Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2016 г. N 12АП-2819/16

г. Саратов

27 апреля 2016 г.

Дело N А12-48662/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" на решение арбитражного суда Волгоградской области от 9 февраля 2016 года по делу N А12-48662/2015, принятое судьёй Акимовой А.Е.,

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН 1083461002965) о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420, обязании общества с ограниченной ответственностью "Эверест" вернуть комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в размере 45 912 рублей 33 копеек, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Эверест" к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании задолженности, третьи лица: департамент по градостроительству и архитектуре Волгограда, администрация Волгограда, департамент земельных ресурсов администрации,

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 18 апреля 2016 года до 21 апреля 2016 года до 12 часов 45 минут, после чего судебное заседание было продолжено,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее по тексту - истец, комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Эверест") о:

- расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л;

- обязании вернуть по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л,

- взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в размере 45 912 рублей 33 копеек.

ООО "Эверест", в свою очередь, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), обратилось с встречным исковым заявлением к комитету о взыскании излишне уплаченных арендных платежей за период с июня 2014 года по февраль 2015 года в сумме 214 498 рублей 55 копеек.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 9 февраля 2016 года:

- первоначальный иск удовлетворён в полном объёме:

- расторгнут договор аренды от 21.01.2009 N 8420 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л;

- ООО "Эверест" обязалось вернуть комитету по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г.Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л;

- с ООО "Эверест" в пользу комитета взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек, пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в сумме 45 912 рублей 33 копеек, всего 451 894 рубля 86 копеек.

- в удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объёме, с ООО"Эверест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 17 119 рублей.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований, в виду расторжения с 16.02.2015 спорного договора аренды, путём подписания сторонами соглашения о его расторжении и передачи истцу спорных земельных участков по акту приёма-передачи от 16.02.2015.

Истец, в нарушение требований статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 21 января 2009 года, между администрацией Волгограда, правопреемником которой является истец (арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг" (арендатор) заключён договор N 8420 (далее по тексту - договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020099:61 площадью 6 805 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л, предоставленного для строительства комплекса административных зданий.

В дальнейшем, права и обязанности арендатора по настоящему договору в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 14.08.2009 перешли к ответчику - ООО "Эверест".

Срок договора аренды определён сторонами с 18.12.2008 по 18.12.2011, который изменением от 05.03.2012 был продлён до 03.03.2017.

Согласно пункту 2.6 договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа текущего месяца.

В пункте 2.12 договора, стороны предусмотрели взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что не противоречит нормам гражданского законодательства и воле сторон.

В соответствии с пунктом 4.5 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Арендодателем было проведено обследование спорного земельного участка с составлением актов от 22.01.2015 N 1021 и от 24.09.2015, в которых зафиксирован факт использования его арендатором не в соответствии с целями предоставления и условиями договора.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по использованию спорных земельных участков, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 606, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, земельный кодекса РФ, соответственно), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, посчитав спорный договор аренды действующим, пришёл к выводу о нарушении арендатором его условий, выраженных в не освоении арендуемого земельного участка, являющимся основанием для его досрочного расторжения, в связи с чем, согласившись с произведённым истцом расчётом задолженности за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в сумме 45 912 рублей 33 копеек, удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объёме, отказав с удовлетворении встречного иска.

При этом суд первой инстанции, отклонил доводы возражений ответчика об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований по причине расторжения спорного договора аренды соглашением сторон от 16.02.2015 и подписания акта приёма-передачи арендуемых земельных участков, в виду не направления ответчиком в адрес истца указанных документов, подписанных с его стороны.

Апелляционная коллегия считает вышеназванные выводы арбитражного суда первой инстанции ошибочными, противоречащими нормам действующего законодательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Исходя из толкования вышеназванных норм права, для сторон договор аренды прекращает свое действие с момента подписания ими соглашения о его расторжении или с момента, указанного в соглашении о расторжении договора.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как подтверждено материалами дела, договор аренды земельного участка от 21.01.2009 N 8420 расторгнут соглашением от 16.02.2015, подписанным со стороны арендатора и арендодателя (лист дела 122 тома 1).

Арендуемые земельные участки переданы арендатором арендодателем по акту приёма-передачи от 16.02.2015, также подписанному сторонами без возражений (лист дела 123 тома 1).

При этом, на дату принятия обжалуемого судебного акта соглашение о расторжение упомянутого договора зарегистрировано в установленном законом порядке в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области - 9 декабря 2015 года (листы дела 148 - 149 тома 1).

Обстоятельство отсутствия у истца, как стороны договора, экземпляра соглашения от 16.02.2015 о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420 и акта приёма-передачи арендуемого земельного участка от 16.02.2015, при их подписании с его стороны и не оспаривании факта такого подписания, не является основанием к опровержению факта прекращения правоотношений сторон по спорному договору с указанной даты - 16.02.2015.

Из изложенного следует, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции предмет спора в части заявленных требований о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420 и обязании арендатора вернуть по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л, отсутствовал, удовлетворение иска в указанной части не послужило восстановлению каких-либо прав и законных интересов истца, в силу расторжения спорного договора аренды соглашением сторон, зарегистрированным в установленном законом порядке и возврата спорного земельного участка органу местного самоуправления, в связи с чем, у арбитражного суда Волгоградской области отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований в указанной части.

С учётом вышеуказанных обстоятельств, судебная коллегия, произведя свой расчёт размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором за период с июня 2014 года по февраль 2015 года, с учётом представленного ответчиком расчёта встречных исковых требований в размере 214 498 рублей 55 копеек (листы дела 10-13 тома 2), расчёта первоначальных исковых требований и заявленных истцом в возражениях на встречное исковое заявление доводов о наличии переплаты на стороне арендатора по состоянию на февраль 2015 года (листы дела 60 тома 1, 122 - 123 тома 2), приходит к выводу о наличии на стороне ООО "Эверест" переплаты по арендным платежам за период с июня 2014 года по февраль 2015 года в размере 173 584 рублей 84 копеек, и, как следствие, отсутствие задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 и неустойки за период с 11.03.2015 по 30.09.2015, исходя из следующего:

период задолженности	начислено, руб.	оплата, руб.	переплата (+)
июнь 2014	52795,10	80993,04	+28197,94
июль 2014	20888,77	80993,04	+60104,34
август 2014	20888,77	41777,54	+20888,77
сентябрь 2014	20888,77	41777,54	+20888,77
октябрь 2014	20888,77	41777,54	+20888,77
ноябрь 2014	20888,77	41777,54	+20888,77
декабрь 2014	20888,77	41777,54	+20888,77
январь 2015	52072,09	41777,54	-10294,55
февраль 2015 (01.02.2015- 16.02.2015	52072,09/28*16 = 29755,48	20888,74	-8866,74
Итого:		433540,06	+ 173584,84

При этом, судебная коллегия не принимает произведенный ответчиком расчёт арендной платы за 2015 год, исходя из её ежемесячного размера в сумме 26 036 рублей 04 копеек, в виду неприменения повышающего коэффициента 2, установленного подпунктом 2.1.5 постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" в редакции постановления правительства Волгоградской области от 18 сентября 2012 года N 380-п (далее по тексту - Постановление N 469-п) и подлежащего применению в случае, если объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка, на основании нижеуказанного.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.5 определено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, следует, что к договору аренды, заключённому после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды заключён после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определён не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики её определения путём введения постановлением правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

При этом, иное толкование применения пункта 2.1.5 постановления N 469-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении N 582, поскольку приведёт к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трёх лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчёта платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.

С учётом вышеуказанного, в виду отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих факт введения арендатором в эксплуатацию объектов недвижимости на спорном земельном участке, предоставленном для целей строительства комплекса административных зданий, повышающий коэффициент - 2, установленный пунктом 2.1.5 постановления N 469-п, подлежит включению в расчёт размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 16.02.2015.

В связи с указанным, апелляционный суд полагает первоначальные исковые требования оставлению без удовлетворения, встречные исковые требования - подлежащими удовлетворению в части взыскания с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области денежных средств в размере 173 584 рублей 84 копеек, составляющих излишне уплаченные арендные платежи за период с июня 2014 года по февраль 2015 года, и как следствие, обжалуемое решение арбитражного суда Волгоградской области подлежащим отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права, апелляционную жалобу ООО "Эверест" в соответствующей части - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 9 февраля 2016 года по делу N А12-48662/2015 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Эверест" удовлетворить частично.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" денежные средства в размере 173 584 рублей 84 копеек, составляющие излишне уплаченные арендные платежи за период с июня 2014 года по февраль 2015 года.

В удовлетворении встречного искового заявления в остальной части - отказать.

Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин