015 (судья Айбасов Р.М.).

В судебное заседание явился представитель истца - общества с ограниченной ответственностью "Арас" - Разбежкин Константин Петрович (доверенность от 18.09.2015 N 11).

общество с ограниченной ответственностью "Арас" (далее - общество "Арас", ООО "Арас", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик,Управление) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды N 203-15 от 06.05.2015 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010529:47 общей площадью 12580 кв. м, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кировоградская, до размера арендной платы за пользование частью земельного участка 1 250 кв. м в размере 1 102 004 руб. 03 коп. за период с 27.02.2013 по 18.01.2016(с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации - далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 17.02.2015 (резолютивная часть объявлена 10.02.2016) в удовлетворении исковых требований истцу отказано (л.д.83 т.2).

С указанным решением не согласилось общество (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просил решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права (л.д.4 т.2).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что большей частью переданного в аренду земельного участка ответчик не пользуется в связи с нахождением на нем не снесенных домов физических лиц. Ссылаясь на положения ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), апеллянт указывает, что был вправе требовать уменьшения размера арендной платы по договору.

К апелляционной жалобе ее податель приложил копии дополнительных документов: налогового уведомления N 905444 от 12.04.2015, копии чека - ордера от 11.03.2016, копии банковского извещения N 61868447 от 01.12.2015.

В качестве причины, по которой указанные документы не были приобщены в суде первой инстанции, апеллянт указал на позднее получение указанных документов.

Согласно ч. 1, 2 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Учитывая вышеназванные нормы закона, новые доказательства, которые получены после принятия обжалуемого судебного акта, не являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции при проверке законности и обоснованности решения, принятого в их отсутствие, послужить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В соответствии с п.2 ч.3 ст.18 АПК РФ, п.37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена председательствующего судьи Ермолаевой Л.П. председательствующим судьёй Карпачевой М.И.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Арас" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:010529:47 общей площадью 12580 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа Уфа Республики Башкортостан, ул. Кировоградская на основании договора аренды N 203-15 от 06.05.2015.

В соответствии с п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 27.02.2013 по 27.02.2016.

Указанный земельный участок был предоставлен для проектирования и строительства многоэтажного общественного здания с торговыми и административными помещениями, ресторанами и кафе, подземной автостоянкой.

06.05.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "АРАС" был заключен договор аренды указанного земельного участка N 203-15 (т. 1 л.д. 33-34).

Застройка земельного участка осуществляется заказчиком-застройщиком ООО "СК-Уфа", на основании Договора N 1 на передачу функций заказчика-застройщика от 01.03.2013.

В соответствии с постановлениями Главы администрации городского округа г. Уфа N 3147 от 05.07.2006, N 2471 от 28.04.2008 земельные участки под жилыми домами N 178 по ул. Цюрупы, N N 4,6,8,10,10/1,12,14,16 по ул. Кировоградской, N N 8,10,12,14,16 по ул. Собинова, вошедшие в состав указанного земельного участка подлежали изъятию у собственников домовладений за счет средств застройщика.

Во исполнение указанного постановления застройщиком была проделана работа по изъятию земельных участком и расселению собственников жилых домов.

На момент обращения в суд уже расселены и снесены 11 домов: N 178 по ул. Цюрупы, N N 4,6,8,10,10/1, 16 по ул. Кировоградской, N N 8, 10, 12, 16 по ул. Собинова.

Однако, 3 домовладения д. 12, д. 14 по ул. Кировоградской, и д. 14 по ул. Собинова, остались не снесенными.

Изъятие земельного участка у собственников дома N 14 по ул. Кировоградская осуществляется Администрацией городского округа города Уфы Республики Башкортостан в судебном порядке в Советском суде г. Уфы (Дело N 2-2223/2015). До настоящего времени судебное дело не завершено.

Согласно Проекту организации строительства N 19425/2487-ПОС застройка указанного участка (строительство объекта) осуществляется в 4 этапа:

-1 этап осуществляется СМР части здания в осях "1": "8";

- 2 этап осуществляется СМР части здания в осях "9": "15";

- 3 этап осуществляется СМР части здания в осях "16": "22";

- 4 этап осуществляется СМР части здания в осях "23": "29".

В соответствии с данным проектом:

- до начала строительства на стройплощадке должны быть снесены все строения и сооружения, находящиеся в противопожарных разрывах;

- при производстве СМР строго соблюдать правила техники безопасности и охраны труда согласно СНиП 12-04-02, "Правила устройства и безопасности эксплуатации грузоподъемных кранов", ПУЭ и т.д.

В настоящее время застройщиком заканчивается строительство 1 этапа. На части указанного земельного участка площадью 1 250 кв. м возведена часть административного здания.

Однако, застройщик не может приступить к выполнению последующих этапов строительства по следующим причинам:

1. при строительстве последующих этапов глубина котлована составит 13 метров что может привести к оползню и разрушению близлежащих частных домов (д. 12, д. 14 по ул. Кировоградской, и д. 14 по ул. Собинова);

2. в соответствии с проектом производства работ кранами ППРк данные частные жилые дома попадут в опасную зону действия башенного крана;

3. согласно СП 48.13330.2011 "Организация строительства" не будет обеспечена безопасность строительных работ для окружающей среды и населения;

4. согласно Федеральному закону ФЗ-384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" возникнет угроза для жизни и здоровья жильцов дома 12, 14 по ул. Кировоградской и дома 14 по ул. Собинова.

Истец, указывая, что не может в полном объеме использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с целями, согласованными сторонами в договоре аренды N 203-15 от 06.05.2015, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из установленных при рассмотрении дела Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-13426/2013 обстоятельств, а также из того, что договор аренды был заключен сторонами 06.05.2015, то есть после вынесения решения по делу N А07-13426/2013. Учитывая принцип свободы заключения договора и пояснений представителя истца о согласии в момент заключения договора с площадью земельного участка подлежащего оплате, а также того, что истец знал на момент заключения договора о всех обстоятельствах, указываемых им в обоснование своих требований, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ во взаимосвязи с положениями ч. 1 ст. 4, п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ лицо, обращающееся в суд за защитой своего нарушенного права, самостоятельно определяет способ защиты такого права, который выражается через требования заявителя к противной стороне и обстоятельства, на которых основаны такие требования.

Из существа заявленных истцом требований, принятых судом первой инстанции к рассмотрению с учетом уточнения следует, что истец заявил об уменьшении размера арендной платы, установленной договором в связи с невозможностью использования всего земельного участка, на котором расположены домовладения, подлежащие сносу.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между ООО "Арас" (далее - арендатор) и Управлением (далее - арендодатель) заключен договор аренды N 203-15 от 06.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010529:47 общей площадью 12580 кв. м, расположенного по адресу: Советский район городского округа Уфа Республики Башкортостан, ул. Кировоградская.

В соответствии с п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 27.02.2013 по 27.02.2016.

Указанный земельный участок предоставлен для проектирования и строительства многоэтажного общественного здания с торговыми и административными помещениями, ресторанами и кафе, подземной автостоянкой.

Размер арендной платы определен договором исходя из его площади 12580 кв.м.

Изменение условий настоящего договора (кроме условия, предусмотренного п.п. 4.4. и 4.5.) допускаются по соглашению сторон (п.6.1 договора).

В силу пунктов 1 и 4 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Апелляционный суд не усматривает наличие таких обстоятельств.

Из установленных при рассмотрении дела N А07-13426/2013 обстоятельств следует, что 18 апреля 2013 года ООО "АРАС" уже обращалось к Главе администрации Городского округа город Уфа с просьбой о приведении Постановления Главы Администрации Городского Округа г. Уфы N 759 от 27 февраля 2013 года в соответствие с Постановлением Главы Администрации Городского Округа г. Уфы N 5344 от 01 сентября 2008 года, и внесении соответствующих изменений в части уменьшения площади передаваемого в аренду земельного участка.

23 июля 2013 года ООО "АРАС" обратилось к Главе администрации Городского округа город Уфа с просьбой о внесении изменений в Постановление Главы Администрации Городского Округа г. Уфы N 759 от 27 февраля 2013 года.

В ответ на письма от 18 апреля 2013 года и 23 июля 2013 года заявитель получил отказ (письмо N 18499 от 13.09.2013 г.) во внесении изменений в Постановление Главы Администрации Городского Округа г. Уфы N 759 от 27 февраля 2013 года

Отказ во внесении изменений в Постановление Главы Администрации Городского Округа г. Уфы N 759 от 27 февраля 2013 года при рассмотрении дела А07-13426/2013 признан законным. Суд указал, что Уменьшение площади в договоре аренды повлечет необоснованное снижение арендной платы, что противоречит основополагающим принципам определения арендной платы, указанных в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Российской Федерации".

Установив, что между сторонами соглашения об изменении договора аренды в части площади арендуемого земельного участка, и соответственно, размера арендной платы не имеется, апелляционный суд полагает, что до настоящего времени условия договора в части размера арендуемой площади являются действующими.

В пункте 4 статьи 614 и пункте 1 статьи 612 ГК РФ закреплено право арендатора требовать уменьшения размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В судебном заседании в суде первой инстанции представитель истца пояснил, что с условиями договора в момент его заключения истец был согласен, в том числе по площади.

Оценив собранные по делу доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд установил, что арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений, следовательно, общество лишено возможности требовать уменьшения арендной платы по причине исключения из арендованной площади 11330 кв.м. (12580 кв.м. - 1250 кв.м.).

Суд первой инстанции, принимая во внимание факт заключения договора аренды земельного участка N 203-15 в мае 2015 года, то есть после вынесения решения по делу N А07-13426/2013, принцип свободы заключения договора и пояснений представителя истца о согласии в момент заключения договора с площадью земельного участка подлежащего оплате, а также то, что истец знал на момент заключения договора о всех обстоятельствах, указываемых им в обоснование своих требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, не влияют на законность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду вышеуказанных обстоятельств.

С учетом изложенного, судебный акт отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2016 по делу N А07-21080/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арас" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л. В. Пивоварова