Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2016 г. N 08АП-3000/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 августа 2016 г. N Ф04-3551/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

04 мая 2016 г.

Дело N А81-2747/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Запорожец А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3000/2016) Департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 января 2016 года по делу N А81-2747/2015 (судья Полторацкая Э.Ю.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (ИНН: 8904046846, ОГРН: 1058900651556) к Департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (ИНН: 8904013329, ОГРН: 1028900625302), при участии в деле третьего лица, Администрации города Новый Уренгой (ИНН: 8904028004, ОГРН: 1028900627172) об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой - представитель Абдулкадырова Е.А. по доверенности б/н от 12.01.2016 сроком действия один год;

от общества с ограниченной ответственностью "Союзпечать" - представитель Кузнецов А.В. по доверенности б/н от 15.05.2015 сроком действия один год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (далее - ООО "Союзпечать", истец) обратилось в арбитражный суд ЯНАО с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Новый Уренгой.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрении дела по существу, истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, просил обязать заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое помещение в жилом доме ("Дом книги"), этажность 1, назначение: нежилое, площадь: 614,90 кв.м., расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 3, с условным номером 89-72-37/035/2006-159, по цене 27 400 000 (двадцать семь миллионов четыреста тысяч) рублей (без учета НДС) с рассрочкой платежа на 60 месяцев посредством ежемесячных выплат в равных долях с даты вступления решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-2747/2015 в законную силу на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от "5" мая 2015 года.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 января 2016 года по делу N А81-2747/2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда изменить, установив рыночную стоимость выкупаемого имущества по результатам повторной судебной экспертизы.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции при назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости имущества был нарушен принцип равноправия сторон, поскольку в качестве экспертной организации была выбрана кандидатура, предложенная истцом, несмотря на одинаковый объем информации об экспертах, представленной как истцом так и ответчиком. Считает, что допущенные оценщиком нарушения являются существенными, то есть, способными повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Полагает, что при наличии заявленных ответчиком замечаний к отчету, которые не были устранены, имелись основания для проведения повторной экспертизы, однако, судом первой инстанции было необоснованно отказано в ее проведении.

Департаментом в суде апелляционной инстанции повторно заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано по изложенным ниже основаниям.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "Союзпечать" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1. арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3. площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4. арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд первой инстанции с учетом вступившего в законную силу судебного акта от 22.07.2013 по делу А81-4751/2012 признал истца лицом, имеющим право на выкуп спорного помещения в порядке, предусмотренным указанным законом.

Указанные выводы не являются предметом апелляционного обжалования,. Поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, суд апелляционной инстанции также не находит оснований для их переоценки.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, согласно статье 13 которого, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Поскольку ответчик в установленный законом срок оценку выкупаемого имущества не произвел, судом по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Фирма "Эксин".

Доводы ответчика о том, что суд первой инстанции поставил истца в преимущественное положение, поручив проведение экспертизы организации, предложенной истцом, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Из материалов дела усматривается, что как истец, так и ответчик представили свои кандидатуры организаций для проведения экспертизы, суд первой инстанции выбрал экспертную организацию, предложенную ООО "Союзпечать".

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выбор конкретного эксперта является прерогативой суда, рассматривающего по существу дело.

Как указано в обжалуемом определении, при выборе экспертной организации суд первой инстанции учитывал информацию, предоставленную истцом в отношении ООО "Фирма ЭКСИН", в связи с чем поручил проведение экспертизы эксперту - оценщику Градицкому М.С.

Поскольку в отношении данной кандидатуры не установлено оснований, при которых экспертиза не могла им проводиться, в настоящем случае доводы апелляционной жалобы в соответствующей части основанием для отмены обжалуемого судебного акта не являются.

Суд апелляционной инстанции считает, что сам по себе факт несогласия ответчика с кандидатурой определенного судом эксперта не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права.

Согласно экспертному заключению ООО "Фирма "Эксин" от 07.09.2015 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 614,90 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, дом 3, с условным номером 89-72-37/035/2006-159 по состоянию на 02.12.2014 составляет 32 300 000 руб. с учетом НДС и 27 400 000 руб. без учета НДС.

Указание заявителя на то, что стоимость сравнительным подходом определена на дату экспертизы, не соответствует действительности.

Обоснование применения сравнительного подхода, выбора объектов-аналогов, применение корректировочных коэффициентов приведены в исследовательской части заключения. Выбор аналогов на текущую дату обоснован объективно, при этом применена корректировка на дату в целях учета изменения ценовых показателей во времени.

Таким образом, экспертным заключением опровергается довод ответчика о том, что стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом рассчитана на дату экспертизы, то есть на 07.09.2015, хотя должна на 02.12.2014.

Оценив названное заключение на предмет его соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, суд признал его надлежащим доказательством, а определенную им рыночную стоимость - достоверной.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Вместе с тем, противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, а возражения ответчика, считающего, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости значительно ниже реальной рыночной стоимости, надлежащим образом не подтверждены.

Также, принимая при определении цены выкупаемого имущества указанный отчет, суд первой инстанции указал, что в материалы дела истцом изначально был представлен отчет об оценке N 042/2-293 от 22.09.2014, согласно которому стоимость выкупаемого имущества определена в размере 27 118 644,07 руб. (л.д. 83-192 т.1).

Таким образом, результаты судебной экспертизы подтверждены иным отчетом, достоверность которого ответчиком не оспорена ни по форме, ни по содержанию. При этом, следует отметить, что данный отчет был подготовлен задолго до обращения в суд с настоящим иском. В связи с чем, не усматривается таких обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о неправомерном интересе истца при заказе оценки имущества во внесудебном порядке.

Ссылка ответчика на отчет от 10.09.2015 N 824/15 об определении рыночной стоимости объекта на дату 02.12.2014, согласно которому цена объекта составляет 50 545 762,71 руб. без учета НДС не принята во внимание судом первой инстанции.

Так, в соответствии с пунктами 5, 8, 12 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Согласно представленному отчету датой проведения оценки является 02.12.2014, срок проведения оценки указан периодом 02.12.2014-10.09.2015, датой отчета является 10.09.2015, т.е. с даты оценки до даты составления отчета прошло более 9 месяцев.

При этом пунктом 26 Общих понятий оценки итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, им дана надлежащая оценка при принятии обжалуемого решения, связи с чем, они не могут являться основанием его отмены.

Оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции не усматривается, поскольку необоснованность отказа в удовлетворении такого ходатайства судом первой инстанции в силу изложенного не установлена.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 января 2016 года по делу N А81-2747/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин Т.А. Зиновьева