Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 12АП-3086/16

г. Саратов

29 апреля 2016 г.

Дело N А12-51615/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "27" апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" апреля 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Ребровой Л.Ю. по доверенности от 26.01.2016 N 22,

представителя потребительского гаражного кооператива "Гараж" - Гарницкой Л.А. по доверенности от 16.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского гаражного кооператива "Гараж" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 февраля 2016 года по делу N А12-51615/2015 (судья Репникова В.В.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к потребительскому гаражному кооперативу "Гараж" (ИНН 3448026350, ОГРН 1023404355831) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к потребительскому гаражному кооперативу "Гараж" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 30.09.2015 в размере 1 077 543,14 рублей и пени за период с 1.12.2014 по 30.09.2015 в размере 158 732,01 рублей, всего 1 236 275,15 рублей.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 09 февраля 2016 года по делу N А12-51615/2015 исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворено частично.

С потребительского гаражного кооператива "Гараж" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в размере 1 077 543,14 рублей, пени в размере 71 824,43 рублей, всего 1 149 367,57 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С потребительского гаражного кооператива "Гараж" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, потребительский гаражный кооператив "Гараж" обратился с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить в части удовлетворенных требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истцом неправомерно увеличена арендная плата в два раза, поскольку гаражные боксы на территории кооператива были фактически построены; в 2015 году истцом применена иная методика расчета, чем установлена в приложении к договору аренды, что привело к значительному увеличению арендной платы.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 26 ноября 2003 года между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ПГК "Гараж" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на два года земельный участок площадью 23 787 кв.м., расположенный по адресу: г.Волгоград, Красноармейский район, ул.40 лет ВЛКСМ.

Участок предоставлен для завершения строительства гаражей. На участке имеются незавершенные строительством гаражи боксового типа (пункты 1.3, 1.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с законом Волгоградской области N 33-ОД от 06.04.2012 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.

Постановлением Правительства Волгоградской области N 28-п от 17.04.2012 "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.

Закон Волгоградской области N 33-ОД утратил силу с 01.01.2015 на основании Закона Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области".

В соответствии со ст.1 Закона N 175-ОД полномочия органов местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляет орган исполнительной власти Волгоградской области, определяемый Губернатором Волгоградской области.

На этом основании все права арендодателя по уже заключённым договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Поскольку по окончании срока договора арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии со ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды земельного участка N 6482аз возобновилось на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.п.2.4, 2.7, 2.8 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, при этом размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно извещению о размере арендной платы от 07.03.2014, направленному истцом в адрес ПГК "Гараж", годовой размер арендной платы за 2014 год составляет 401 763,72 рублей и рассчитывается следующим образом: 113 013 702,09 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,015 (коэффициент вида функционального использования земельного участка) х 1 (Коэффициент дифференциации) х 0,1 (коэффициент категории арендатора) х 1,185 (коэффициент индексации).

Согласно извещению о размере арендной платы от 04.02.2015, направленному истцом в адрес ПГК "Гараж", годовой размер арендной платы за 2015 год составляет 751 145,57 рублей и рассчитывается следующим образом: 113 013 702,09 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,6% х 1,055 (уровень инфляции за 2014 год) х 1,055 (уровень инфляции за 2015 год).

Согласно представленным в судебное заседание расчетам истца, за весь взыскиваемый период - с 1 декабря 2014 года по 30 сентября 2015 года арендная плата увеличена в два раза ввиду отсутствия факта ввода в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка на основании подпункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.

Истец указывает на то, что за период с 1 декабря 2014 года по 30 сентября 2015 года ПГК "Гараж" не исполняло надлежащим образом свои обязанности по перечислению арендной платы, что привело к образованию задолженности в размере 1 077 543,14 рублей.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12403/09.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления; изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В соответствии с частью 3 подпункта 1.5.1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - постановление N 469-п) в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 24 февраля 2014 г. N 88-п, подлежащего применению с 1 января 2015 года, арендная плата за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства.

Факт предоставления ответчику земельного участка для гаражного строительства подтверждается материалами дела.

Ссылку ответчика на Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), суд апелляционной инстанции не принимает.

Методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов, установлена постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.

Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о неправомерном изменении истцом методики расчета арендной платы на 2015 год, повлекшем ее увеличение, являются необоснованными.

Доводы ответчика о неправомерном увеличении в два раза арендной платы на основании п.2.1.5 постановления N 469-П отклоняются судом апелляционной инстанции.

Подпунктом 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

При этом данным нормативным актом не предусмотрено наличие вины арендатора в отсутствии факта ввода объекта в эксплуатацию, фактическое окончание строительства объектов недвижимости, требующих ввода в эксплуатацию, в качестве условий увеличения арендной платы в два раза.

Как правильно указал суд первой инстанции, правовое значение в данном случае имеет лишь факт ввода в эксплуатацию, отсутствие которого со стороны ПГК "Гараж" подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств фактического окончания строительства гаражей и наличия уважительных причин, препятствующих вводу объектов недвижимости в эксплуатацию.

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 мая 2015 г. по делу N 306-ЭС14-6558, п.2.1.5 Порядка подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативно-правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Ответчик, возражая против исковых требований, по сути выражает несогласие с нормой об увеличении размера арендной платы, содержащейся в постановлении N 469-П.

Однако решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014 отказано в удовлетворении требований о признании пункта 2.1.5 постановления N 469-п недействующим. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5 решение от 14.02.2014 оставлено без изменения. Суды признали, что оспариваемый пункт касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений, принят в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, истцом правомерно определена задолженность ПГК "Гараж" за период с 1 декабря 2014 года по 30 сентября 2015 года в размере 1 077 543,14 рублей.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

В пункте 2.9 договора аренды стороны предусмотрели взыскание пени с арендатора в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению, что не противоречит нормам гражданского законодательства.

Размер неустойки за период 1.12.2014 по 30.09.2015 составляет 158 732,01 руб.

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

С учетом характера гражданско-правовой ответственности соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с его нарушенным правом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10, ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике.

В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях.

При рассмотрении вопроса об уменьшении размера неустойки судом учитывается, что процентная ставка пени в договоре равна 0,1% за каждый день просрочки, что составляет 36,5% годовых, тогда как ставка рефинансирования в период просрочки перечисления арендной платы составляет 8,25 % годовых, следовательно, 0,023% в день, что значительно ниже ставки, предусмотренной договором.

Исследовав и оценив по правилам главы 7 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции, исходя из характера обязательств, периода просрочки и конкретных обстоятельств спора, неблагоприятного финансового состояния ответчика, правильно счел возможным снизить размер предъявленной к взысканию неустойки до 71 824,43 руб. исходя из двукратной ставки рефинансирования.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга по договору аренды в размере 1 077 543,14 рублей и пени в размере 71 824,43 рублей.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения в обжалуемой части.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 февраля 2016 года по делу N А12-51615/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак