Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2016 г. N 01АП-2360/16

4 мая 2016 г.

А39-4830/2015

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Протасова Ю.В., Урлекова В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖилКомфорт" (ОГРН 1141327002684, ИНН 1327023030, г. Саранск, ул. Строительная, д. 11А)

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.02.2016

по делу N А39-4830/2015,

принятое судьей Волковой Е.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖилКомфорт"

о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск,

без участия лиц,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖилКомфорт" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск (далее - администрация) по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Саранск, ул. Севастопольская, д. 17.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "СаровГидроМонтаж" (далее - ЗАО "СаровГидроМонтаж", общество с ограниченной ответственностью Городская управляющая компания "Юго-Западная" (далее - ООО ГУК "Юго-Западная").

Решением от 15.02.2016 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал заявителю в удовлетворении требования.

Общество не согласилось с принятым решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельства дела, нарушением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.02.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, 22.07.2015 организатором торгов - Департаментом городского хозяйства администрации на официальном сайте www.torgi.gov.ru и на официальном сайте муниципального образования было размещено извещение N 220715/3776063/01 о проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Севастопольская, д. 17.

На указанный конкурс были представлены две заявки: от ООО СМУК "Строитель" и ООО ГУК "Юго-западная", оба претендента допущены к торгам, в результате чего победителем объявлено ООО ГУК "Юго-Западная", которому были направлены все документы для осуществления деятельности по управлению названного многоквартирного дома.

Полагая, что действия администрации по объявлению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления названным многоквартирным домом являются незаконными, нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Оспаривая действия администрации по проведению торгов, Общество указало на то, что в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Севастопольская, д. 17, единственным собственником помещений уже было принято и реализовано решение о способе управления таким многоквартирным домом, в качестве управляющей организации выбрано Общество, в связи с чем решения и действия Департамента городского хозяйства администрации по проведению торгов являются незаконными, поскольку если собственником многоквартирных домов принято решение о выборе управляющей организации, оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации не имеется (часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Общество также указало, что право собственности на жилые помещения в указанном многоквартирном доме подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от 07.07.2015 N 13-ш 13301000-109-2015, выданным ЗАО "СаровГидроМонтаж".

20.07.2015 между Обществом (Управляющая организация) и ЗАО "СаровГидроМонтаж" (Собственник) был заключен договор N 6 управления многоквартирным домом, по условиям которого Управляющая организация в обусловленный договором срок по заданию Заказчика обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию ремонту общего имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Саранск, ул. Севастопольская, д. 17.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, если: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; 2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; 3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; 4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из абзаца первого пункта 39 Правил N 75 следует, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Таким образом, приведенные нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственника при решении вопроса о выборе способа управления, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда собственники не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.

На основании представленных в материалы дела документов и устных пояснений представителей сторон судом первой инстанции установлено, что волеизъявление собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Севастопольская, д. 17, которое в данном случае является преимущественным правом собственников на определение судьбы своего имущества, не выражено надлежащим образом, способ управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не выбирался.

При этом позиция Общества о том, что право собственности ЗАО "СаровГидроМонтаж" на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Саранск, ул. Севастопольская, д. 17, подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от 07.07.2015 N 13-ш 13301000-109-2015 и свидетельствами о государственной регистрации права от 18.09.2015 и от 28.09.2015 на жилые и нежилые помещения в доме, а ЗАО "СаровГидроМонтаж" как единственный собственник 20.07.2015 заключило с Обществом как управляющей организацией договор N 6 управления названным многоквартирным домом, судом обоснованно признана несостоятельной.

Так, понятие "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию" дано в пункте 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), согласно которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (пункт 10 статьи 55 ГрК РФ)

Исходя из приведенных положений, суд верно констатировал, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, а является лишь основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства и внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Ссылку заявителя на то, что в силу пункта 7 статьи 46 ЖК РФ в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме, суд также правомерно не принял во внимание, поскольку на момент заключения договора от 20.07.2015 N 6 управления названным многоквартирным домом ЗАО "СаровГидроМонтаж" не располагало документами, подтверждающими право собственности на рассматриваемый в данном деле объект недвижимости, оформленными и зарегистрированными надлежащим образом (свидетельства о праве собственности).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на вновь построенный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права.

Вместе с тем, как верно указал суд, в материалах дела отсутствуют сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), подтверждающие, что застройщик являлся собственником всех помещений спорных жилых домов. Выдача же застройщику разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о возникновении у него права собственности на все помещения в доме с даты выдачи этого разрешения. Более того, из имеющихся в деле документов следует, что у данного дома имеются дольщики, а следовательно, все помещения этого дома не могут принадлежать застройщику на праве собственности.

Выбор способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом установлены статьей 161 ЖК РФ.

Пунктом 13 статьи 161 ЖК РФ установлено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ.

При этом до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 14 статьи 161 ЖК РФ).

В материалы дела представлены и оценены судом договоры об участии в долевом строительстве, заключенные между ЗАО "СаровГидроМонтаж" (застройщик) и физическими лицами (дольщики), согласно которым застройщик обязался в срок до 30.11.2015 построить многоэтажный жилой дом на участке между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (жилой дом N 5 по генеральному плану) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию названного объекта передать его дольщикам в виде изолированной квартиры с указанным в каждом из договоров номером, а дольщики обязались оплатить стоимость строящегося объекта и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять недвижимость в собственность. В каждом из договоров указано, что объект будет находиться на земельном участке с кадастровым номером 13:23:1109211:364, который предоставляется на условиях договора субаренды от 11.10.2013 N 11/13. При этом пунктами 3.1, 3.2 указанных договоров установлено, что в течение 60 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта он обязан передать его дольщику по акту приема-передачи.

Разрешение на ввод многоэтажного жилого дома на участке между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (жилой дом N 5 по генеральному плану) в эксплуатацию получено ЗАО "СаровГидроМонтаж" 07.07.2015 и, соответственно, Общество обязано было до 07.09.2015 передать жилые (и нежилые) помещения дольщикам. Согласно представленным в материалы дела актам приема-передачи жилые помещения переданы застройщиком дольщикам 03.09.2015 и 04.09.2015.

Кроме того, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект и, кроме того, с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Таким образом, как верно признал суд, в силу пункта 14 статьи 445 ГК РФ АО "СаровГидроМонтаж" могло осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно или заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией до момента заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Принятие домовладельцами помещений в спорных домах решений о передаче управления домом должно подтверждаться протоколами общих собраний домовладельцев и решениями общих собраний собственников, однако такие документы в материалах дела отсутствуют.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к итоговому выводу о том, что оспариваемые действия администрации не противоречат действующему законодательству и не нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Обществом не доказано.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При этих условиях суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении требования.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Мордовия отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Общества по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.02.2016 по делу N А39-4830/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖилКомфорт" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Ю.В. Протасов В.Н. Урлеков