Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2016 г. N 07АП-2655/16

г. Томск

04 мая 2016 г.

Дело N А45-19111/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: М.Ю. Кайгородовой,

судей: Д.Г. Ярцева,

Т.Е. Стасюк,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власовой Е. С. С применением средств аудиозаписи,

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу овощехранилища кооператив "Романтика-2" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19 февраля 2016 года по делу N А45-19111/2015 (судья Голубева Ю. Н.)

по иску овощехранилища кооператив "Романтика-2", г. Новосибирск (ОГРН 1035401914228) к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ОГРН 1045402490100) о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Овощехранилище кооператив "Романтика-2" (далее - ОК "Романтика-2") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска о признании права собственности на нежилое здание, литер Б, инвентарный номер 50:401:379:007119350, общей площадью 80,4 кв.м., расположенный по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.Федосеева, 36.

Исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности нежилое здание при отсутствии решения суда.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19 февраля 2016 года истцу отказано в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит принятый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование к отмене судебного акта податель жалобы указывает, что вывод арбитражного суда об отсутствии у общества прав на земельный участок и осуществление строительства в нарушение вида разрешенного использования земельного участка прямо противоречит имеющимся в деле доказательствам.

Считает, что спорный объект соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Истец принимал необходимые меры по легализации самовольной постройки.

Как полагает апеллянт, нежилое здание возведено на принадлежащем истцу праве аренды земельном участке, переданным в аренду под строительство.

Податель жалобы также считает необоснованными выводы суда первой инстанции о нарушении самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Ответчик, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о месте и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, на основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 11 августа 1994 года между мэрией (арендодатель) и ОК "Романтика-2" (арендатор) был заключен договор аренды N 3012 земельного участка с кадастровым номером 50:401:379:007119350, общей площадью 80,4 кв.м., расположенный по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.Федосеева.

Пунктом 2.10 договора аренды установлен вид разрешенного использования земельного участка - под строительство и эксплуатацию овощехранилища.

Срок действия договора аренды земельного участка установлен на 10 лет (пункт 2.1 договора).

В связи с тем, что истец продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны Мэрии г. Новосибирска, договор аренды земельного участка на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок (л.д. 88).

Письмом N 1376 от 07 апреля 2015 года ОК "Романтика-2" обратилось в мэрию с заявлением на ввод в эксплуатацию нежилого здания (литер Б) после реконструкции в овощехранилище кооператива "Романтика-2", расположенный по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.Федосеева, 36.

По результатам рассмотрения указанного заявления Управление Архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска направило в адрес истца уведомление N 11/1/00944 от 25 апреля 2015 года, которым ОК "Романтика-2" было отказано в выдаче разрешения ввод в эксплуатацию нежилого здания (литер Б) на основании отсутствия документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОК "Романтика-2" в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на возведенный объект по основаниям, предусмотренным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства соответствия спорного объекта строительным и градостроительным нормам и правилам, безопасности объекта, доказательства, свидетельствующие о возведении объекта самовольной постройки силами и средствами ОК "Романтика-2", а также спорный объект возведен истцом на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В приведенных нормах исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. Доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

Вопрос о безопасности возведенных построек определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является совершение лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство/ ввод объекта в эксплуатацию.

Доказательств выдачи истцу разрешения на строительство объекта - нежилого здания (литер Б), в соответствии с утвержденной проектной и градостроительной документацией, материалы дела не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, земельный участок предоставлялся мэрией истцу именно для этих целей - использования земельного участка - под строительство и эксплуатацию овощехранилища.

Письмом N 11/1/00944 от 25 апреля 2015 года истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях определения возможности безопасной эксплуатации спорного строения истец обратился за техническим заключением ООО AM "Тектоника" по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого здания (литер Б) по ул. Федосеева в Октябрьском районе г. Новосибирска, согласно которому несущие и ограждающие конструкции одноэтажного здания (литер Б) находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, недопустимых дефектов и деформаций нет, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Здание пригодно для дальнейшей эксплуатации.

В материалах дела имеется заключение технического обследования на соответствие требований пожарной безопасности ООО "ЭЦ "Пожарная безопасность", согласно которому нежилые помещения здания (литер Б) по ул. Федосеева в Октябрьском районе г. Новосибирска соответствуют требованиям пожарной безопасности.

17 июля 2015 года истец получил заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области" N 5-46/10/6059, согласно которому размещение нежилого здания (литер Б), используемого в качестве подсобных помещений для нужд овощехранилища по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Федосеева не противоречит требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". Новая редакция, СанПиН 42- 128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест".

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, иные документы и материалы.

Результаты заключений лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлены.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан, соответствует всем требованиям санитарно-гигиенических, пожарных и строительных норм и правил.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить заявленные ОК "Романтика-2" требования о признании права собственности.

В пункте 25 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок, на котором возведена постройка, на момент ее возведения находился в аренде у ОК "Романтика-2" в соответствии с договором аренды 11 августа 1994 года N 3012.

Поскольку перечень титулов владения земельным участком, установленный пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, является исчерпывающим, по общему правилу, владение истцом земельным участком на праве аренды исключает возможность признания за ним права собственности на возведенную на этом земельном участке самовольную постройку.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку возведение на указанном земельном участке спорного нежилого помещения соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание, возведенное без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства, может быть признано, если постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Вид разрешенного использования земельного участка установлен пунктом 2.10 договора аренды - под строительство и эксплуатацию овощехранилища.

Договор аренды считается действующим, указанные обстоятельство не оспаривается Мэрией города Новосибирска (л.д. 88).

Кроме того, спорный объект располагается в пределах границ земельного участка по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.Федосеева, 36.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вывод арбитражного суда о том, что истцом не представлено каких-либо документов, подтверждающих, что срок действия договора аренды был продлён, является ошибочным, поскольку в представленном в материалы дела отзыве (л.д. 88) ответчиком не отрицается тот факт, что договор аренды земельного участка на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, ввиду того, что истец продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны Мэрии г. Новосибирска.

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая наличие в материалах дела документов, подтверждающих соответствие спорного объекта недвижимости требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, обеспечивающих возможность его безопасной эксплуатации, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований истца, в связи с чем, решение подлежит отмене.

С учетом вышеизложенного, анализа норм гражданского законодательства, указанной правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции принято неправомерное решение, поскольку не полно исследованы доказательства и обстоятельства спора, что в силу пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19 февраля 2016 года по делу N А45-19111/2015 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования овощехранилища кооператив "Романтика-2" удовлетворить.

Признать право собственности за овощехранилищем кооператив "Романтика-2" на нежилое здание, литер Б, инвентарный номер 50:401:379:007119350, общей площадью 80,4 кв.м., расположенный по адресу: город Новосибирск, Октябрьский район, ул. Федосеева.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

М. Ю. Кайгородова

Судьи

Д. Г. Ярцев Т. Е. Стасюк