Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 16АП-1008/16

г. Ессентуки

29 апреля 2016 г.

Дело N А61-2281/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, их представителей и иных участников арбитражного процесса, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Кавказэлектронстрой" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 27.01.2016 по делу N А61-2281/2015 по исковому заявлению администрации местного самоуправления Алагирского района РСО - Алания (ИНН 1505006052, ОГРН 1021500823706) к закрытому акционерному обществу "Кавказэлектронстрой" (ОГРН 1021500675481 ИНН 1503008336) о расторжении договора аренды N97 от 06.05.2011 и взыскании задолженности по арендной плате в размере 520883 рубля, и встречное исковое заявление закрытого акционерного общества "Кавказэлектронстрой" о признании недействительным договора аренды от 06.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 15:07:040202:26,

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания (далее - адмиистрация) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к закрытому акционерному обществу "Кавказэлектронстрой" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком общей площадью 50 000 кв. м с кадастровым номером 15:07:040202:26, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): РСО-Алания, Алагирский район, на правом берегу р.Дзамарашдон, ур.Дзамараш, в размере 507 500 рублей задолженность по обязательству, 13383 рубля пеня, и расторжении договора аренды земельного участка N 97 от 06.05.2011.

Общество обратилось с встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка с КН 15:07:040202:26.

Решением от 27.01.2016 требования администрации удовлетворены частично, в удовлетворении требований общества отказано. Суд взыскал с общества в пользу администрации 402 500 рублей долга и 10 549 рублей пени. Также судом расторгнут договор аренды N 97 от 06.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 15:07:040202:26, находящегося по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, на правом берегу р.Дзамарашдон, ул.Дзамараш, общей площадью 50000 кв.м. В удовлетворении остальных требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств законным пользователем арендной платы.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятый по делу судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения иска общества, ссылаясь на отсутствие доказательств фактического пользования спорным земельным участком, и отсутствие на момент оформления договора аренды необходимых разрешительных документов, в связи с чем указанный договор является ничтожным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления АМС Алагирского района от 04.05.2011 N 307 и договора аренды от 06.05.2011 N 97 (далее - договор) ЗАО "Кавказэлектронстрой" был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 50000 кв.м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): РСО-Алания, Алагирский район, на правом берегу р.Дзамарашдон, ур.Дзамараш для диабазного сырья на срок до 01.06.2060.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 30.07.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 15-15-07/099/2011-359.

Земельный участок передан согласно акту приема - передачи от 06.05.2011.

Пунктами 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы за год, который составил 31500 рублей.

Согласно пункту 3.3 договора, арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в п.3.1, 3.2 договора суммы до истечения 10-го дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по оплате арендной платы, у общества образовалась задолженность за период с 01.01.2013 по 31.05.2015 в размере 520833 рублей.

Уведомлением от 25.05.2015 N 710 администрация сообщила обществу о необходимости в пятнадцатидневный срок погасить образовавшуюся задолженность.

Оставление требований администрации без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный с иском в суд.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Содержащееся в названном постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, установленном договором.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 24.10.2013 по делу N А61-2632/13 по иску АМС Алагирского района к ЗАО "Кавказэлектронстрой" взыскана задолженность по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2013 года по договору аренды от 06.05.2011 земельного участка с КН 15:07:040202:26, площадью 50000 кв.м, расположенном по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, на правом берегу р.Дзамарашдон, ур.Дзамараш, для диабазного сырья.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факт имеющейся у общества задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2013 года по договору аренды от 06.05.2011 земельного участка с КН 15:07:040202:26, площадью 50000 кв.м, расположенном по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, на правом берегу р.Дзамарашдон, ур.Дзамараш, для диабазного сырья установлен вступившим в законную силу судебным актом, задолженность за указанные периоды взыскана судом, следовательно удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в части требования заявителя о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период 1 и 2 квартал 2013 года отказано обоснованно.

Вместе с тем, представленный истцом расчет произведен согласно постановлению Правительства РСО-Алания от 18.10.2002 "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории РСО-Алания" с изменениями, внесенными в него постановлением Правительства РСО-Алания от 25.02.2005 N 62, где годовой размер арендной платы рассчитывается путем умножения базовой ставки арендной платы за 1 кв.м на коэффициент функционального использования территории и на площадь земельного участка.

Суд первой инстанции проверив расчет задолженности и пени верно установил, что задолженность общества перед администрации по спорному договору аренды за период с 01.07.2013 по 31.05.2015 составляет 402 500 рублей и 10 549 рублей пени за несвоевременную оплату платежей.

Доказательства уплаты оспариваемой суммы задолженности, как и контррасчет в материалы дела не представлены, в связи с чем заявленные требования удовлетворены в части.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а при невыполнении данного требования - направить предложение расторгнуть договор.

В п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в статье 452 ГК РФ.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжении договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).

Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обстоятельств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора.

В качестве доказательств соблюдения требований статьи 452 ГК РФ, истец представил письмо от 25.05.2015 N 710, направленное по средствам почтовой связи 29.05.2015, которым заявитель просил погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уведомил о расторжении в одностороннем порядке договора аренды N 97 от 06.05.2011, в случае неоплаты задолженности на аренду земельного участка.

Таким образом, заявителем представлено доказательство направления предложения о расторжении договоров аренды по юридическому адресу общества и свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

При таких обстоятельствах, требования заявителя о расторжении договора аренды N 97 от 06.05.2011 удовлетворено правомерно.

Возражая против удовлетворения иска общество заявило требование о признании недействительным договора аренды от 06.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 15:07:040202:26, поскольку до заключения договора аренды земельного участка ЗАО "Кавказэлектронстрой" следовало произвести оформление геологического отвода и получить лицензию на пользование недрами, однако указанно не сделано.

Согласно статье 168 ГК РФ (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 2.1 Закона о недрах (в ред. Федерального закона от 29.04.2008 N 58-ФЗ) в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства отдельные участки недр относятся к участкам недр федерального значения. В том числе, к участкам недр федерального значения относятся участки недр, при пользовании которыми необходимо использование земельных участков из состава земель обороны и безопасности.

Участки недр федерального значения, перечень которых официально опубликован в соответствии с частью 2 статьи 2.1 Закона о недрах, сохраняют статус участков недр федерального значения независимо от изменения требований, установленных настоящей статьей.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.11.2008 N 823 определен Порядок официального опубликования перечня участков недр федерального значения (в "Российской газете"), которое включает сведения о местоположении и наименовании участка недр, а также о виде полезного ископаемого, содержащегося в соответствующем участке недр.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о включения рассматриваемого земельного участка в официально опубликованный Перечень участков недр федерального значения.

В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон о недрах) предоставление недр в пользование, в том числе предоставление их в пользование органами государственной власти субъектов Российской Федерации, оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии.

Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий.

Согласно части 4 статьи 7 Закона о недрах пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.

Вместе с тем, силу ст. 7 Закона о недрах и ст. 30 Земельного кодекса РФ лицензия на право пользования недрами не предоставляет исключительное право пользование земельным участком и не влечет недействительность заключенного договора аренды с лицом, не являющимся недропользователем.

В силу требований статей 11 и 25.1 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр, земельные участки предоставляются в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством Российской Федерации после утверждения проекта проведения указанных работ.

Порядок предоставления пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, определен в п. 2.2 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, получение лицензии и оформление горноотводного акта не предоставляет исключительное право на пользование земельным участком и не освобождает от оформления прав на земельный участок, находящихся над слоем залегания природных ископаемых, и наоборот, для получения заинтересованным лицом в пользование земельного участка, под которым расположен горный отвод, не требуется наличие у него лицензии для заключения договора аренды земельного участка.

В связи с чем отклоняется довод общества о неправильном применении судом первой инстанции норм земельного законодательства и Закона недрах.

Вместе с тем, действия лица по добыче и использованию недр без лицензии являются правонарушением, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и ее отсутствие не является основанием для освобождения от обязательств по заключенной между сторонами сделки по аренде земельного участка, при наличии доказательств фактического принятия земельного участка в пользование.

Учитывая изложенное, а также то, что общество является добросовестным владельцем и приобретателем прав аренды на спорный земельный участок, основания для признания недействительным договора аренды N 97 от 06.05.2011 отсутствуют.

Расходы на оплату государственной пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в виду отсутствия подлинных доказательств уплаты пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 27.01.2016 по делу N А61-2281/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Кавказэлектронстрой" (ОГРН 1021500675481 ИНН 1503008336) в доход федерального бюджета Российской Федерации в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков