Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 12АП-3283/16

г. Саратов

29 апреля 2016 г.

Дело N А12-26283/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.И. Антоновой,

судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахоновой Д.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации городского округ-город Волжский Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 февраля 2016 года по делу N А12-26283/2015 (судья Троицкая Н.А.),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Киселевой Екатерины Евгеньевны (ИНН 343501486341, ОГРНИП 304343533600191)

к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округ-город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435110029, ОГРН 1023402012589)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью"

УСТАНОВИЛ:

ИП Киселева Е.Е. (истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

Решением суда от 25.02.2016 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества нежилого помещения общей площадью 94,7 кв.м. (подвал) расположенного по адресу г. Волжский, ул. Пионерская, 24, между индивидуальным предпринимателем Киселевой Екатериной Евгеньевной и Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области.

Пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 520 338,98 рублей (без учета НДС)".

С Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу в пользу индивидуального предпринимателя Киселевой Екатерины Евгеньевны взыскано 15 000 рублей в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 рублей госпошлины.

С Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" взыскано 3 000 рублей в счет оплаты экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом в части определения цены продажи объекта, ИП Киселева Е.Е. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В свою очередь, Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части распределения судебных расходов и взыскания денежных средств в пользу экспертного учреждения.

С учетом доводов апелляционных жалоб судебный акт пересматривается в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда, коллегия суда апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21.1 Постановления Волгоградского горсовета народных депутатов от 08.07.2002 года N 43/744 "О принятии Положения о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества", субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Постановлением администрации городского округа - город Волжский установлены условия предоставления истцу преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения общей площадью 94,7 кв.м. (подвал), расположенного по адресу г. Волжский, ул. Пионерская, 24.

В порядке реализации преимущественного права, ответчиком 06.02.2015 года истцу для подписания направлен договор купли-продажи объектов муниципального имущества, который последним получен и подписан с протоколом разногласий относительно предложенной цены выкупа.

Истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества предложил ответчику определить цену спорного нежилого помещения (пункт 1.3) равной 800 000 рублей.

Истец полагает, что указанная в проекте договора купли-продажи цена спорного объекта недвижимости является завышенной.

Основанием для обращения ИП Киселевой Е.Е. в суд с требованием об урегулировании разногласий по спорному договору в порядке п.2 ч.2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса РФ стало отклонение ответчиком условий последнего, изложенных в протоколе разногласий.

Кроме того, истец полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ООО ""Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью", не соответствует требованиям Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Оценивая заявленное требование истца, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года N 92).

Истцом заявлено ходатайство о проведении по делу экспертизы отчета N ОН-9869/3 от 26.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Пионерская, 24, выполненный ООО ""Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью", на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Пионерская, 24.

В соответствии с пунктом 2 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

С учетом того, что для установления фактического соответствия отчета N ОН-9869/3 от 26.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Пионерская, 24, выполненного ООО "Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью", федеральному закону N153-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости необходимы специальные познания, судом первой инстанции назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" (определение суда от 21.07.2015 года).

Поскольку представленное ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" заключение признано судом ненадлежащим доказательством, ввиду наличия замечаний, судом первой инстанции назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" (определение суда от 13.11.2015 года).

Определяя дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в случае выявления несоответствия отчетов Федеральному закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, суд указал на необходимость определить такую стоимость на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18.10.2012 года.

Как следует из представленного в материалы дела заключения об экспертизе отчета N ОН-9869/3 от 26.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Пионерская, 24, выполненного ООО "Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью", указанный отчет не соответствуют Федеральному закону N135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки (Заключении эксперта N 11026-ЗЭ от 27.11.2015).

Выявленные в отчетах несоответствия требованиям Федеральным стандартам оценки не могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

Кроме того, экспертов в рамках проведенного исследования подтверждена рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в отчете N ОН-9869/3 от 26.12.2014.

Заключение эксперта N 11026-ЗЭ от 27.11.2015, принятого судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу статей 64, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку получено с соблюдением требований статей 82, 87 АПК РФ, выводы эксперта достоверны, не содержат противоречий, в заключении имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем Заключение эксперта N 11026-ЗЭ от 27.11.2015 правомерно принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением

суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности определить положения пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 94,7 кв.м. (подвал), расположенного по адресу г. Волжский, ул. Пионерская, 24, в сумме 1 520 338,98 рублей без учета НДС.

Отношения сторон по определению цены договора регулируются положениями гражданского законодательства. При этом, указание в условиях договора выкупной цены имущества без учета НДС не противоречит положениям налогового законодательства, поскольку данными условиями договора порядок исполнения сторонами своих обязанностей как налогоплательщиков не устанавливаются.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда в указанной части правомерными, а доводы апелляционной инстанции индивидуального предпринимателя - необоснованными.

Вместе с тем, коллегия суда полагает, что решение суда в части распределения судебных расходов, равно как и отнесения на Управление денежных средств в размере 3000 руб. за проведение экспертизы, подлежит отмене в силу следующего.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенных исковых требований.

В силу ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со ст.106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы по оплате услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в суде.

В соответствии с ч. 1, ч. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как ранее отмечалось, из заключения эксперта N 11026-ЗЭ, проводившего экспертизу отчета N ОН-9869/3 от 26.12.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Пионерская, 24, выполненного ООО "Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью", следует, что выявленные описки и опечатки, грамматические или арифметические ошибки не повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки и не привели в заблуждение пользователей отчета об оценке и неоднозначному толкованию отчета об оценке. Следовательно, нет необходимости в определении рыночной стоимости экспертом.

На основании вышеизложенного эксперт подтвердил рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости, определенную в отчете N ОН-9869/3 от 26.12.2014, выполненном ООО "Группа компаний "Технический аудит и управление недвижимостью" и составляет 1 520 338,98 рублей, т.е. данное условие договора соответствует редакции продавца.

Поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции изложил пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции продавца (ответчика), то правовых оснований для вложения судебных расходов на Управление лишь в силу его процессуального статуса не имелось.

Таким образом, решение суда в указанной части, а именно в части взыскания с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Киселевой Екатерины Евгеньевны 15 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 рублей госпошлины, а также в части взыскания с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" 3 000 рублей в счет оплаты экспертизы подлежит отмене

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 февраля 2016 года по делу N А12-26283/2015 в части взыскания с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу в пользу индивидуального предпринимателя Киселевой Екатерины Евгеньевны 15 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 рублей госпошлины, а также в части взыскания с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" 3 000 рублей в счет оплаты экспертизы отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Киселевой Екатерины Евгеньевны (ИНН 343501486341, ОГРНИП 304343533600191) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" 3 000 рублей в счет оплаты экспертизы.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Киселевой Екатерины Евгеньевны без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

Т.В. Волкова А.Ю. Никитин