Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 06АП-1431/16

г. Хабаровск

29 апреля 2016 г.

А73-10787/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Ротаря С.Б., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осадчей Н.П.

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества "Шафран": не явились;

от общества с ограниченной ответственностью "Бархат": Алексеева В.А., представитель по доверенности от 01.03.2016; Шевелев В.В., представитель по доверенности от 01.03.2016;

от общества с ограниченной ответственностью "Топ-капитал": Карлсон К.Е., представитель по доверенности от 10.04.2016;

от общества с ограниченной ответственностью "Аркатика": Штельма К.С., представитель по доверенности от 18.04.2016;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аркатика", общества с ограниченной ответственностью "Топ-капитал", общества с ограниченной ответственностью "Бархат"

на решение от 08.02.2016

по делу N А73-10787/2015

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей А.А. Паниной

по иску закрытого акционерного общества "Шафран"

к обществу с ограниченной ответственностью "Топ-капитал", обществу с ограниченной ответственностью "Аркатика"

о расторжении договора, о взыскании 2 767 629 руб. 93 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Топ-капитал"

к закрытому акционерному обществу "Шафран"

о взыскании 1 493 035 руб.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Аркатика" к закрытому акционерному обществу "Шафран"

о взыскании 368 862 руб. 79 коп.

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Топ-капитал", индивидуальный предприниматель Брилёва Мария Владимировна

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Шафран" (далее - ЗАО "Шафран") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Топ-капитал" (далее - ООО "Топ-капитал"), о расторжении договора аренды нежилого административного здания N 001 от 01.10.2013, взыскании с ООО "Топ-капитал" задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 1 122 719 руб. 30 коп., а также к ООО "Топ-Капитал" и обществу с ограниченной ответственностью "Аркатика" (далее - ООО "Аркатика") о взыскании солидарно убытков в сумме 175 938 руб. 40 коп. и расходов на приведение объекта аренды в первоначальное состояние в сумме 1 468 973 руб. (в соответствии с уточнениями в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).

ООО "Топ-капитал" обратилось со встречным иском к ЗАО "Шафран" о взыскании убытков в сумме 1 493 035 руб., составляющих стоимость работ по ремонту помещений.

ООО "Аркатика" также обратилось со встречным иском к ЗАО "Шафран" о взыскании 368 862 руб. 79 коп. убытков, связанных с удержанием в спорном помещении его имущества, которые складываются из 320 000 руб. уплаченного штрафа и 48 862 руб. 79 коп. стоимости утраченного товара.

В качестве третьих лиц по встречному иску привлечены ООО "Топ-Капитал" и индивидуальный предприниматель Брилёва Мария Владимировна.

Решением суда от 08.02.2016 первоначальный иск удовлетворен частично. С ООО "Топ-капитал" в пользу ЗАО "Шафран" взыскано 14 259 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате, 1 483 273 руб. убытков, всего 1 497 532 руб. 67 коп., в остальной части требований отказано. В удовлетворении иска о расторжении договора отказано. В иске к ООО "Аркатика" отказано.

Встречные иски ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика" к ЗАО "Шафран" оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска о взыскании задолженности по договору аренды и частично - убытков, а также в части отказа во взыскании признанных судом убытков с ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика" солидарно, общество с ограниченной ответственностью "Бархат" (далее - ООО "Бархат"), ссылаясь на заключенный с ЗАО "Шафран" договор уступки прав требования по договору аренды нежилого административного здания N 001 от 01.10.2013, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить, удовлетворив требования ЗАО "Шафран" в полном размере.

ООО "Аркатика" и ООО "Топ-Капитал", в свою очередь, также не согласились с решением суда в части отказа в удовлетворении их встречных исков и в части удовлетворения иска ЗАО "Шафран", в связи с чем в своих апелляционных жалобах просили решение суда в данной части отменить, встречные иски удовлетворить, в удовлетворении иска ЗАО "Шафран" отказать".

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, доводы своих жалоб поддержали, в удовлетворении жалоб противоположных сторон просили отказать.

По ходатайству ООО "Бархат" судом, в соответствии со статьей 48 АПК РФ, с согласия ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика" произведено процессуальное правопреемство истца по первоначальному иску с ЗАО "Шафран" на ООО "Бархат".

В судебном заседании объявлялся перерыв с 19.04.2016 до 26.04.2016.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Между ЗАО "Шафран" (арендодатель) и ООО "Топ-капитал" (арендатор) 01.10.2013 заключен договор N 001 аренды нежилого административного здания.

По условиям договора арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое административное двухэтажное здание, литер Б, общей площадью 429,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 47, а арендатор обязался своевременно выплачивать арендную плату и выполнять иные условия договора.

Согласно пункту 1.5 договора объект аренды предназначен для использования под размещение ресторана или кафе.

Срок договора определен в пункте 1.6 и составляет 5 лет с момента передачи имущества по акту. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендованное здание передано арендатору по акту N 1 от 01.10.2013, в котором описано техническое состояние помещений, сделан вывод о том, что здание не требует капитального ремонта, пригодно и соответствует требованиям о его эксплуатации.

Размер арендной платы согласно пункту 2.2.3 договора составляет 515 520 руб. в месяц без НДС (исходя из 1 200 руб. за 1 кв.м) и выплачивается ежемесячно в порядке предоплаты до 25 числа текущего календарного месяца за следующий за ним расчетный месяц (пункт 2.3).

Согласно пункту 2.7 договора в состав арендной платы не включены стоимость охраны объекта аренды, междугородних и международных переговоры, интернета, оплата потребленной электроэнергии (по счетчику), теплоснабжения (бойлер в отопительный сезон), уборка объекта аренды, водоснабжение и канализация. Эти услуги организуются и оплачиваются арендатором самостоятельно, за исключением телефонных переговоров и электроэнергии, расходы по которым возмещаются арендодателю на основании выставленного счета (пункт 2.8).

По соглашению сторон размер арендной платы на период с января по май 2015 года снижен до 400 000 руб.

Также, пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора производить за свой счет, своими силами неотделимые улучшения объекта аренды, в том числе перепланировку и ремонт, по проекту, согласованному с арендодателем (в письменной форме), а пунктом 4.2.1 договора право на сдачу объекта аренды в субаренду с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.2.7 договора арендатор обязан при прекращении действия договора по любому основанию передать объект аренды по акту приема-передачи в первоначальном состоянии, в котором он был принят арендатором в аренду. С согласия арендодателя объект аренды передается со всеми произведенными в нем изменениями и улучшениями. В случае, если арендодатель не согласен принять объект аренды с произведенными изменениями и улучшениями, арендатор обязан своими силами и средствами привести объект аренды в первоначальное состояние в течение 14 календарных дней с момента прекращения действия договора, либо с согласия арендодателя возместить последнему расходы на проведение таких работ.

Пунктом 6.3 договора установлено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае просрочки платежей по пунктам 2.3, 2.4, 2.8 на срок более 10 дней; неоднократного (2 и более раз) нарушения арендатором иных (кроме указанных) условий договора либо в случае их неустранения по указанию арендодателя, о которых арендатор предупрежден в письменной форме; причинение арендатором значительного ущерба объекту аренды; невыполнения арендатором условий пункта 2.4. договора.

На основании письма арендатора ЗАО "Шафран" согласована перепланировка части переданного в аренду здания в соответствии с представленной схемой.

Письмом от 05.03.2013 N 49 арендодатель дал арендатору согласие на заключение договоров субаренды здания (отдельных его помещений) с ООО "Аркатика" и индивидуальным предпринимателем Малышевой.

01.01.2014 между ООО "Топ-капитал" (арендатор) и ООО "Аркатика" (субарендатор) заключен договор субаренды, по условиям которого субарендатору в субаренду передается административное двухэтажное здание, литер Б, общей площадью 429,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 47, доля использования под ресторан или кафе сроком по 01.09.2018.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещение передано в субаренду по акту от 01.01.2014.

Письмом от 15.05.2015 арендодатель сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате и иным платежам по договору аренды и известил о том, что если задолженность не будет полностью погашена до 25.05.2015, то ЗАО "Шафран" будет вынуждено расторгнуть договор в одностороннем порядке. Данное письмо арендодатель просил считать официальным уведомлением о расторжении договора аренды N 001 от 01.10.2013 в одностороннем порядке. Письмо получено арендатором 15.05.2015, о чем имеется отметка на документе.

Письмом от 17.05.2015 арендатор выразил свое согласие на расторжение договора с момента получения уведомления. Для подписания соглашения о расторжении договора просил явиться 28.05.2015 и поставил в известность о расторжении договора субаренды с 16.05.2015. Письмо направлено службой DHL 22.05.2015 и получено ЗАО "Шафран" 25.05.2015.

В письме N 3 от 20.05.2015 арендодатель сообщил об уточнении своих намерений, изложенных в письме от 15.05.2015, согласно которому просил считать письмо от 15.05.2015 N 2 в качестве претензии о необходимости исполнения арендатором обязательств в срок до 25.05.2015. Сообщил, что считает условия договора действующими до момента получения от арендатора письменных предложений о досрочном расторжении договора с учетом положений пункта 4.2.7 о приведении объекта в первоначальное состояние.

В ответ на указанное письмо ООО "Топ-капитал" просило считать договор расторгнутым с учетом получения от арендодателя официального уведомления о расторжении договора и направления ответного письма арендатора с согласием на расторжение договора. Письмо получено арендодателем 26.05.2015.

ЗАО "Шафран", получив письмо арендатора от 17.05.2015, сообщило ООО "Топ-капитал", что соглашение о расторжении договора будет подписано только после получения от арендатора письменного уведомления о расторжении договора и урегулирования вопроса по возврату арендованного имущества с учетом положений пункта 4.2.7 договора.

ООО "Топ-капитал" после получения от арендодателя уведомления от 15.05.2015, подписало с субарендатором соглашение о расторжении договора субаренды от 16.05.2015 и приняло его по акту от ООО "Аркатика".

24.05.2015 в арендованном здании начался демонтаж систем видеонаблюдения, кондиционирования, подготовительные работы для демонтажа системы вентиляции, внутренней отделки здания.

Арендодатель, узнав об этом, приостановил указанные работы и прекратил доступ в помещение.

По факту осуществления ООО "Аркатика" действий по демонтажу оборудования и внутренней отделки здания, а также по факту осуществления ЗАО "Шафран" действий по недопуску сотрудников арендатора и арендодателя в спорное здание поданы заявления в полицию.

Считая договор аренды не расторгнутым, ЗАО "Шафран" обратилось с иском о взыскании с ООО "Топ-Капитал" арендной платы и коммунальных платежей за период март - июль 2015 в сумме 1 122 719 руб., убытков в виде стоимости поврежденных котлов отопления в сумме 175 938 руб. 40 коп., а также стоимости расходов на приведение объекта аренды в первоначальное состояние в сумме 1 468 973 руб. Убытки и расходы по приведению объекта аренды в первоначальное состояние просит взыскать солидарно с ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика".

ООО "Топ-капитал", ссылаясь на осуществление им в арендованном здании ремонтных работ на сумму 1 493 035 руб., согласованных с арендодателем, просит взыскать с него указанные денежные средства.

ООО "Аркатика", указывая на неправомерное удержание ЗАО "Шафран" в спорном здании принадлежащего ему имущества, просит взыскать с последнего убытки в виде испорченной алкогольной продукции в сумме 48 862 руб. 79 коп. и штраф в сумме 320 000 руб., оплаченный им третьему лицу Брилевой М.В. в связи с невозвратом арендованного у нее имущества, которое удерживается ЗАО "Шафран".

Отказывая в удовлетворении первоначального иска в части требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о его расторжении 25.05.2015, по соглашению сторон. В этой связи посчитал обоснованным требование о взыскании арендной платы на указанную дату в сумме 14 259 руб. 67 коп. Также суд признал обоснованным требование о возмещении убытков в размере 14 300 руб. для ремонта пульта управления котла отопления, необходимость полной замены котлов посчитал недоказанной. Требования о взыскании расходов на приведение объекта аренды в первоначальное состояние в сумме 1 468 973 руб. удовлетворил в полном размере. Оснований для взыскания убытков солидарно с обоих ответчиков не нашел.

В отношении встречных требований ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика" суд установил отсутствие виновных действий со стороны арендодателя, повлекших возникновение на стороне арендатора и субарендатора каких-либо убытков. Кроме того, суд посчитал ЗАО "Шафран" ненадлежащим ответчиком по требованию ООО "Аркатика", поскольку договорные отношения между указанными лицами отсутствуют.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционных жалоб сторон в связи со следующим.

По первоначальному иску.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендная плата по договору аренды N 001 от 01.10.2013 вносилась арендатором - ООО "Топ-Капитал" несвоевременно.

В этой связи арендодатель обоснованно потребовал в одностороннем порядке досрочного расторжения договора.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из условий договора от 01.10.2013 (пункт 6.1) следует, что изменение условий и досрочное прекращение договора производится по соглашению сторон, а при не достижении соглашения - способом, предусмотренным действующим законодательством. Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством или условиями договора (пункт 6.3).

При этом, из материалов дела видно, что письмом от 15.05.2015 арендодатель указал арендатору на наличие нарушений договора с его стороны в виде просрочек арендных и других платежей и вынужденное расторжение договора в случае не устранения задолженности в срок до 25.05.2015. Просил считать данное письмо официальным уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

На указанное письмо арендатор ответил письмом от 17.05.2015, в котором выразил свое согласие на расторжение договора. Просил считать договор расторгнутым с момента получения данного письма.

Указанное письмо получено арендодателем 25.05.2015, в связи с чем, с этой даты договор считается расторгнутым по соглашению сторон.

Следовательно, заявленное требование о расторжении договора правомерно отклонено судом первой инстанции.

Ссылки ЗАО "Шафран" на последующее направление им арендатору письма от 20.05.2015, в котором он уточнил свои намерения, изложенные в письме от 15.05.2015, и просил считать его претензией о необходимости исполнения обязанности по внесению арендной платы, сославшись на то, что расторжение договора во внесудебном порядке по инициативе арендодателя договором не предусмотрено, не могут быть приняты судом во внимание.

Действительно, возможность одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя, во внесудебном порядке, условиями договора и действовавшим на тот момент законодательством предусмотрена не была. Однако, поскольку арендатор не уплатил задолженность в установленный письмом от 15.05.2015 срок и согласился с расторжением договора, договор считается расторгнутым по соглашению сторон.

При этом, суд считает, что арендодатель вправе был изменить свое волеизъявление на расторжение договора, однако, такое изменение было сделано им уже после того, как арендатор ответил согласием на расторжение договора, в связи с чем соглашение сторон о расторжении договора состоялось в момент ответа арендатора. Получение такого согласия арендодателем позднее, не изменяет дату расторжения договора.

Учитывая данные обстоятельства, требование ЗАО "Шафран" о взыскании арендных и иных платежей подлежит удовлетворению за период до 25.05.2015, в размере 14 259 руб. 67 коп.

Далее, в отношении требования ЗАО "Шафран" о взыскании убытков в сумме 175 938 руб., составляющих стоимость котлов отопления, со ссылками на их повреждения, требующие полной замены котлов, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками в том числе понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение ответчиком противоправных действий (вины), наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, наличие и размер убытков.

Факт пожара в здании подтвержден материалами дела. Между тем, из материалов дела также видно, что после произошедшего летом 2014 года пожара в арендованном здании котлы проработал весь отопительный сезон 2014 - 2015 года. Согласно представленному акту ремонта оборудования от 19.03.2015 котел KITURAMI KSO-100 по результатам диагностики признан находящимся в рабочем состоянии, неисправен пульт управления ввиду его повреждения. В соответствии со счетом N П-НМ004472 от 15.09.2015 стоимость нового блока управления составляет 14 300 руб. Из акта N 234 от 21.04.2015, составленного ООО "Стройэлектромонтажсервис ДВ регион", следует, что котел Zota Lux-36 исправен и готов к эксплуатации.

Представленное ЗАО "Шафран" заключение специалиста сделано по результатам осмотра котлов и системы отопления в октябре 2015 года (то есть по истечении 4 месяцев после прекращения использования помещения арендатором и субарендатором) и не содержит прямых выводов о том, что выявленные в результате осмотра неисправности связаны именно с произошедшим в здании пожаром. Кроме того, состояние котла KITURAMI KSO-100 оценено как удовлетворительное.

Оценив указанные документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не доказал, как факт полной неисправности котлов по состоянию на дату расторжения договора аренды, так и причинно-следственную связь между неисправностью котлов и произошедшим пожаром.

Поскольку актом ремонта оборудования от 19.03.2015 подтверждена неисправность пульта управления котла KITURAMI KSO-100, с ответчика подлежат взысканию убытки в размере 14 300 руб., составляющих стоимость неисправного пульта управления котла.

Что касается доводов ЗАО "Шафран" о необходимости солидарного взыскания убытков с ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика", они также подлежат отклонению.

Согласно статье 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Из содержания договора аренды, заключенного между ЗАО "Шафран" и ООО "Топ-капитал" не следует обязанность субарендатора отвечать перед арендатором ни по уплате арендных платежей, ни каким-либо иным образом.

Нормы действующего законодательства также не устанавливают солидарной обязанности арендатора и субарендатора по обязательствам перед арендодателем.

Указание истца на положение пункта 2 статьи 322 ГК РФ, определяющего, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иным правовым актом или условием обязательства не предусмотрено иное, судом признано несостоятельным, так как в обязательстве по договору аренды не имеется нескольких должников. ООО "Аркатика" не связано обязательствами с ЗАО "Шафран".

Положения статьи 1064 ГК РФ об обязанностях причинителя вреда, на которую ссылается истец, в данном случае неприменимы, поскольку между истцом и ответчиком имеют место обязательственные отношения, возникшие из договора аренды и убытки, связаны с ненадлежащим исполнением обязательства арендатором.

При этом, размер взыскания истец определил как стоимость работ по приведению объекта аренды в первоначальное состояние. Из материалов дела следует, что все работы по перепланировке здания были совершены ООО "Топ-Капитал" по договору с индивидуальным предпринимателем Алиевым М.Д. и оплачены им на счет предпринимателя.

Следовательно, солидарной обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние между ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика" не возникло. Доводы заявителя жалобы о том, что ООО "Аркатика" после расторжения договора были совершены действия по причинению вреда внутреннему состоянию здания - поломана барная стойка, нарушена система видеонаблюдения, пожарно-охранная сигнализация, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку предметом требований истца данные убытки не являлись.

Ссылки заявителя жалобы на то, что ООО "Топ-Капитал" и ООО "Аркатика" являются взаимозависимыми лицами, поскольку руководители и учредители указанных обществ являются супругами, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данные обстоятельства не отнесены статьей 322 ГК РФ к обстоятельствам, порождающим солидарные обязанности.

Таким образом, доводы истца о солидарной обязанности ответчиков правомерно признаны судом необоснованными.

В отношении встречного иска ООО "Топ-Капитал".

Во встречном иске арендатор указывает на обязанность ЗАО "Шафран" возместить ему расходы, понесенные в связи с перепланировкой арендованных помещений, произведенной с согласия арендодателя, в сумме 1 493 035 руб.

Истец по встречному иску обосновывает требования о взыскании убытков произведенными с согласия арендодателя ремонтными работами, в результате которых произошло улучшение арендованного имущества, а также неправомерными действиями истца по прекращению доступа в арендованное помещение.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, пунктом 4.2.7 договора аренды от 01.10.2013 предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендованное помещение в первоначальном состоянии. Указанное условие договора по существу исключает право арендатора на получение возмещения стоимости улучшений, поскольку возврат помещений должен быть произведен без улучшений.

Доводы ООО "Топ-капитал" о том, что условия данного пункта не соответствует смыслу договора в целом, поскольку в договоре сразу было определено целевое назначение под ресторан или кафе, поэтому в первоначальное положение, по его мнению, подлежит привести только те помещения, согласие на перепланировку которых не было получено, подлежат отклонению с учетом длительности срока действия договора и предусмотренного пунктом 6.3.3 преимущественного права арендатора на покупку объекта аренды.

Материалами дела подтверждается, что арендатор, согласившись на расторжение договора, в первоначальное состояние его не привел, в связи с чем суд счел установленным факт нарушения с его стороны предусмотренного пунктом 4.2.7 обязательства. Доводы о невозможности исполнения указанной обязанности ввиду недопуска его в арендованные помещения со стороны арендодателя, правомерно отклонены судом первой инстанции как не имеющие правового значения, поскольку доказательств согласия истца на передачу помещений без приведения их в первоначальное состояние не представлено и арендодатель по договору имеет право осуществить эти работы самостоятельно с возмещением их стоимости за счет арендатора.

Доводы ответчика о том, что к невозможности использования помещения с целью получения прибыли, на что рассчитывал арендатор при заключении договора, привели противоправные действия истца, опровергаются материалами дела.

Расторжение договора в одностороннем порядке со стороны истца является правомерным, о чем судом указано выше. Более того, из переписки между сторонами договора аренды следует, что арендатор был согласен на досрочное расторжение договора, сразу по получении соответствующего уведомления от истца расторгнул договор субаренды с ООО "Аркатика" и начал предпринимать меры к вывозу своего имущества.

Таким образом, ООО "Топ-капитал" не доказало наличие на его стороне убытков, связанных с противоправными действиями истца, в связи с чем в удовлетворении его встречного иска отказано правомерно.

Что касается возражений ООО "Топ-Капитал" на решение суда в части удовлетворения иска ЗАО "Шафран" о взыскании с него убытков в сумме 1 468 973 руб. они также подлежат отклонению по изложенным выше основаниям в связи с неисполнением арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.7 договора.

Стоимость восстановительных работ в сумме 1 468 973 руб. определена ЗАО "Шафран" локальным сметным расчетом, подготовленным ООО "Ромонтно-строительная компания "Монолит-ДВ", с учетом текущего состояния здания, определенного по результатам визуального осмотра 17.06.2015, и первоначального состояния, указанного в акте N 1 от 01.10.2013 с учетом приложенных к нему с фотографий.

Данный расчет ООО "Том-Капитал" не опровергнут.

Представленный контррасчет не может быть принят во внимание судом, поскольку он сделан исходя из приведения в первоначальное состояние не всего здания, а только помещений, не подвергшихся изменениям и перепланировке. Кроме того, суду не представлено документов, свидетельствующих о том, на основании каких документов или осмотров составлен этот расчет.

В связи с изложенным, данные доводы апелляционной жалобы отклоняются судом.

В отношении встречного иска ООО "Аркатика".

В обоснование иска общество ссылается на инвентаризационную опись остатков алкогольной продукции N 11 от 25.05.2015, договор аренды имущества от 01.01.2014, заключенный между ООО "Аркатика" (арендатор) и Брилевой М.В. (собственник), уведомление о расторжении договора от 19.05.2015, претензию о выплате штрафа за невозврат имущества от 26.05.2015, платежные поручения N 384 от 26.05.2015 и N 400 от 16.06.2015 на общую сумму 320 000 руб. с указанием на перечисление штрафных санкций по договору.

Возникновение убытков ООО "Аркатика" обосновывает противоправными действиями ЗАО "Шафран" по удержанию имущества, принадлежащего ООО "Аркатика" (алкогольная продукция) и Брилевой М. В., переданного в аренду ООО "Аркатика". Указывает, что перечисленное в договоре имущество находилось в спорном здании в связи с его использованием ООО "Аркатика" на правах субаренды.

Между тем, договор субаренды соглашением сторон от 16.05.2015 расторгнут, актом приема-передачи субарендатор возвратил, а арендатор принял предмет субаренды по акту без претензий. В этой связи доводы ООО "Аркатика" о нахождении в спорном здании какого-либо имущества, принадлежащего субарендатору, правомерно поставлены собственником здания под сомнение.

Представленная в материалы дела инвентаризационная опись N 11 от 25.05.2015 составлена в одностороннем порядке после прекращения доступа в здание, в связи с чем не может являться достоверным доказательством данного факта. Наличие алкогольной продукции в здании не следует также и из описи имущества, указанной в протоколе осмотра места происшествия от 29.05.2015.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что работниками ООО "Аркатика" после расторжения договора субаренды производились действия по демонтажу системы видеонаблюдения, кондиционирования, вентиляции, внутренней отделки здания, в связи с чем собственник здания приостановил указанные действия.

При этом, статьей 14 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, действия собственника по предотвращению демонтажа внутренних систем и отделки здания бывшим арендатором могут быть отнесены к самозащите.

Далее, статьей 359 ГК РФ предусмотрено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Таким образом, даже в случае нахождения спорного имущества в здании, ЗАО "Шафран" вправе удерживать его в обеспечение исполнения арендатором свих обязательств по договору аренды, в том числе по уплате арендной платы.

В связи с изложенным суд считает недоказанным наличие противоправных действий ЗАО "Шафран", находящихся в причинно-следственной связи с убытками ООО "Аркатика".

Кроме того, ООО "Аркатика" не состоит в договорных отношениях с ЗАО "Шафран". В связи с чем заявленные им требования должны не могут быть обращены к арендодателю помещения - ЗАО "Шафран".

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных требований ООО "Аркатика" судом также не установлено.

На основании изложенного, апелляционные жалобы подлежат отклонению с оставлением решения суда без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины по жалобам относятся на заявителей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.02.2016 по делу N А73-10787/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

С.Б. Ротарь Т.Д. Козлова