Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2016 г. N 20АП-1924/16

г. Тула

4 мая 2016 г.

Дело N А23-2666/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.05.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истцов: индивидуального предпринимателя Волошина Сергея Николаевича (ОГРНИП 304770000513627) (паспорт) и главы крестьянского (фермерского) хозяйства Лесковой Оксаны Петровны (ОГРНИП 306770000334430) (паспорт), в отсутствие ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Выходцева Сергея Владимировича (ОГРНИП 306401122800013) и третьих лиц - Моисеева Андрея Викторовича и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волошина Сергея Николаевича и главы крестьянского (фермерского) хозяйства Лесковой Оксаны Петровны на решение Арбитражного суда Калужской области от 18.02.2016 по делу N А23-2666/2015 (судья Сидорычева Л.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Волошин Сергей Николаевич и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лескова Оксана Петровна обратились в Арбитражный суд Калужской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Выходцеву Сергею Владимировичу о возложении обязанности заключить договоры купли-продажи 9 земельных участков (т. 1, л. д. 4).

Определениями суда от 05.08.2015 и от 16.12.2015, принятыми в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Моисеев Андрей Викторович и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - управление).

Решением суда от 18.02.2016 (т. 4, л. д. 28) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, приняв во внимание то, что вступившим в законную силу решением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 09.08.2013 с ответчика взыскана сумма предварительной оплаты, и на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельные участки не были сформированы, пришел к выводу о прекращении обязательств по спорному договору купли-продажи.

В апелляционной жалобе ИП Волошин С.Н. и КФХ Лескова О.П. просят решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявители выражают несогласие с выводом суда о том, что ответчиком не принимались обязательства по продаже земельных участком с кадастровыми номерами 40:13090604:0014 площадью 224 999 кв. метров; 40:13:090604:0012 площадью 213 989 кв. метров; 40:13:090604:0008 площадью 13 000 кв. метров; 40:13:090604:0005 площадью 642 998 кв. метров; 40:13:090604:0007 площадью 28 226 кв. метров; 40:13:090604:0013 площадью 10 755 кв. метров; 40:13:090604:0015 площадью 95 399 кв. метров; 40:13:090604:0019 площадью 33 500 кв. метров; 40:13:090604:0016 площадью 900 кв. метров, входящие в состав земельного участка площадью 137,69 га, поскольку на момент заключения договора указанные участки не были сформированы и поставлены на кадастровый учет. Утверждают, что на момент заключения спорного договора названные участки были сформированы как объекты недвижимости в соответствии с действующим законодательством (Инструкцией Роскомзема от 19.09.1996 N 102 "О порядке присвоения номеров земельных участков и прочно связанных с ними других объектов недвижимости", постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.1996 N 475); впоследствии произведено уточнение их границ согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и условиям пункта 2.1 договора.

Управление в отзыве, ссылаясь на то, что является правоприменительным органом, не имеющим заинтересованности в исходе спора, оставило его разрешение на усмотрение суда.

В судебном заседании истцы поддержали свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. С учетом мнений истцов судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявленное управлением ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истцов, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 11.03.2006 между ИП Волошиным С.Н. и КФХ Лесковой О.П., с одной стороны (сторона-1), КФХ Выходцевым С.В. и Моисеевым А.В., с другой стороны (сторона-2) заключен договор (т. 1, л. д. 26), в соответствии с которым ответчик ИП Выходцев С.В. обязался заключить со стороной-1 договор купли-продажи земельных участков общей площадью 1 376 900 кв. метров (137,69 га), расположенных по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, Рябцевский сельсовет, КХСП "Рябцевское", являющимися землями сельскохозяйственного назначения, предназначенными для использования в сельскохозяйственных целях и предоставленных ответчику для ведения фермерского хозяйства, а именно:

- земельного участка общей площадью 241 000 кв. метров (24.1 га), находящегося у КФХ Выходцева С.В. в аренде с правом выкупа на основании выписки из протокола заседания Малого совета народных депутатов Малоярославецкого района Калужской области от 10.02.1992 N 17-3/9 и договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.05.1992 N 3-92;

- земельного участка площадью 770 000 кв. метров (77 га), находящегося у КФХ Выходцева С.В. в аренде с правом выкупа на основании постановления администрации Малоярославецкого района Калужской области от 09.02.1992 за N 38 и договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 19.02.1992 N 69-99;

- земельного участка площадью 149 900 кв. метров (14,09 га), находящегося у КФХ Выходцева С.В. в аренде с правом выкупа на основании постановления администрации Малоярославецкого района Калужской области от 09.02.1992 за N 39 и договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 19.02.1992 N 68-99;

- земельного участка площадью 225 000 кв. метров (22,5 га), находящегося в собственности у КФХ Выходцева С.В. на основании свидетельства о праве собственности от 03.11.1992 N 49.

Согласно пункту 1.2.2 договора, КФХ Выходцев С.В. обязался вступить в права собственности на арендованные земельные участки, после чего - продать эти участки (общей площадью 137,69 га) стороне-1 за 124 000 долларов США.

Стоимость земельных участков была определена из расчета 0,09005737 доллара США за 1 кв. метр площади, взаиморасчеты между сторонами должны были производиться в рублях РФ по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день получения денег.

По условиям пункта 2.1 договора все указанные земельные участки должны быть проданы стороне-1 в срок до 01.09.2006, при этом сторона-2 обязуется самостоятельно в срок до 25.08.2006 организовать сбор документов, необходимых для заключения и регистрации договора купли-продажи земельного участка площадью 225 000 кв. метров (22, 5 га), и необходимых для вступления КФХ Выходцева СВ. в права собственности на земельные участки площадью 1 025 090 (241 000 кв. метров + 770 000 кв. метров + 140 900 кв. метров), и затем в срок до 01.09.2006 года заключить со стороной-1 договоры купли-продажи земельных участков.

Согласно пункту 2.4 договора для оплаты стороной-2 расходов и платежей, указанных в пункте 2.1.2, договора сторона-1 обязуется уплатить стороне-2 в счет стоимости продаваемых земельных участков денежные средства в сумме 10 000 долларов США - при подписании договора; сумму 39 737 долларов США до момента вступления в права собственности; сумму 54 000 долларов США - при вступлении стороны-1 в права собственности на земельные участки.

Продажа земельного участка, находящегося у КФХ Выходцева С.В. на праве собственности, площадью 22,5 га, исходя из пункта 2.3 договора, должна была происходить путем подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка и подписания основного договора купли-продажи земельного участка с его регистрацией в установленном законом порядке при этом порядок уплаты денежных средств в счёт его стоимости должен быть устанавливаться условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка (пункты 2.3 и 2.2 договора).

Согласно пункту 2.5 договора сторона-2 обязалась оформить и подписать все необходимые документы для оформления перехода к стороне-1 права собственности, извещать сторону-1 о необходимости оплаты каких-либо платежей, уплатить за счет средств, полученных от стороны-1 все необходимые налоги и платежи, обеспечить наличие нотариального удостоверенного согласия на отчуждение имущества (при наличии брака).

Согласно пунктам 2.9 и 2.12 договора сторона-2 несет субсидиарную ответственность за все последствия, связанные с невозможностью по какой-либо причине вступить в права собственности на земельные участки, а также за все последствия, связанные с невозможностью отчуждения стороне-1 указанных в договоре земельных участков, а в случае невозможности по любой причине вступить в права собственности на земельные участки - в 5-дневный срок возвратить стороне-1 полученные от нее денежные средства.

Пунктом 2.13 договора установлено, что все обязательства между сторонами должны быть выполнены до 15.09.2006, в случае невыполнения обязательств в указанный срок по причине неподготовленности документов срок действия договора продлевается на срок до совершения сделки.

Пунктом 2.19 договора установлено, что договор прекращает свою силу в момент полного исполнения сторонами своих обязательств.

Пунктом 4.2 договора установлено, что договор действует до полного исполнения обязательств.

В порядке исполнения договора сторона-1 передала КФХ Выходцеву С.В. в период с 11.03.2006 по 06.08.2006 денежные средства в общей сумме 1 261 600 рублей, что эквивалентно 46 000 долларов США на момент оплаты, а Моисееву А.В. в период с 11.03.2006 по 25.05.2006 - 1 612 545 рублей, что эквивалентно 58 753 долларов США на момент оплаты.

Впоследствии 07.06.2012 Моисеев А.В. вернул КФК Лесковой О.П. 20 000 рублей, что эквивалентно 610 долларов США на день возврата денег.

По состоянию на 08.06.2012 истцы оплатили в качестве аванса денежные средства в общей сумме 2 874 145 рублей, что было эквивалентно 104 143 долларов США.

В связи с нарушением ответчиком условий договора вступившим в законную силу решением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 09.08.2013 с КФХ Выходцева С.В. в пользу КФХ Лесковой О.П. взысканы денежные средства в размере 1 350 540 рублей, в пользу ИП Волошина С.Н. - в размере 164 700 рублей. С Моисеева А.В. в пользу КФХ Лесковой О.П. взысканы денежные средства в размере 433 259 рублей 82 копеек, в пользу ИП Волошина С.Н. - в размере 1 482 300 рублей (т. 2, л. д. 37-49).

На основании исполнительного листа суда общей юрисдикции возбуждено исполнительное производство, однако денежные средства истцам не возвращены (т. 3, л. д. 79-80).

В результате проведения межевых работ из указанных в спорном договоре земельных участков сформированы 9 земельных участков с кадастровыми номерами 40:13090604:0014 площадью 224 999 кв. метров; 40:13:090604:0012 площадью 213 989 кв. метров; 40:13:090604:0008 площадью 13 000 кв. метров; 40:13:090604:0005 площадью 642 998 кв. метров; 40:13:090604:0007 площадью 28 226 кв. метров; 40:13:090604:0013 площадью 10 755 кв. метров; 40:13:090604:0015 площадью 95 399 кв. метров; 40:13:090604:0019 площадью 33 500 кв. метров; 40:13:090604:0016 площадью 900 кв. метров.

Ссылаясь на то, что после вступления в законную силу решения Малоярославецкого районного суда от 09.08.2013, ответчик 25.12.2013 приобрел ранее арендуемые земельные участки, являющиеся предметом спорного договора, и 12.03.2014 зарегистрировал право собственности на них (выписки из ЕГРП, т. 2, л. д. 68-71), ФКХ Лескова О.П. и ИП Волошин С.Н. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Заключенный сторонами договор квалифицируется судом апелляционной инстанции в качестве смешанной сделки: как предварительный договор в части обязательства ответчика продать земельный участок площадью 22,5 га, находящийся на момент заключения спорного договора в его собственности, и как договор купли-продажи будущей вещи в отношении земельных участков, находящихся на момент заключения договора в аренде у ответчика.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения спорного договора).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.13 договора предусмотрено, что все обязательства по нему должны быть выполнены в срок до 15.09.2006. В случае невыполнения обязательств в указанный срок по причине неподготовленности документов срок действия договора продлевается на срок до совершения сделки.

Вступившим в законную силу решением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 09.08.2013 с ответчика, в связи с неисполнением обязательств по передаче земельных участков, взысканы полученные им денежные средства. При этом суд пришел к выводу, что спорный договор не исполнялся по вине ответчика, а пресекательный срок для исполнения взятых сторонами обязательств не установлен и договор продолжает действовать.

Между тем указанные выводы суда общей юрисдикции были сделаны на дату принятия решения и применительно к требованиям истцов о возврате переданных ответчику денежных средств. Выводов, касающихся обязательств ответчика передать истцам спорные земельные участки, указанное решение не содержит.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату обращения в суд действие предварительного договора купли-продажи (в части земельного участка, находящегося у ответчика в собственности на момент подписания договора) было прекращено и в связи со взысканием в пользу истцов денежных средств, уплаченных за земельный участок, встречное обязательство ответчика по заключению договора купли-продажи и передачи этого земельного участка прекратилось. Иной подход повлек бы возможность безвозмездной передачи в собственность одного лица имущества другого лица, что противоречит принципам гражданского законодательства.

Что касается отказа суда в удовлетворении заявленных требований в части земельных участков, находящихся на момент заключения спорного договора в аренде у ответчика (договор купли-продажи будущей вещи), суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановления N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 5 постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (пункт 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 09.08.2013 с КФХ Выходцева С.В. в пользу КФХ Лесковой О.П. взысканы денежные средства в размере 1 350 540 рублей, в пользу ИП Волошина С.Н. взысканы денежные средства в размере 164 700 рублей (т. 2, л. д. 37-49).

Таким образом, покупателями реализовано их право требования возврата уплаченных денежных средств в связи с неисполнением продавцом обязательств по передаче вещей. Следовательно, они утратили право требовать передачи земельных участков в качестве встречного исполнения.

То обстоятельство, что до настоящего времени решение суда общей юрисдикции не исполнено, не означает возможности удовлетворения заявленных требований, поскольку в рамках исполнительного производства возможно обращение взыскания на принадлежащее ответчику имущество (в том числе - спорные земельные участки) (глава 8 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Несогласие истцов с действиями судебного пристава-исполнителя, на которое они сослались в судебном заседании апелляционной инстанции, может являться основанием для их оспаривания в установленном законом порядке (глава 18 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

В связи с изложенным ошибочный вывод суда о том, что сформированные (в связи с межеванием и уточнением границ) земельные участки являются отличными от указанных в спорном договоре, не повлиял на правильность принятого решения.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 18.02.2016 по делу N А23-2666/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова