Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2016 г. N 09АП-11008/16

г. Москва

04 мая 2016 г.

Дело N А40-131966/14

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей О.Н. Лаптевой, В.Р. Валиева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы,

Департамента культурного наследия города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-131966/14

по иску ООО "Торговая фирма "ЯЛАВ"

(ОГРН 1027700389265, 101000, город Москва, улица Покровка, корпус (строение) 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 125009, город Москва, Газетный переулок, 1/12)

третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) Департамент культурного наследия города Москвы,

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272 кв. м., расположенного по адресу: Москва, ул. Покровка, д. 17, стр. 1

при участии в судебном заседании:

от истца: Карпов Р.Д. (доверенность от 31.07.2014),

от ответчика: Апрелов С.А. (доверенность от 30.12.2015),

от третьих лиц: 1) Апрелов С.А. (доверенность от 26.08.2015),

2) Решетников Д.К. (доверенность от 14.01.2016),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Ялав" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Покровка, д.17, стр.1, по цене 31942000 руб.

Правительство города Москвы и Департамент культурного наследия города Москвы были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-131966/14 исковое требование было удовлетворено, принято решение об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "Торговая фирма "Ялав" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272 кв.м, (подвал, помещение VII - комнаты с 1 по 5; помещение VIII-комнаты с 6 по 10; этаж 1, помещение VIII - комнаты 1, 1а, 16, 1 в, 2, 2а, с 3 по 6, 13; помещение VIIIа - комнаты с 7 по 12, 14), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 17, стр. 1, по цене 30 519 200 рублей с рассрочкой на три года.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционными жалобами Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы и Департамента культурного наследия города Москвы, в которых они просили оспариваемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик и третье лицо указали, что произведенная арендатором перепланировка помещений произведена без согласования в установленном порядке, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для отказа в заключении договора; полагают, что решение принято на основании ненадлежащего доказательства, поскольку заключение эксперта содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допускает неоднозначное толкование; считают, что установленная решением суда редакция договора принята без учета требований статьи 47.6 закона N 73-ФЗ, согласно которой договор должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия обязанность нового собственника выполнять требования охранного обязательства.

В заседании апелляционной инстанции заявители апелляционных жалоб настаивали на своих доводах.

Представитель истца выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать, сослался на аналогичную судебную практику по заключению договора купли - продажи в отношении объектов культурного наследия.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалоб на основании следующего.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "ЯЛАВ" является арендатором нежилого помещения общей площадью 272 кв.м, (подвал, помещение VII -комнаты с 1 по 5; помещение VIII - комнаты с 6 по 10; этаж 1, помещение VIII - комнаты 1, 1а, 16,1в, 2, 2а, с 3 по 6, 13; помещение VIIIа - комнаты с 7 по 12, 14), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 17, стр. 1, на основании договора аренды от 09.02.2000 г. N 00- 00089/00, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.

В соответствии с условиями охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры N 145/5 (д/а N0-89/2000 от 09.02.2000 г.) ООО "Торговая фирма "ЯЛАВ" передано в арендное пользование памятник "гостиница у Покровских ворот 1824-25 гг" по ул. Покровка, 17, стр. 1 (1-й этаж, пом. VIII, комн. 1-14, подвал, пом. VII, комн. 1-10, для использования его под кафе (п.1.), срок аренды с 01.04.1997 г. по 01.12.2018 г. (п. 3.).

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ 24 апреля 2014 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества, в режиме службы "Одного окна", что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля, регистрационный номер 33-5-12890/14-(0)-0.

Поскольку ответчик не отреагировал на данное предложение, истец направил в адрес ответчика претензию от 09.07.2014 г. с проектами договоров купли-продажи указанного объекта недвижимости, а впоследствии обратился с рассматриваемым иском в суд.

Рассматривая спор, суд руководствовался Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

При этом в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого, уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, а оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В установленный законом срок ответчик, направленные истцом проекты договоров не подписал, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

В силу статьи 3 ФЗ N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе, если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ N209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Поскольку из материалов дела следует, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более чем 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, суд обоснованно пришел к выводу, что истец отвечает всем требованиям закона и обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Определением суда от 27.05.2015 г. была по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д.17, стр. 1 (подвал: помещение VII, комнаты N 1- 5, помещение VIII: комнаты N 6-10, этаж 1: помещение VIII: комнаты N 1, 1а, 1б, 1в, 2, 2а, 3-6,13, помещение VIIIа: комнаты N 7-12,14), общей площадью 272 кв.м., по состоянию на 24.04.2014 г., проведение которой было поручено эксперту ООО "Актив-Оптим".

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: - какова рыночная стоимость нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д.17, стр. 1 (подвал: помещение VII, комнаты N 1-5, помещение VIII: комнаты N 6-10, этаж 1: помещение VIII: комнаты N 1, 1а, 1б, 1в, 2, 2а, 3-6,13, помещение VIIIа: комнаты N 7-12,14), общей площадью 272 кв.м., по состоянию на 24.04.2014 г.

С учетом результатов экспертизы истцом требование о цене было уточнено и определено суммой в 30 519200 руб. В судебном заседании был представитель экспертного учреждения, которым были даны пояснения по экспертному заключению.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении, рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Покровка, д. 17, стр. 1 (подвал: помещение VII, комнаты N 1-5, помещение VIII, комнаты N 1, 1а, 1б, 1в, 2, 2а, 3-6, 13, помещение VIIIа, комнаты N 7-12, 14), общей площадью 272,0 кв.м., по состоянию на 24.04.2014 г. без учета НДС составляет 30 519200 руб. Экспертное заключение от 29.01.2015 г. суд признал соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ и надлежащим доказательством по делу.

Возражения департамента, основанные на том, что арендатором без согласования проведены ремонтные работы и перепланировка помещений, а также о том, что спорный объект подлежит приватизации полностью как единый объект недвижимости, продажа объекта культурного наследия по частям не допускается, были отклонены судом.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Довод апелляционной жалобы о том, что произведенная арендатором перепланировка помещений произведена без согласования в установленном порядке, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для отказа в заключении договора, рассмотрен судебной коллегией.

Поскольку федеральный закон N 159-ФЗ не содержит в качестве условия получения преимущественного права выкупа отсутствие либо наличие перепланирования (как самовольного, так и разрешенного) арендуемых нежилых помещений, указанный довод не признается препятствием для заключения договора купли-продажи. Довод отклоняется.

Утверждение о том, что решение принято на основании ненадлежащего доказательства, поскольку заключение эксперта содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допускает неоднозначное толкование, отклоняется, поскольку экспертное заключение соответствует ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а несогласие ответчика с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не усматривается, доказательств, свидетельствующих о неверно избранной экспертом методике исследования, приведшей к искажению конечного результата, нет. Довод отклоняется.

Довод о том, что установленная решением суда редакция договора принята без учета требований статьи 47.6 закона N 73-ФЗ, согласно которой договор должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия обязанность нового собственника выполнять требования охранного обязательства, отклоняется судебной коллегией, поскольку в силу части 5 данной статьи (в редакции Закона города Москвы от 05.06.2013 года N30, вступившего в силу 30 июня 2013 года) требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта жилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы. В заседании стороны подтвердили наличие иных собственников иных частей здания. Довод отклоняется.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении искового требования.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-131966/14 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

В.Р. Валиев О.Н. Лаптева