Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2016 г. N 19АП-1678/16

г. Воронеж

27 апреля 2016 г.

Дело N А48-5332/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20.04.2016.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.04.2016.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Протасова А.И., Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, г. Орёл, ул. Октябрьская, 47, ОГРН 1045753008212): от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 2" (242500, Брянская область, г. Карачев, ул. Советская, 38, ОГРН 1113256003960): от Администрации поселка городского типа Нарышкино Урицкого района Орловской области (303900, Орловская область, Урицкий район, п.г.т. Нарышкино, ул. Ленина, 104, 2, ОГРН 1025702256634): от Администрации Урицкого района Орловской области (303900, Орловская область, Урицкий район, п.г.т. Нарышкино, ул. Ленина, 104, ОГРН 1025702256986):

Гаенко М.В., представителя по доверенности N 132 от 08.12.2015; Цугуевой Е.В., представителя по доверенности N 135 от 08.12.2015; Пятаева С.Н., представителя по доверенности б/н от 12.04.2016; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 09.02.2016 по делу N А48-5332/2015 (судья Карасев В.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 2" (242500, Брянская область, г. Карачев, ул. Советская, 38, ОГРН 1113256003960) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, г. Орёл, ул. Октябрьская, 47, ОГРН 1045753008212) в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым N 57:06:0010207:56 от 22.06.2015 N 25 и об обязании осуществить регистрационные действия,

при участии в качестве заинтересованного лица 1. Администрации поселка городского типа Нарышкино Урицкого района Орловской области (303900, Орловская область, Урицкий район, п.г.т. Нарышкино, ул. Ленина, 104, 2, ОГРН 1025702256634); 2. Администрации Урицкого района Орловской области (303900, Орловская область, Урицкий район, п.г.т. Нарышкино, ул. Ленина, 104, ОГРН 1025702256986),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 2" (далее - заявитель, ООО "СМУ N 2") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - Управление Росреестра по Орловской области, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым N 57:06:0010207:56 от 22.06.2015 N 25 и о возложении на ответчика обязанности осуществить регистрационные действия договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация поселка городского типа Нарышкино Урицкого района Орловской области (далее - заинтересованное лицо 1) и Администрация Урицкого района Орловской области (далее - заинтересованное лицо 2).

Решением Арбитражного суда Орловской области заявление ООО "СМУ N 2" удовлетворено.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Орловской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы регистрирующий орган указывает, что суд области при вынесении обжалуемого решения не учел, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют сведения о переходе права собственности на изымаемые квартиры к муниципальному образованию Урицкий район и в ЕГРП имеется актуальная запись о регистрации права общей долевой собственности физических лиц на квартиру N 8, следовательно, в силу норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) спорный земельный участок является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Урицкий район, п. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130.

При этом Управление Росреестра по Орловской области обращает внимание суда на то, что в рассматриваемом случае у регистрирующего органа отсутствовали документы, подтверждающие соблюдение муниципальным образованием Урицкий район процедуры изъятия жилых помещений по адресу: Урицкий район, п. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130, в соответствие со статьей 32 ЖК РФ. Муниципальное образование Урицкий район в регистрирующий орган в установленном порядке не обращалось за погашением прав на изымаемые квартиры с предоставлением соглашения об изъятии либо вступившего в законную силу решения суда, в связи с чем, в ЕГРП остались актуальными записи о государственной регистрации права общей долевой собственности физических лиц на квартиру N 8 по указанному адресу.

Управление Росреестра по Орловской области также считает, что в случае вступления обжалуемого решения суда в законную силу, будут нарушены права Илюшиной Н.И., поскольку до момента выплаты й выкупной цены за изымаемые объекты недвижимого имущества и в силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) именно она является сособственницей указанного земельного участка.

Управление Росреестра по Орловской области также указывает на то, что основанием для прекращения прав и перехода права на изъятые для государственных и муниципальных нужд земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества в силу ГК РФ, ЖК РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) являются только соглашение об изъятии недвижимости либо вступившее в законную силу решение суда об изъятии недвижимости.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Орловской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "СМУ N 2" доводы апелляционной жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заинтересованные лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие заинтересованных лиц.

В ходе судебного заседания судом установлено следующее:

Как следует из материалов дела, 22.06.2015 между Администрацией пгт. Нарышкино Урицкого района Орловской области (Арендодатель) и ООО "Строительно-монтажное управление N 2" (Арендатор) заключён договор аренды земельного участка N 25 (далее - договор аренды земельного участка) в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0010207:56, находящийся по адресу: Орловская область, Урицкий район, п. Нарышкино, ул. Ленина под малоэтажную застройку, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью общей площадью 589 кв.м. (пункт 1.1 Договора).

Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили срок его действия аренды с 22.06.2015 по 21.06.2025.

В соответствии с требованиями статьи 609 ГК РФ указанный договор подлежал государственной регистрации.

Заявитель, в установленном законом порядке обратился в Межмуниципальный отдел по Урицкому, Сосковскому, Шаблыкинскому и Хотынецкому районам Управления Росреестра по Орловской области для государственной регистрации заключенного договора аренды.

Межмуниципальным отделом по Урицкому, Сосковскому, Шаблыкинскому и Хотынецкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 22.07.2015 принято решение об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

В обоснование принятого решения указано, что государственным регистратором был получен кадастровый паспорт N 57/15-121476, выданный ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Орловской области на земельный участок с кадастровым номером 57:06:0010207:56, площадью 589 кв. м, находящийся по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130, в котором в графе сведения о правах указано: "собственники помещений многоквартирного дома". В ЕГРП имеются записи о регистрации права собственности на помещения, находящиеся в составе объекта по указанному выше адресу. Поскольку земельный участок был сформирован в период действия ЖК РФ, а, следовательно, его формирование, в силу пункта 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, то любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в орган государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Отсюда сделан вывод о том, что орган местного самоуправления не наделен правом без одобрения собственников помещений в многоквартирном доме принимать решение об изъятии земельного участка.

Полагая отказ в государственной регистра договора аренды незаконным, ООО "СМУ-2" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявление ООО "СМУ-2", суд области исходил из того, что решение об изъятии земельного участка и иные документы, принятые органами местного самоуправления являются надлежащим и подтверждающими право органа местного самоуправления на предоставление земельного участка в аренду, а также являются достаточными для регистрации договора аренды, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав правовую позицию заявителя и регистрирующего органа, апелляционный суд приходит к следующему:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно части 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Закона о государственной регистрации установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

На основании абзацев 4, 6, 10 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Как следует из представленной в материалы дела расписки в получении документов на государственную регистрацию от 24.06.2015 Администрацией п. Нарышкино Урицкого района Орловской области на государственную регистрацию договора аренды от 22.06.2015 N 25 были представлены заявление о государственной регистрации права, доверенность от 01.03.2015 N 144-а, договор аренды земельного участка от 22.06.2015 N 25, протокол N 1 приема и регистрации заявок от 16.06.2015, справка от 23.06.2015 N 541 (л.д. 42, т. 1).

В судебном заседании обе стороны признали, что иных документов ни первоначально, ни в последствии на государственную регистрацию представлено не было.

Апелляционная коллегия учитывает, что в период спорных отношений действовало постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 N 1050, которым была утверждена Федеральная целевая программа "Жилище на 2011-2015 годы". В свою очередь на территории Орловской области постановлением Правительства Орловской области от 13.11.2012 N 415 была утверждена "Государственная программа Орловской области "Обеспечение условий и формирование комфортной среды проживания в Орловской области", а постановлением администрации Урицкого района от 22.03.2013 N 131 -- муниципальная адресная программа "Переселение граждан, проживающих на территории Урицкого района, из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2015 годах".

В своей совокупности указанные программы регламентируют мероприятия по переселению граждан из аварийного жилья.

Жилой дом, расположенный по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130 включен в муниципальную программу и программу субъекта, что не оспаривалось в судебном заседании.

Из материалов дела следует, что 25.02.2013 состоялось общее внеочередное собрание собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: пгт. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130 по вопросу участия в адресной программе "Переселение граждан, проживающих на территории Урицкого района, из аварийного жилищного фонда в 2013-2015 годах" и согласии переселения во вновь построенные жилые помещения в границах поселка Нарышкино.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме единогласно приняло решение об участии в региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в рамках Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в целях получения взамен изымаемого другое жилое помещение по договору мены и переселения во вновь построенные жилые помещения в границах п. Нарышкино.

Главой Урицкого района 31.12.2014 издано постановление N 288, в соответствии с которым необходимо произвести снос аварийного жилого дома, расположенного на территории Урицкого района по адресу: п. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130 до 01.04.2015, которое было исполнено 10.04.2015 (акт обследования - л.д. 20, т. 3).

Однако при проведении правовой экспертизы документов государственным регистратором было установлено, что в ЕГРП имеются актуальные записи о регистрации права собственности физических лиц на квартиру N 8, входящую в состав многоквартирного дома N 130 по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт Нарышкино, ул. Ленина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 57:06:0010207:56.

Отстаивавшая свою позицию в суде области Администрация района ссылалась на то, что 02.10.2014, то есть до сноса жилых помещений был заключён муниципальный контракт N 0154300000114000011 на участие в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: п. Нарышкино, ул. Садовая, 96 в целях приобретения в муниципальную собственность жилых помещений для переселения граждан.

Для расселения жильцов квартиры N 8, расположенной в доме N 130, ул. Ленина, п. Нарышкино общей площадью 59,2 кв.м, была приобретена квартира во вновь построенном доме, расположенном по адресу п. Нарышкино, ул. Садовая, 9-6, кв.2, общей площадью 60,8 кв.м.

Принимая обжалуемое решение, суд области пришел к выводу, что поскольку администрацией Урицкого района изъяты квартиры в аварийном доме, который в последствии снесен, то к муниципальному образованию перешло право собственности на квартиры в аварийном жилом доме, а соответственно по принципу единства судьбы к органу местного самоуправления так же перешло право собственности на земельный участок под данным многоквартирным домом.

При этом суд области исходил из того, что администрацией Урицкого района выполнены все условия по приобретению для дальнейшего предоставления в долевую собственность жилого помещения (квартиры), равнозначного по площади занимаемой ранее в аварийном доме в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N185-ФЗ), положения которого предусматривают выполнение региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда производится посредством приобретения жилых помещений субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями за счет средств их бюджетов при финансовой поддержке Фонда, предоставляемой при соблюдении определенных условий.

Кроме того в суд области было представлено постановление администрации пгт. Нарышкино от 30.03.2015 N 43, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 57:06:0010207:56, площадью 589 кв.м, находящийся по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130 подлежал изъятию для муниципальных нужд, в связи со сносом многоквартирного жилого дома, расположенного по тому же адресу, что, по мнению суда, также свидетельствует о наличии оснований для регистрации договора аренды спорного участка (л.д. 151, т.2).

Однако судом области не было учтено следующее.

Положениями статьи 32 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) регламентируется порядок действий государственных или муниципальных органов при возмездном изъятии (выкупе) жилых помещений у собственника и устанавливаются гарантии обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе - при сносе признанного аварийным многоквартирного жилого дома и изъятии земельного участка для муниципальных нужд в связи со сносом и реконструкцией многоквартирного жилого дома, признанного аварийным.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в этом доме органом принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. В случае, если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В силу частей 1, 2, 3 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника, в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, путем выкупа.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Таким образом, порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд, на котором расположен аварийный жилой дом, подлежащий сносу, предполагает совершение следующих действий: принятие уполномоченным органом решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу; предъявление собственникам соответствующего требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет собственных средств; и только в случае если собственники не исполнили указанное требование в установленный им срок, орган местного самоуправления принимает решение об изъятии участка, которое предполагает изъятие путем выкупа жилых помещений у собственников.

При этом апелляционная коллегия учитывает решение Урицкого районного суда Орловской области от 01.02.2016 по делу N 2-449-2015, которым удовлетворено исковое заявление Илюшиной Н.И. к администрации Урицкого района Орловской области о взыскании выкупной цены жилого помещения с долей земельного участка.

В рамках рассмотрения искового заявления Илюшиной Н.И. к администрации Урицкого района Орловской области о взыскании выкупной цены жилого помещения с долей земельного участка Урицким районным судом Орловской области установлено, что многоквартирный жилой дом N 130 по ул. Ленина п. Нарышкино был фактически снесен в апреле 2015 года по распоряжению главы администрации Урицкого района. При этом администрацией Урицкого района не была соблюдена установленная статьей 32 ЖК РФ процедура изъятия для муниципальных нужд жилых помещений аварийного дома и земельного участка под домом. Органом местного самоуправления принадлежащее Илюшиной Н.И. на праве собственности жилое помещение, находящееся в аварийном доме, снесено без соответствующей компенсации, в порядке, предусмотренном законом.

Более того, указанным решением удовлетворены требования Илюшиной Н.И. к администрации Урицкого района Орловской области о взыскании выкупной цены, как за стоимость жилого помещения, так и за стоимость земельного участка.

При этом согласно резолютивной части решения от 01.02.2016, решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права общей долевой собственности Илюшиной Н.И. на жилое помещение в размере 11/25 доли на квартиру площадью 59,2 кв.м., по адресу: Орловская область, Урицкий район, п. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130, кв. 8, после выплаты Илюшиной Н.И. выкупной цены изымаемого недвижимого имущества.

Таким образом, администрацией Урицкого района Орловской области порядок изъятия жилых помещений по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт Нарышкино, ул. Ленина, д. 130, а соответственно и земельного участка для государственных или муниципальных нужд соблюден не был.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющим отношение к лицам, участвующим в деле.

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд закреплены в статье 25.7 Закона о государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 25.7 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Одновременно с документом, указанным в пункте 1 настоящей статьи, для государственной регистрации представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (часть 2 статьи 25.7 названного закона).

В силу части 3 статьи 25.7 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникновения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество, изъятое для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, статья 25.7 Закона о государственной регистрации предусматривает специальный порядок регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества.

Исходя из системного толкования вышеприведенных норм во взаимосвязи с нормами жилищного и гражданского законодательства, основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества может быть не публичный акт государственного или муниципального органа, а соглашение об изъятии недвижимости либо вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Как установлено апелляционным судом, на момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды, документы-основания (соглашение об изъятии недвижимости либо вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости) перехода права на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд, отсутствовали. Постановление администрации пгт. Нарышкино от 30.03.2015 N 43, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 57:06:0010207:56, площадью 589 кв.м, находящийся по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130 подлежал изъятию, также не представлялось.

Оценивая данные обстоятельства, апелляционная коллегия исходит из того, что согласно статье 16 Закона о государственной регистрации обязанность представления указанных документов лежала на Администрации, в связи с чем, не могла быть исполнена регистрирующим органом в рамках межведомственного взаимодействия.

Илюшина Н.И. в силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ до момента выплаты ей выкупной цены за изымаемые объекты являлась сособственником спорного земельного участка, что подтверждено вступившим в законную силу судебным актом Урицкого районного суда от 01.02.2016 по делу N 2-449-2015. Следовательно, по состоянию на дату обжалуемого отказа -22.07.2015 - администрация не была уполномочена распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 57:06:00100207:56.

Как отмечалось ранее, согласно статье 20 Закона о государственной регистрации основаниями отказа в государственной регистрации договора аренды могут стать следующие факты:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае на момент обращения администрации в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка в ЕГРП имелись актуальные записи о государственной регистрации права общей долей собственности физических лиц на квартиру N 8 по адресу: Орловская область, Урицкий район, ул. Ленина, д. 130; соглашение об изъятии либо вступившее в законную силу решение суда об изъятии в регистрирующий орган отсутствовало, существовал спор о праве, следовательно, Администрация не была уполномочена распоряжаться спорным земельным участком.

В связи с чем, апелляционная коллегия приходит к выводу, что в силу абзацев 4, 6, 10 статьи 20 Закона о государственной регистрации установленные факты являются достаточным основанием для отказа в государственной регистрации.

При этом вывод суда области о том, что Управление Росреестра по Орловской области подтвердило законность предоставления ООО "СМУ N 2" спорного земельного участка, поскольку зарегистрировало договоры участия в долевом строительстве объекта, создаваемого на спорном земельном участке, не основан на фактических обстоятельствах дела.

Согласно представленным в материалы дела договорам об участии в долевом строительстве строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт Нарышкино, ул. Ленина, осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 57:06:00100207:209 (пункт 1.2.3 договоров - л.д. 39-179, т. 1, 1-73, т.2).

Вместе с тем, спорный земельный участок имеет кадастровый номер 57:06:00100207:56.

Доводы заявителя о соблюдении при изъятии земельного участка имущественных интересов жителей многоквартирного дома по адресу: Орловская область, Урицкий район, пгт. Нарышкино, ул. Ленина, д. 130, путём их переселения из аварийного жилья, не могут повлиять на судебную оценку спорных отношений, поскольку они складывались по поводу издания юридического акта признания и подтверждения государством ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и связаны с публичными правами и обязанностями органов местного самоуправления.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявления ООО "СМУ N 2" не имеется.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах, предусмотренных статьей 268 АПК РФ, а также полноту выяснения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269, статьи 270 АПК РФ пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в полном объеме.

Руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 09.02.2016 по делу N А48-5332/2015 отменить.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 2" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

А.И. Протасов Е.А. Семенюта