Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г. N 17АП-3959/16

г. Пермь

28 апреля 2016 г.

Дело N А71-15620/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Васевой Е.Е., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Воронина Василия Анатольевича - Воронин В.А., лично, паспорт; Спиренков Р.В., паспорт, доверенность;

от ответчика закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" - Шайхулина Л.Г., паспорт, доверенность;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца индивидуального предпринимателя Воронина Василия Анатольевича

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 21 января 2016 года

по делу N А71-15620/2014,

принятое судьей Костиной Е.Г.,

по иску индивидуального предпринимателя Воронина Василия Анатольевича (ОГРНИП 304183726600033, ИНН 182903661961)

к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" (ОГРН 1027700034493, ИНН 7728029110)

о расторжении договора аренды,

установил:

Индивидуальный предприниматель Воронин Василий Анатольевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 34-АД/У от 27.06.2014.

До принятия решения истец заявил ходатайство об изменении оснований исковых требований (т.4, л.д. 26 - 34).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.01.2016 в удовлетворении исковых требований отказать.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что судом неправомерно отклонены доводы истца о проведении ответчиком реконструкции здания, которой изменено целевое назначение помещения. Истцом передано ответчику задание бани с целевым назначением-коммунально-бытовое, которое указано в техническом паспорте объекта. В помещении осуществляется торговля товарами. Истец настаивает, ответчик существенно нарушил условия договора, так как произвел несогласованную перепланировку помещений. Истец не согласен с выводом суда о согласовании сторонами договора перепланировки в приложениях к договору, считает, что надлежаще согласованной с собственником реконструкцией, следует считать согласованный архитектурный проект. Истец обращает внимание, что работы по изготовлению дебаркадера, выполнены после передачи помещения ответчику, который является самовольной постройкой. По мнению истца, отсутствуют основания для дополнительной оплаты эксперту.

Истец, просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение отменить полностью, принять новый судебный акт.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.06.2014 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 34-АД/У (далее - договор).

11.08.2014 во исполнение условий договора, арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, согласно Техническому паспорту на здание бани N 2, выданного Глазовским отделением ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федерального бюро технической инвентаризации" "09" ноября 2007 года, - инвентарный номер 94:420:002:000064380, копия которого является Приложением N 1 к настоящему договору, состоящее из: нежилых помещений 1 (Первого) этажа, номера на поэтажном плане: 1-7, 7*, 8 - 11, 14 - 23, 23*, 24 - 39, 41, общей площадью 441 (четыреста сорок один) квадратных метров; нежилых помещений 2 (второго) этажа, номера на поэтажном плане: 1 - 3, общей площадью 50 (пятьдесят) квадратных метров; общей площадью 491 (Четыреста девяносто один) квадратный метр (далее - Помещение), которые являются частью объекта недвижимого имущества: здание бани N 2: здание бани, пристрой, крыльцо, крыльцо, мансарда, мансарда, сарай (назначение: коммунально-бытовое; площадь: 1044,5 (Одна тысяча сорок четыре целых 5/10) квадратных метров; этажность: 2; инвентарный номер: 5-3631; литер: А, Al, 1, 2, А, А, 3), кадастровый (или условный) номер: 18-18-05/006/2006-425 (далее - "Здание"), адрес объекта: Удмуртская Республика, город Глазов, ул. Т. Барамзиной, д.19.

Передача помещений подтверждена актом (т. 2 л.д. 28). Помещение передано и принято без каких-либо замечаний к его техническому и санитарному состоянию.

Согласно п.1.2. договора целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду. Настоящим арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на сдачу арендатором помещения или его части в субаренду под вышеуказанные цели, а также под любые иные цели, не запрещенные законодательством РФ.

В соответствии с п. 1.5. договора аренды, для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2. договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению N 3 к договору.

В соответствии с п. 2.1.1. договора аренды, арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту приема-передачи не позднее чем в срок, указанный в п.1.3. договора, в состоянии, предусмотренном п. 1.4. договора и приложением N 4 к договору, при условии исполнения арендодателем обязательств, указанных в п. 2.1.19. договора.

В соответствии с п. 1 приложения N 4 к договору аренды, арендодатель обязан к моменту подписания сторонами акта приема-передачи помещения, завершить ряд строительных работ: выполнить демонтаж полов и перегородок, произвести прорубку проемов в помещении в соответствии с технологической планировкой (приложение N 3 к настоящему договору) и демонтаж старого инженерного оборудования, вывезти мусор из помещения.

Согласно п.п. 4, 5 приложения N 4 к договору аренды арендодатель обязан выполнить работы по организации главного входа в магазин: выполнить устройство крыльца главного входа в магазин с козырьком в соответствии с технологической планировкой (приложение N 3 к настоящему договору); выполнить работы по организации зоны разгрузки магазина: выполнить устройство зоны разгрузки с бетонированием площадки и монтаж козырька над зоной разгрузки, а также выполнить приямок под весы в зоне разгрузки в соответствии с технологической планировкой (приложение N 3 к настоящему договору).

Приложение N 3 и приложение N 4 к договору аренды были согласованы сторонами договора аренды без каких-либо замечаний и протоколов разногласий, о чем свидетельствуют подписи арендодателя и арендатора на указанных документах (том 2 л.д.21-23).

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. договора аренды за владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 150 000 руб. (без НДС).

11.08.2014 между ответчиком (заказчик) и ООО "Легион-Строй" (подрядчик) был заключен договор N СВ-6/1318 (далее - договор подряда), согласно условиям которого подрядчик по поручению заказчика обязуется в сроки и на условиях, оговоренных в договоре своими силами и средствами, а также силами привлеченных субподрядчиков выполнить работы на объекте, расположенном по адресу: Удмуртская Республика, г.Глазов, ул. Т. Барамзиной, д.19, а Заказчик обязуется принять результат работ, а также оплатить выполненные работы (п.2.1. договора подряда).

Согласно условиям договора подряда подрядчик выполнил на объекте работы, содержащиеся в техническом задании являющимся приложением N 1 к договору. Объем и стоимость выполненных по договору подряда работ подтверждается следующими документами: сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат (том 2 л.д.45-67).

02.12.2014 истец направил в адрес ответчика письмо исх. N 42, в котором истец указал на нарушение ответчиком п.п. 3.1., 3.4., 3.5. договора аренды, в письме указано: ответчик три раза подряд не оплатил арендную плату вовремя, кроме этого в нарушение приложения N 3 вышеуказанного договора изготовлены проемы несогласованные с Арендодателем, проект на изготовленные проемы отсутствует; соответственно не согласовывался с отделом архитектуры города Глазова, вследствие изготовления проемов без проекта затронуты несущие стены (конструктивные элементы) здания, что может привести к обрушению здания и несчастным случаям, все вышеуказанное является существенным нарушением договора аренды. В связи с этим предлагаю вам в срок до 22 декабря 2014 года заложить все проемы (привести в первоначальное состояние несущие стены), в противном случае вся ответственность за возможное обрушение здания ложится на ЗАО "Перекресток". В связи с допущенными существенными нарушениями договора, истец предложил ответчику во внесудебном порядке расторгнуть 23.12.2014 договор аренды нежилого помещения N 34-АД/У от 27.06.2014.

12.12.2014 истец направил в адрес ответчика письмо о внесении изменений в договор аренды, в том числе, изменение по размеру арендной платы до суммы 270 000 руб., изменение срока действия договора - на 5 лет, изменение одностороннего расторжения договора Арендатором.

В свою очередь, ответчик направил в адрес истца письмо исх. N 1020 от 19.12.2014, в котором указал на необходимость выполнить обязательства Арендодателя на устройство главного входа в соответствии с приложением N3 и обязательства по передаче арендатору оригинала технического плана и копии кадастрового паспорта, свидетельства о государственной регистрации права.

29.12.2014 истец в письме N 33 сообщил ответчику о том, что обязательства арендодателем перед арендатором по договору в соответствии с приложением N 3 к договору аренды выполнены в полном объеме и в срок, в том числе и обустройство пандуса, исполнить обязательства п. 2.1.18. договора аренды не представляется возможным.

В основание иска истец указал, ответчиком были проведены работы по реконструкции здания, а именно, устройство новых или расширение старых проемов в несущих стенах здания, которые выполнены без проекта, с нарушением строительных норм, в связи с чем, состояние помещения существенно ухудшилось. В обоснование факта проведенной реконструкции здания и нарушение при реконструкции требований СНиП, ГОСТов и других нормативных строительных актов для зданий и сооружений, истцом представлено экспертное заключение ООО "Компас-проект", согласно которому экспертом сделаны следующие выводы: выполненная на объекте реконструкция не соответствует требованиям СНиП, ГОСТов и другим нормативным строительным актам для зданий и сооружений, выполненная организация проемов не соответствует приложениюN 3 к договору аренды, выполнить устройство проемов в несущих стенах согласно приложению N 3 не представляется возможным.

По мнению истца, арендатор в спорных помещениях изменил: их назначение, площадь, пропускную способность, объем, т.е. произвел реконструкцию. Как утверждает истец, в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, технический заказчик обязан подготовить проектную документацию, согласовать ее на основании утвержденной и согласованной документации произвести требуемые работы, после чего принять их и зарегистрировать изменения. Техническим заказчиком, как считает, истец является ответчик, следовательно, по мнению истца, действиями ответчика, направленными на изменения целевого назначения помещения, произведена реконструкция арендуемых площадей, которая проведена в отсутствие проекта и разрешения на строительство, помещение не введено в эксплуатацию с измененным назначением.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды по внесению арендных платежей.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к правильному выводу о недоказанности истцом факта ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, что истцом не оспаривается в жалобе.

По мнению истца, в арендованных помещениях арендатор изменил: их назначение, площадь, пропускную способность, объем, т.е. произвел реконструкцию здания, что является существенным нарушением условий договора аренды, также признан судом несостоятельным и подлежащим отклонению исходя из следующего.

Между тем, согласно п. 1.2. договора аренды целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду. Настоящим арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на сдачу арендатором помещения или его части в субаренду под вышеуказанные цели, а также под любые иные цели, не запрещенные законодательством РФ.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что спорное помещение используется ответчиком под магазин: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Таким образом, целевое назначение помещения ответчиком сохранено, помещение используется в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2. договора аренды.

Кроме того, арендодатель дал свое согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению N 3 к договору.

Заключая договор аренды и возлагая на арендатора обязанность по проведению перепланировки согласно приложению N 3 в соответствии с п.1.5. договора аренды, истец выразил на то свою волю и тем самым осознавал, что в результате произведенных работ возврат помещения в исходном состоянии ему исключается.

По мнению истца, существенным нарушением договора аренды является проведенная ответчиком в арендованном помещении реконструкция помещения, не соответствующая требованиям ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что в свою очередь является основанием для расторжения договора аренды, также признан необоснованным исходя из следующего.

Истец ссылается на то, что вследствие изготовления ответчиком проемов в отсутствие проекта, были затронуты несущие стены (конструктивные элементы) здания, что существенно ухудшило состояние арендуемого помещения.

Вместе с тем, судом установлено, материалами дела подтверждается, что в соответствии с п. 2.1.1. договора аренды, арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту приема-передачи не позднее чем в срок, указанный в п.1.3. договора, в состоянии, предусмотренном п. 1.4. договора и приложением N 4 к договору, при условии исполнения арендодателем обязательств, указанных в п. 2.1.19. договора.

В соответствии с п. 1 приложения N 4 к договору аренды, арендодатель обязан к моменту подписания сторонами акта приема-передачи помещения, завершить ряд строительных работ: выполнить демонтаж полов и перегородок, произвести прорубку проемов в помещении в соответствии с технологической планировкой (приложение N 3 к настоящему договору) и демонтаж старого инженерного оборудования, вывезти мусор из помещения.

Согласно п.п. 4, 5 приложения N 4 к договору аренды арендодатель обязан выполнить работы по организации главного входа в магазин: выполнить устройство крыльца главного входа в магазин с козырьком в соответствии с технологической планировкой (приложение N 3 к настоящему договору); выполнить работы по организации зоны разгрузки магазина: выполнить устройство зоны разгрузки с бетонированием площадки и монтаж козырька над зоной разгрузки, а также выполнить приямок под весы в зоне разгрузки в соответствии с технологической планировкой (приложение N 3 к настоящему договору).

Как следует из материалов дела, приложение N 3 и приложение N 4 к договору аренды были согласованы сторонами договора аренды без каких-либо замечаний и протоколов разногласий, о чем свидетельствуют подписи арендодателя и арендатора на указанных документах, печати организаций.

11.08.2014 истец по акту приема-передачи передал ответчику помещение.

Акт передачи спорного помещения без каких-либо замечаний к его техническому и санитарному состоянию.

Таким образом, истец, подписав акт приема-передачи помещения, выразил свое согласие на передачу помещения в состоянии, предусмотренном п. 1.4. договора аренды и приложением N 4 к договору.

Кроме того, истец в письме N 33 от 29.12.2014 сообщил ответчику о том, что в обязательства арендодателя. перед арендатором по договору аренды в соответствии с приложением N3 к договору аренды выполнены в полном объеме и в срок, в том числе и обустройство пандуса.

Кроме того, в соответствии с п.2.4.2, 2.4.9 договора арендатор имеет право за свой счет производить перепланировку помещения в соответствии с приложением N 3 к договору, с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению.

11.08.2014 между ответчиком и "Легион-Строй" был заключен договор подряда N СВ-6/1318.

Во исполнение условий договора подряда подрядчик выполнил на объекте работы, содержащиеся в техническом задании являющимся приложением N 1 к договору.

Объем и стоимость выполненных по договору подряда работ подтверждается следующими документами: сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат.

Из первичных документов следует, что предметом указанного договора подряда N СВ-6/1318 является отделочные работы, которые не связаны со строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства.

Согласно заключению эксперта N 199-АА-15 к работам, связанным с демонтажем перегородок и устройством проемов на объекте, выполненным подрядной организацией ООО "Легион-строй", относятся лишь работы по установке дверей и закладке дверных проемов легкобетонными блоками толщиной 400 мм. Работы по разборке перегородок, пробивке проемов, усилению проемов металлоконструкциями в акте о приемке выполненных работ N 2 от 05.09.2014 (приложение 6 к договору подряда) отсутствуют. По результатам экспертного осмотра и изучения представленных документов, кем выполнялись работы по демонтажу перегородок и устройству проемов на объекте, расположенном по адресу: г.Глазов, ул.Т. Барамзиной, 19, установить не представляется возможным.

Из указанного заключения эксперта N 199-АА-15 следует, что выполненные работы по демонтажу перегородок и устройству проемов соответствуют технологической планировке (приложению N 3 к договору аренды), за исключением проема N 2, который изготовлен путем расширения существовавшего дверного проема.

Согласно результатам судебной строительно-технической экспертизы подрядчик ООО "Легион-строй" не выполняло работы по изготовлению проемов в несущих стенах.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что выполненные ООО "Легион-строй" отделочные работы не затрагивают несущие конструкции и не являются реконструкцией.

Кроме того, показаниями свидетеля Костромина Д.В. подтверждается, что работники ООО "Легион-строй" приступили к работам 11.08.2014, в помещении проемы были уже выполнены, работы по демонтажу перегородок и устройству проемов ООО "Легион-строй" не выполняло.

С учетом изложенного суд пришел к верному выводу, что истцом не доказано существенное нарушение условий договора аренды выполнением ответчиком реконструкции арендованного помещения.

Истцом не доказано, что работы по демонтажу перегородок и устройству проемов, в том числе, вентиляционных проемов, были выполнены ответчиком в нарушение условий договора аренды или привлеченным подрядчиком (ООО "Легион-строй") в рамках заключенного договора подряда.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, также исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Использование части помещений бани под организацию торговли соответствует условиям договора аренды. Из материалов дела не следует, что ответчик использует помещение по назначению указанному в договоре. Произведенная ответчиком в спорных помещениях перепланировка, согласованна с истцом в договоре и приложениях. Истцом не доказано, что проемы в несущих конструкциях выполнены именно ответчиком. Истец, как собственник здания, должен принимать участие по согласованию перепланировки с уполномоченными органами.

Доводы истца выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21 января 2016 года по делу N А71-15620/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

В.Г. Голубцов

Судьи

Е.Е. Васева Г.Н. Гулякова