Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 13АП-5113/16

г. Санкт-Петербург

26 апреля 2016 г.

Дело N А56-78287/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.

при участии:

от истца: Герасимова О.В., доверенность от 10.03.2016;

от ответчика: Михайлова Е.А., доверенность от 15.12.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5113/2016) Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2015 по делу N А56-78287/2015 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ООО "Гард эстейт"

к Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области

о внесении изменений в договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гард эстейт" (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, Новгородская, 23, литер.А, оф.254; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (адрес: Россия 188640, Всеволожск, Ленинградсая область, Колтушское шоссе, д. 138; далее - Администрация), с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, с исковым заявлением об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5525/1.6-08 в части исключения п. 4.4.6.5 на основании статьи 451 ГК РФ.

Решением суда от 28.12.2015 исковые требования удовлетворены: в договор аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5525/1.6-08, заключенный между ООО "Гард Эстейт" и Администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, внесены изменения путем исключения п. 4.4.6.5.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, Обществом не доказано существенное изменение обстоятельств, не позволяющее арендатору исполнить предусмотренные пунктом 4.4.6.5 обязательства. Также Администрация указывает, что Обществом не доказано, что исключение спорного пункта не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью "Гард Эстейт" ("Арендатор") и Администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области ("Арендодатель") заключен договор от 20.04.2015 N 5525/1.6-08 аренды земельного участка, общей площадью 13163 кв.м., с кадастровым N 47:07:0711004:60, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новое Девяткино (далее - Участок), для использования в целях многоэтажного жилищного строительства (далее - "Договор").

В соответствии с условиями Договора, установлен срок аренды с 20.04.2015 по 19.03.2020 года.

Пунктом 4.4.6.5. Договора предусмотрено, что после завершения строительства жилого дома, Арендатор обязан безвозмездно передать администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области нежилые помещения площадью не менее 2000 кв.м. для размещения детского дошкольного учреждения (далее именуемое также "ДДУ").

Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 15.05.2013 N 26 в редакции от 27.08.2015 "Об утверждении СанПиН 2.4.1.3049-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций", (далее - Правила) в разделе П. "Требования к размещению дошкольных образовательных организаций" пунктом 2.1. предусмотрено, что размещение зданий дошкольных образовательных организаций возможно на внутриквартальных территориях жилых микрорайонов, за пределами санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов и на расстояниях, обеспечивающих нормативные уровни шума и загрязнения атмосферного воздуха для территории жилой застройки и нормативные уровни инсоляции и естественного освещения помещений и игровых площадок.

В Разделе IV Правил указаны требования к зданию, помещениям, оборудованию и их содержанию, где рекомендовано располагать вновь строящиеся объекты дошкольных образовательных организаций в отдельно стоящем здании (п. 4.1. Правил).

В редакции Правил, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 27.08.2015 N 41, указано, что допускается размещение дошкольных образовательных организаций во встроенных в жилые дома помещениях, во встроенно-пристроенных помещениях (или пристроенных), только при наличии отдельно огороженной территории и при оборудовании самостоятельного входа для детей и выезда (въезда) для автотранспорта.

Пунктом 4.5. Правил установлено, что размещение в подвальных и цокольных этажах зданий помещений для пребывания детей и помещений медицинского назначения не допускается.

Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ N 41 от "27" августа 2015 года внесены изменения и в главу III Правил в части требований к оборудованию и содержанию территорий дошкольных образовательных организаций.

Так, согласно пункту 3.1. Правил, территорию дошкольной образовательной организации по периметру рекомендуется ограждать забором и полосой зеленых насаждений, при наличии у дошкольной образовательной организации собственной территории. Озеленение деревьями и кустарниками проводят с учетом климатических условий. Территорию рекомендуется озеленять из расчета 50% площади территории, свободной от застройки.

В условиях сложившейся (плотной) городской застройки допускается снижение озеленения до 20% площади территории, свободной от застройки.

При проектировании дошкольных образовательных организаций на территории выделяется место для колясок и санок, защищенное навесом от осадков.

Пунктом 3.5. Правил на территории дошкольной образовательной организации предусмотрено выделение игровой и хозяйственной зон.

Согласно пункта 3.6. Правил зона игровой территории включает в себя групповые площадки - индивидуальные для каждой группы (рекомендуемая площадь из расчета не менее 7,0 кв. м на 1 ребенка для детей младенческого и раннего возраста (до 3-х лет) и не менее 9,0 кв. м на 1 ребенка дошкольного возраста (от 3-х до 7-ми лет) и физкультурную площадку (одну или несколько). В условиях сложившейся (плотной) городской застройки с учетом режима организации прогулок допускается использование совмещенных групповых площадок.

В соответствии с Проектом планировки территории, утвержденным Постановлением Администрации Всеволожского района N 152/01-04 от 16.12.2014 года, на которой расположен вышеуказанный земельный участок, и проектом межевания квартала предусмотрен детский сад как отдельно стоящее здание.

что 04 февраля 2015 года проведено совещание Муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области по вопросу встроенных (пристроенных) детских садиков, с учетом письма председателя Комитета по строительству администрации Ленинградской области В.Жданова. На совещании был выявлен целый ряд недостатков, препятствующих надлежащему оформлению разрешений и получению лицензий на ведение образовательной деятельности в данных помещениях. В том числе рассмотрен вопрос оформления земельных участков под прогулочные зоны для детей, поскольку данные земельные участки находятся в долевой собственности собственников жилых домов, расположенных на данном участке, и без их согласия выдел земельного участка невозможен. Органам местного самоуправления рекомендовано при подготовке проектов планировок территорий предусматривать не встроено-пристроенные помещения ДДУ в жилых домах, а отдельно стоящие здания детских садов, а также выделять участок детского сада проектом межевания территории.

По результатам совещания Глава администрации Всеволожского района Драчев В.П. предложил отказаться от использования под детские дошкольные учреждения встроено-пристроенных помещений многоэтажных жилых домов и при подготовке проектов планировок территорий предусматривать не встроено-пристроенные помещения ДДУ в жилых домах, а отдельно стоящие здания детских садов с выделенными земельными участками, необходимыми для их полноценного функционирования.

На основании изменений от 27.08.2015 в Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 15.05.2013 N 26 "Об утверждении СанПиН 2.4.1.3049-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций", а также учитывая позицию, выраженную в Протоколе от 04.02.2015 г. в результате проведенного совещания, ООО "ГарД Эстейт" обратилось к Главе администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области Драчевv В.П. с письмом о внесении изменений в договор аренды, в части исключения пункта 4.4.6.5. как несоответствующего действующему законодательству Российской Федерации, поскольку размещение дошкольного учреждения во встроенных помещениях многоквартирного жилого дома в соответствии с действующим законодательством в настоящий момент невозможно.

В связи с тем, что сторонами не было достигнуто соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Такие случаи установлены статьей 451 ГК РФ.

В частности, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 ГК РФ).

Таким образом, основанием для удовлетворения требования об изменении договора является установление факта существенного изменения обстоятельств, обусловленного наличием объективных причин, появление которых не зависело от воли участников соответствующих правоотношений.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом от 02.10.2015 N 6196/1.0-15 Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области отказала во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20.04.2015 N 5525/1.6-08 в части исключения п. 4.4.6.5.

Как указывалось выше, сторонами в договоре согласовано существенное условие о безвозмездной передаче арендатором Администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области нежилых помещений площадью не менее 2000 кв.м. для размещения детского дошкольного учреждения.

Согласно изменениям, которые были внесены 27.08.2015 в постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 15.05.2013 N 26 "Об утверждении СанПиН 2.4.1.3049-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций", размещение дошкольного учреждения во встроенных помещениях многоквартирного жилого дома в соответствии с действующим законодательством невозможно.

Поскольку при согласовании проектной и строительной документации важным элементом является соблюдение указанных Правил, их неисполнение приведет к невозможности сдачи всего объекта в эксплуатацию по завершению строительства объекта.

Как правильно указал суд первой инстанции, стороны не могли предвидеть указанные выше обстоятельства, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, поскольку связаны с изменением действующего законодательства, при этом проявив необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, Общество своевременно обратилось в администрацию с предложением о внесении изменений в договор с целью исключения под.4.4.6.5

При этом расторжение договора привело бы к нарушению не только интересов сторон договора, но и приобретателей квартир в жилом доме, а также к значительным убыткам. Как следует из материалов дела, стороны заинтересованы в исполнении договора.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: возложение на организацию обязанностей по проектированию и строительству дошкольной и образовательной организации в нарушение федерального законодательства.

Данный вывод не опровергнут подателем жалобы. Документального подтверждения доводов апелляционной жалобы в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что в отзыве на исковое заявление Администрация признала возможным разрешить в судебном порядке вопрос об изменении договора аренды в порядке статьи 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2015 по делу N А56-78287/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Ж.В. Колосова И.А. Тимухина