Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 11АП-18235/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2016 г. N Ф06-11739/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени, о признании частично недействующим договора, о применении последствий недействительности сделки, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, дело направлено на новое рассмотрение, исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Самара

29 апреля 2016 г.

Дело N А65-11386/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2016 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой Т.В. (до перерыва), секретарем Трифонкиной Н.В. (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 - 26 апреля 2016 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альтстиль+", индивидуального предпринимателя Хамматовой Регины Анваровны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 октября 2015 года, принятое по делу N А65-11386/2015, судья Андреев К.П.,

по иску Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны,

к обществу с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" (ОГРН 1141650016551, ИНН 1650292828), Республика Татарстан, город Набережные Челны,

индивидуальному предпринимателю Хамматовой Регине Анваровне (ОГРНИП 315167400003671, ИНН 164604754802), Республика Татарстан, город Елабуга,

обществу с ограниченной ответственностью "Авеню" (ОГРН 1141674001974, ИНН 1646038610), Республика Татарстан, город Елабуга,

о взыскании 8 626 800 руб. задолженности, 1 238 218 руб. 80 коп. пени, о расторжении договора аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г., о признании недействительными договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г., договора передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г. и применении последствий недействительности сделок,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" - до перерыва -представитель Самигуллин Р.Ю. (по доверенности от 02.12.2015 г.),

установил:

Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" о взыскании долга по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. за период с 01.10.2014 г. по 01.04.2015 г. в размере 8 626 800 руб., а также пени за период с 21.09.2014 г. по 13.05.2015 г. в размере 1 238 218 руб. 80 коп.

Кроме того истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г.

В отзыве на иск ООО "Альтстиль+" указало на необоснованность требования истца, поскольку в период с 09.02.2015 г. ответчик лишен возможности использовать земельный участок по назначению (для размещения административно-бытового здания), поскольку выданное истцом ответчику 02.12.2014 г. разрешение на строительство административно-бытового здания распоряжением истца от 15.05.2015 г. было аннулировано. В отношении требования о расторжении договора истцом, по мнению ответчика не соблюден досудебный претензионный характер разрешения спора.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.05.2015 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Хамматова Р.А., общество с ограниченной ответственностью "Авеню".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.07.2015 г. в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель Хамматова Р.А.

Кроме того Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" и к обществу с ограниченной ответственностью "Авеню" о признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г., заключенного между ООО "Авеню" и ООО "Альтстиль+" недействительным и применении последствий недействительности сделки, о признании договора передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г., заключенный между Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню" недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В доказательство требования истец указал, что 25.04.2014 г. между Исполнительным комитетом муниципального образования города Набережные Челны и Хамматовой Р.А. был заключен договор аренды земельного участка N 387/а, на основании которого Хамматовой Р.А. был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:52:040103:5896.

18.06.2014 г. между Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню" был заключен договор передачи прав и обязанностей на земельный участок.

09.09.2014 г. между ООО "Авеню" и ООО "Альтстиль+" был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм).

Однако для осуществления государственной регистрации соглашения от 18.06.2014 г. Хамматова Р.А. и ООО "Авеню" представили в регистрирующих орган сфальсифицированное письмо о согласии истца на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г., а для осуществления государственной регистрации соглашения от 09.09.2014 г. ООО "Авеню" и ООО "Альтстиль+" представили в регистрирующих орган сфальсифицированное письмо о согласии истца на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.08.2015 г. исковые требования Исполнительного комитета были объединены в одно производство.

Таким образом в рамках настоящего дела подлежали рассмотрению требования Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны:

- к ООО "Альтстиль+" и к ИП Хамматовой Р.А. - о взыскании долга 8 626 800 руб. и пени 1 238 218 руб. 80 коп.;

- к ООО "Альтстиль+" и к ИП Хамматовой Р.А. - о расторжении договора аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г.;

- к ИП Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню" - о признании договора передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г., заключенного между Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню" недействительным и применении последствий недействительности сделки;

- к ООО "Авеню" и ООО "Альтстиль+" - о признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г., заключенный между ООО "Авеню" и ООО "Альтстиль+" недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 октября 2015 года исковые требования Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны о признании недействительными договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г. и договора передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г. удовлетворены.

Договор передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г., заключенный между Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню" признан недействительным.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г., заключенный между ООО "Авеню" и ООО "Альтстиль+" признан недействительным.

Исковые требования к ИП Хамматовой Р.А. о расторжении договора аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. оставлены без рассмотрения.

Иск о взыскании долга 8 626 800 руб. и пени 1 238 218 руб. 80 коп. к ИП Хамматовой Р.А. удовлетворен частично.

С ИП Хамматовой Р.А. в пользу Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны взыскан 8 626 800 руб. и пени 1 223 913 руб. 60 коп.

В остальной части в удовлетворении иска к ИП Хамматовой Р.А. - отказано.

Иск о взыскании долга 8 626 800 руб. и пени 1 238 218 руб. 80 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. к ООО "Альтстиль+" оставлен без удовлетворения.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" и ИП Хамматова Р.А. обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО "Альтстиль+" и ИП Хамматова Р.А. в апелляционных жалобах просят решение суда от 30.10.2015 г. отменить, принять по делу новый судебный акт в части требований:

- о признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки, о признании договора передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки - отказать;

- в части требований о взыскании 8 626 800 руб. задолженности и 1 238 218, 80 руб. пени - отказать;

- в части требований о расторжении договора аренды земельного участка от 25.04.2014 г. N 387/а оставить без рассмотрения.

В обоснование своей просьбы ООО "Альтстиль+" и ИП Хамматова Р.А. в жалобах указали на следующие обстоятельства.

В результате действий истца, выдавшего 02.12.2014 г. обществу разрешение на строительство объекта на спорном земельном участке, затем приостановившим 09.02.2015 г. его действие "до принятия решения о законности предоставления земельного участка под строительство" (решением суда от 13.05.2015 г. данное действие было признано незаконным), а затем 15.05.2015 г. аннулировавшим указанное выше разрешение на строительство ответчикам были созданы препятствия в использовании земельного участка в соответствии с его назначением в период с 09.02.2015 г. В силу этого требование истца по мнению ответчиков необоснованно.

Заявляя требование о расторжении договора аренды истец ссылается на претензию от 03.03.2015 г., которая не содержит письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и требования о расторжении договора, что свидетельствует о несоблюдении требования, установленного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявители жалоб считают ошибочным вывод суда первой инстанции о ничтожности сделок по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, поскольку отсутствует факт нарушения публичных интересов, оспариваемые истцом сделки являются оспоримыми, при этом истец не доказал, что стороны в сделке знали об отсутствии согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по его аренде. Заявление истца о признании оспариваемых договором недействительными сделками последовало после начала исполнения сделок (начисления арендной платы ответчику, предъявления ответчику претензии, выдачи ответчику разрешения на строительство).

Кроме того заявители жалоб указали на нарушение судом процессуальных норм, что выразилось в не отражении в резолютивной части решение суда результатов рассмотрения требований истца о применении последствий недействительности сделок.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 22.03.2016 г.

Определением председателя судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 г. в связи с отпуском судьи Романенко С.Ш. в составе суда в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Романенко С.Ш. на судью Балакиреву Е.М.

После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016 г. (резолютивная часть определения принята и оглашена 22.03.2016 г.) суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции. Судебное заседание по делу назначено на 19.04.2016 г.

14.04.2016 г. в суд апелляционной инстанции поступило заявление истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом истец просил применить последствия недействительности сделки (договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г., заключенного между ООО "Авеню" и ООО "Альстиль+") путем передачи (возврата) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. ООО "Авеню"; применить последствия недействительности сделки (договора передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г., заключенного между Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню") путем передачи (возврата) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. Хамматовой Р.А.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство истца удовлетворено.

Определением председателя судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 г. в связи с отпуском судьи Пышкиной Н.Ю. в составе суда в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Пышкиной Н.Ю. на судью Николаеву С.Ю.

После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представитель ООО "Альтстиль+" Самигуллин Р.Ю. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает, с исковыми требованиями истца не согласен.

В судебном заседании 19.04.2016 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 26.04.2016 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, остальных ответчиков, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Материалами дела подтверждена обоснованность утверждения заявителей апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции не рассмотрено исковое требование Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны о применении последствий недействительности сделки. Доказательств наличия у суда первой инстанции в производстве заявления кого-либо из лиц, участвующих в деле, о принятии дополнительного решения по нерассмотренному требованию - сторонами в дело не представлено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

В силу указанного обстоятельства решение суда первой инстанции подлежит отмене, а дело пересмотру по правилам, установленным для суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, доводы истца и ответчиков, заявителей апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно протоколу N 8-РА от 23.04.2014 г. аукционной комиссии о результатах аукциона предметом аукциона был земельный участок, предназначенный для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (под административно-бытовое здание), расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, в районе жилого дома 39-13, площадью 0,1554 га, обременений нет, кадастровый номер 16:52:040103:5896, в аренду на 3 года. Лот продан с аукциона за сумму 10 046 400, 00 руб., продавец - муниципальное образование город Набережные Челны в лице Исполнительного комитета города Набережные Челны, победитель аукциона - Хамматова Регина Анваровна.

По результатам аукциона 25.04.2014 г. Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны (арендодатель) и Хамматова Р.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 387/а, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:52:040103:5896, площадью 1554 кв.м., находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, в районе жилого дома 39-13, для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (под административно-бытовое здание) по цене, указанной в пункте 3.3 договора, сложившейся на аукционе и зафиксированной протоколом аукционной комиссии от 23.04.2014 г.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 3.1 - 3 года.

Размер арендной платы (пункт 3.3 договора) - 10 046 400 руб. в год. Арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора арендатор принял на себя обязанность не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с разделом 6 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора при возникновении задолженности по внесению арендной платы за два квартала подряд, при несоблюдении обязанности, предусмотренной пунктом 5.2.7 договора.

Согласно пункту 7.2 договора в случае нарушения арендатором пункта 3.3 договора начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа, настоящий договор досрочно расторгается по требованию арендодателя.

Обусловленный договором земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 25.04.2014 г.

Государственная регистрация договора осуществлена.

18.06.2014 г. Хамматова Р.А. (сторона 1) и ООО "Авеню" (сторона 2) заключили договор передачи прав и обязанностей на земельный участок, по условиям которого сторона 1 передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г., в том числе имеющуюся задолженность по аренде указанного земельного участка стороне 2 в пределах срока договора аренда, а сторона 2 принимает от стороны 1 указанные права и обязанности в объеме договора аренды.

Государственная регистрация договора осуществлена.

09.09.2014 г. ООО "Авеню" (сторона 1) и ООО "Альтстиль+" (сторона 2) заключили договор передачи прав и обязанностей на земельный участок, по условиям которого сторона 1 передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. стороне 2 в пределах срока договора аренда, а сторона 2 принимает от стороны 1 указанные права и обязанности в объеме договора аренды.

В соответствии с пунктом 6 договором сторона 1 обязалась получить письменное согласие от Исполнительного комитета г. Набережные Челны на передачу прав и обязанностей стороне 2.

Государственная регистрация договора осуществлена 22.09.2014 г.

В доказательство согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ответчиками было представлено письмо Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 20.06.2014 г. исх. N 02/1168, согласно которому Исполком согласовывает Хамматовой Р.А. передачу прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. площадью 1554 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040103:5896, предоставленный для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (под административно-бытовое здание), а также письмо Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 05.09.2014 г. исх. N 02/1320, согласно которому Исполком согласовывает ООО "Авеню" передачу прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г. площадью 1554 кв.м. с кадастровым номером 16:52:040103:5896, предоставленный для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (под административно-бытовое здание).

Между тем в результате проверки было установлено, что Хамматова Р.А. в Исполнительный комитет за разрешением на передачу прав и обязанностей по договору аренды не обращалась, исполнительный комитет своего согласия на передачу прав и обязанностей арендатора не давал, под исх. N 02/1168 в журнале регистрации исходящих документов был зарегистрирован иной документ. Аналогично ООО "Авеню" в Исполнительный комитет за разрешением на передачу прав и обязанностей по договору аренды не обращалось, исполнительный комитет своего согласия на передачу прав и обязанностей арендатора не давал, под исх. N 02/1320 в журнале регистрации исходящих документов был зарегистрирован иной документ.

Проведенным исследованием в экспертно-криминалистическом отделе УМВД России по г. Набережные Челны установлено, что подписи в согласиях Исполнительного комитета нанесены с использованием струйных копировально-множительных устройств и формой высокой печати (факсимильной печатной формой).

Постановлением оперуполномоченного отдела ЭБиПК УМВД России по г. Набережные Челны от 26.06.2015 г. в возбуждении уголовного дела отказано, при этом установлено, что Хамматова при проверке пояснила, что оба согласия Исполкома на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды она получала от незнакомого мужчины за денежное вознаграждение, при этом непосредственно к истцу за указанными согласиями не обращалась

03.03.2015 г. истец направил в адрес ООО "Альтстиль+" претензию, в которой потребовал от ответчика уплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 27.02.2015 г. - 6 115 200, 00 руб. основного долга и 720 902, 00 руб. пени., предупредив, что в случае неисполнения указанного требования в 10-дневный срок договор аренды будет расторгнут.

Арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 10 046 400, 00 руб. в год (2 511 600 руб. в квартал), задолженность составляет 8 626 800 руб., начисленная пеня 1 238 218, 80 руб.

Рассматривая исковые требования истца о признании договоров передачи прав и обязанностей от 18.06.2014 г. (между ИП Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню") и от 09.09.2014 г. (между ООО "Авеню" и ООО "Альтстиль+") суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды заключен на срок 3 года, следовательно передача прав и обязанностей арендатора по указанному договору возможна только с согласия арендодателя, что прямо предусмотрено и пунктом 5.2.7 договора.

Вопреки указанному обстоятельству сторонами оспариваемых сделок указанное согласие получено не было, более того ни одна из сторон к Исполнительному комитету муниципального образования города Набережные Челны за получением такого согласия не обращались.

В силу статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Утверждения ответчиков о том, что они не знали и не должны были знать об отсутствии на момент совершения сделки такого согласия несостоятельны.

Осведомленность Хамматовой Р.А. об отсутствии согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам очевидна и прямо вытекает из ее действий, в результате которых она за денежное вознаграждение получила у неуполномоченного лица заведомо сфальсифицированный документ, использованный впоследствии в качестве подтверждения согласия Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу. ОБ этом свидетельствует и то обстоятельство, что Хамматова Р.А. не представила в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации какие-либо доказательства, подтверждающие сам факт обращения Хамматовой Р.А. в Исполком за получением такого разрешения.

На момент подписания 18.06.2014 г. соглашения между ИП Хамматовой Р.А. и ООО "Авеню" Хамматова Р.А. являлась единственным учредителем и директором ООО "Авеню", следовательно и ООО "Авеню" знало об отсутствии согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу.

Утверждения ООО "Альтстиль+" о том, что указанное общество не знало и не могло знать об отсутствии согласия исполнительного комитета на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку ООО "Альтстиль+" не представило доказательств обращения к Исполкому за получением указанного согласия и в силу этого, действуя с должной степенью осмотрительности должно было знать о его отсутствии. Более того, текст договора от 09.09.2014 г. прямо содержит указание на отсутствие на момент заключения договора согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Данное обстоятельство также свидетельствует о ничтожности оспариваемых истцом договоров.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации":

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 Гражданского кодекса Российской Федерации); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом оспариваемые сделки являются и ничтожными, как противоречащие требованиям закона и посягающие на публичные права и интересы.

Доводы представителя заявителя апелляционной жалобы о том, что само согласие исполнительного комитета на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьим лицам является самостоятельной односторонней сделкой истца и подлежит оспариванию в установленном законом порядке, а поскольку согласие не оспорено - недействительность сделок, заключенных на основании указанного согласия - не установлена - несостоятельны, поскольку материалами дела установлено и тсоронами это не оспаривается, что исполнительным комитетом согласия на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьим лицам не выдавалось, а оспаривать сфальсифицированный документ, выданный неустановленным и заведомо неуполномоченным лицом необходимости нет.

В силу изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска о признании недействительными сделок о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Наряду с требованием о признании сделок недействительными истцом заявлено о применении последствий недействительности сделок.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность сделки не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Таким образом в удовлетворении требования о применении указанных истцом последствий недействительности сделок следует отказать, в том числе и потому, что указанные требования не приведут к восстановлению нарушенных прав истца.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Учитывая ничтожность сделок по передаче прав и обязанностей арендатора от ИП Хамматовой Р.А. к ООО "Авеню", а затем от ООО "Авеню" к ООО "Альстиль+" арендатором спорного земельного участка в спорном периоде продолжала оставаться ИП Хамматова Р.А., которая и является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке за просрочку арендных платежей.

Данное требование подлежит удовлетворению за счет ответчика ИП Хамматовой Р.А., а ответчик "Альтстиль+" по данному требованию является ненадлежащим, а поэтому в иске к этому ответчику следует отказать.

Размер задолженности по сумме неоплаченных арендных платежей 8 626 800 руб. определен истцом в соответствии с условиями договора, определившего размер арендной платы на основании аукциона, сторонами расчет задолженности не оспорен и не опровергнут.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 1 238 218, 80 руб. (за период с 15.07.2014 г. по 13.05.2015 г.). Расчет неустойки истца ошибочен, в соответствии с условиями договора в спорном периоде подлежит взысканию неустойка в сумме 1 223 913, 60 руб.

Оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не усматривается.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств направления в адрес арендатора (ИП Хамматовой Р.А.) требования о расторжении договора, что свидетельствует о неисполнении истцом досудебной процедуры расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу изложенного требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения.

Иные доводы заявителей апелляционных жалоб признаются судом несостоятельными. Правоотношения между ООО "Альтстиль+" и муниципалитетом по поводу получения разрешения на строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке не могут свидетельствовать о наличии согласия истца на передачу обществу прав на земельный участок.

Утверждения ООО "Альтстиль+" о том, что уведомление Исполнительного комитета о расторжении договора не является доказательством соблюдения требования пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации беспредметны, поскольку общество не является и не являлось надлежащим арендатором спорного земельного участка, кроме того данные утверждения противоречат фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

При таких обстоятельствах апелляционные жалобы подлежат удовлетворению лишь частично, а по делу надлежит принять новый судебный акт.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Самарской области от 29 декабря 2015 года, принятое по делу N А55-25993/2015, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования о признании недействительными договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г., договора передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г. удовлетворить.

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей на земельный участок от 18.06.2014 г., заключенный между ИП Хамматовой Региной Анваровной и обществом с ограниченной ответственностью "Авеню".

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок (перенайм) от 09.09.2014 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Авеню" и обществом с ограниченной ответственностью "Альтстиль+".

Исковые требования к ответчику индивидуальному предпринимателю Хамматовой Регине Анваровне о расторжении договора аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г., оставить без рассмотрения.

Исковые требования к ответчику индивидуальному предпринимателю Хамматовой Регине Анваровне о взыскании 8 626 800 руб. задолженности, 1 238 218 руб. 80 коп. пени, удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хамматовой Регины Анваровны (ОГРНИП 315167400003671, ИНН 164604754802, Республика Татарстан, город Елабуга) в пользу Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166, Республика Татарстан, город Набережные Челны) 8 626 800 руб. задолженности, 1 223 913 руб. 60 коп. пени.

В иске к ответчику индивидуальному предпринимателю Хамматовой Регине Анваровне в оставшейся части отказать.

Иск к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" о взыскании 8 626 800 руб. задолженности, 1 238 218 руб. 80 коп. пени, о расторжении договора аренды земельного участка N 387/а от 25.04.2014 г., оставить без удовлетворения.

В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хамматовой Регины Анваровны (ОГРНИП 315167400003671, ИНН 164604754802, Республика Татарстан, город Елабуга) в доход федерального бюджета 75 220 руб. 22 коп. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" (ОГРН 1141650016551, ИНН 1650292828, Республика Татарстан, город Набережные Челны) в доход федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авеню" (ОГРН 1141674001974, ИНН 1646038610, Республика Татарстан, город Елабуга) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

В остальной части апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альтстиль+", индивидуального предпринимателя Хамматовой Регины Анваровны оставить без удовлетворения.

Взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166, Республика Татарстан, город Набережные Челны) в пользу индивидуального предпринимателя Хамматовой Регины Анваровны (ОГРНИП 315167400003671, ИНН 164604754802, Республика Татарстан, город Елабуга) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166, Республика Татарстан, город Набережные Челны) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альтстиль+" (ОГРН 1141650016551, ИНН 1650292828, Республика Татарстан, город Набережные Челны) расходы по оплате государственной пошлины в размере 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева