Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2016 г. N 15АП-21289/15

город Ростов-на-Дону

05 мая 2016 г.

дело N А32-30852/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии:

от ответчика: представителя Горбуненко А.И. по доверенности от 23.11.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДеЛюкс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26 октября 2015 года по делу N А32-30852/2015 (судья Сумин Д.П.)

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ДеЛюкс" (ИНН 2320127987, ОГРН 1052311681510)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДеЛюкс" (далее - ответчик, общество, ООО "ДеЛюкс") о взыскании 478 182 руб. 26 коп. задолженности по договору от 17.01.2000 N 4900881688 и 32 053 руб. 72 коп. неустойки за период с 11.01.2013 по 05.08.2015.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:17, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38, за период с 01.10.2014 по 30.06.2015.

Решением суда от 26 октября 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества в пользу администрации взыскано 478 182 руб. 26 коп. задолженности, 32 053 руб. 72 коп. неустойки за период с 11.09.2014 по 05.08.2015. С общества в доход федерального бюджета взыскано 13 205 руб. государственной пошлины.

Суд признал доказанным факт пользования обществом земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:17 в спорный период.

Проверив представленный истцом расчет суммы долга, суд пришел к выводу о том, что администрация правомерно произвела данный расчет в соответствии с методикой, утвержденной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50. Вместе с тем, расчет произведен неверно, поскольку истцом не были применены коэффициенты уровней инфляции. В связи с этим, на 2014 и 2015 годы администрацией начислен размер годовой арендной платы меньше, чем ему полагается по закону, что является правом истца и не нарушает прав ответчика. Доказательства погашения долга общество в материалы дела не представило.

Суд отклонил довод ответчика о том, что годовой размер арендной платы необходимо определять на основании постановления главы города Сочи от 15.07.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". Суд указал, что статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы был отнесен к числу регулируемых цен, а постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 были утверждены общеобязательные принципы определения размера арендной платы. Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, вступившим в силу 01.04.2011, были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края. С 01.04.2011 органы местного самоуправления имели реальную фактическую возможность по приведению в соответствие с данным законом муниципальных нормативных актов, регулирующих порядок расчета размера арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории МО город-курорт Сочи. Возложение негативных имущественных последствий в виде применения ранее действующих ставок аренды при законодательно закрепленном новом подходе к расчету арендной платы на лиц, арендующих соответствующие земельные участки, к которым, в том числе относится ответчик, не может быть поставлено в зависимость от несвоевременности принятия соответствующих нормативных актов органами местного самоуправления МО город - курорт Сочи. В противном случае принятие соответствующих актов указанными органами через произвольно определенный промежуток времени влечет за собой недопустимое лишение правовой силы закона Краснодарского края как субъекта Российской Федерации, принятого в пределах компетенции, определенного действующим законодательством.

Суд также признал представленный администрацией расчет неустойки произведенным неверно. В результате произведенного перерасчета размера неустойки суд пришел к выводу о том, что заявленный истцом размер пени меньше, чем ему полагается по закону.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ДеЛюкс" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:17, расположенный во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта на момент оформления арендных правоотношений относился к федеральной собственности. Между тем, доказательства наличия у государственного органа Краснодарского края полномочий на заключение договора аренды от имени Российской Федерации в материалах дела отсутствуют. Суд первой инстанции не дал правовую оценку договору аренды спорного участка на предмет его действительности;

- истец необоснованно произвел расчет размера арендной платы в соответствии с положениями постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50. Указанный нормативный акт не подлежит применению к муниципальным землям. Расчет задолженности по арендной плате должен был быть произведен на основании отчета о рыночной стоимости согласно правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 09.02.2016 от администрации поступило письмо Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 20.02.2016 N 3980/1205-13, в котором департамент указал, что, поскольку договор от 17.01.2000 N 4900881688 имеет признаки ничтожной сделки, расчет платы за пользование земельным участком был произведен департаментом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50. Так как судом первой инстанции не была дана правовая оценка ничтожности договора аренды, департамент подготовил и направил материалы в соответствующую организацию с целью осуществления работ по оценке величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:17. В связи с отсутствием в настоящий момент сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, произвести расчет на основании отчета о его рыночной оценке не представляется возможным.

Администрация также представила письмо Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 15.02.2016 (с приложением соответствующего графического материала), в котором департамент сообщил о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:17 находится в границах второй зоны горно-санитарной охраны города Сочи.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что 19.02.2016 общество перечислило на счет департамента имущественных отношений администрации города Сочи в качестве оплаты за пользование спорным земельным участком денежные средства в размере 500 000 руб. (в том числе на будущее время). Таким образом, у общества отсутствует задолженность по внесению платы за землепользование за спорный период.

Истец представителя в судебное заседание не направил, будучи надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.01.2000 было принято постановление Правительства Краснодарского края N 2-П (л.д. 21) о предоставлении ООО "Международная табачная корпорация" земельного участка площадью 2269 кв.м, расположенного по ул. Гастелло в Адлерском районе г. Сочи Краснодарского края, в аренду сроком на 49 лет для расширения производства.

На основании и во исполнение указанного постановления 17.01.2000 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края и ООО "Международная табачная корпорация" был заключен договор от N 1688 (л.д. 16-18) аренды земельного участка площадью 2269 кв.м, расположенного по ул. Гастелло в Адлерском районе г. Сочи Краснодарского края, для расширения производства.

Договор зарегистрирован 28.04.2000 (номер государственной регистрации - 23-01.22-1.2.2000-838).

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 12.01.2005 N 0000000088 (л.д. 23-25 том 1) ООО "Международная табачная корпорация" передало свои права и обязанности по договору от 17.01.2000 N 1688 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:17 ООО "Динамо-спорт".

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 16.07.2007 (л.д. 26-27 том 1) ООО "Динамо-спорт" передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО "НАПИК". Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 03.09.2007.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 30.09.2008 (л.д. 28-29 том 1) ООО "НАПИК" передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО "ФЛОРЕАЛЬ". Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю порядке 30.10.2008.

Договором от 10.07.2014 (л.д. 30-31 том 1) о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.01.2000 N 1688 права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ООО "ДеЛюкс". Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 30.07.2014.

19.03.2014 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:17 (запись N 23-23-50/2007/2014-206 - л.д. 41 том 1).

16.01.2015 между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи и ООО "ДеЛюкс" было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору от 17.01.2000 N 1688, которым стороны внесли изменения в части наименования арендодателя и арендатора земельного участка. Стороны также договорились считать договор аренды земельного участка от 17.01.2000 N 1688 - договором аренды от 17.01.2000 N 4900881688.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 16.01.2015 стороны также внесли изменения в пункт 2.3 договора, изложив его в следующей редакции: "Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года".

Претензионным письмом от 27.01.2015 N 488/02-05-16 арендодатель сообщил арендатору о наличии у него задолженности по арендной плате и необходимости ее незамедлительного погашения и представления соответствующих платежных документов в 10-дневный срок со дня получения претензии.

Неисполнение обществом данных требований послужило основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.

Как указывалось выше, требования администрации о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки основаны на договоре от 17.01.2000 N 4900881688 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:17.

Вместе с тем, проверив соответствие указанной сделки императивным нормам действовавшего в момент ее совершения законодательства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно письму Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 15.02.2016 N 21.01-09/3513 (л.д. 138 том 1) спорный земельный участок находится в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны города Сочи.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:17 входит в состав особо охраняемой природной территории.

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 17.01.2000 N 1688 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Краснодарский край не являлся собственником спорного земельного участка, как на момент подписания договора аренды от 17.01.2000 N 1688, так и на момент фактической передачи ответчику земельного участка.

В определении от 09.02.2016 суд апелляционной инстанции предлагал истцу представить доказательства наличия у Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края полномочий по распоряжению спорным участком в январе 2000 года.

Однако соответствующие доказательства администрацией представлены не были.

Доказательства того, что Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края были предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в материалах дела отсутствуют.

Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, договор аренды от 17.01.2000 N 4900881688 (прежний номер - от 17.01.2000 N 1688) является недействительным (ничтожным), поскольку Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края фактически распорядился земельным участком, относящимся на момент подписания договора аренды и передачи земельного участка во владение ответчику к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

Подписание администрацией и ООО "ДеЛюкс" дополнительного соглашения N 1 от 16.01.2015 к договору после регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок не может свидетельствовать о конвалидации ничтожного договора, поскольку данные действия сторон не исцеляет пороки ничтожной сделки.

Вместе с тем, констатация факта недействительности договора аренды от 17.01.2000 N 4900881688 в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не освобождает ответчика от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

ООО "ДеЛюкс" плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является, поскольку не обладает вещно-правовым титулом на него. При обычных условиях за использование участка общество должно было вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

Как указывалось выше, право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:17 было зарегистрировано в ЕГРП 19.03.2014 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АМ N 438727 - л.д. 41 том 1).

В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.10.2014 по 30.06.2015, то есть за период, после внесения в ЕГРП записи о принадлежности данного участка на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.

Из правовой позиции, закрепленной в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 ГК РФ обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка

ООО "ДеЛюкс" не отрицает факт использования им земельного участка в спорный период.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Учитывая, что в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).

Как указывалось выше, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:17 расположен на территории города-курорта Сочи по ул. Гастелло, 38 и в спорный период находился в собственности указанного муниципального образования.

Поскольку порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности города-курорта Сочи установлен соответствующими муниципальными нормативно-правовыми актами, суд первой инстанции необоснованно в данной части применил постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, рассчитав плату за пользование спорным участком, исходя из его кадастровой стоимости.

К спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок изначально предоставлялся обществу для расширения производства (что соответствует виду разрешенного использования участка, указанному в его кадастровом паспорте - л.д. 13 том 1). Согласно акту осмотра от 19.05.2015 (л.д. 9-10 том 1) указанный участок частично огорожен, в его границах отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

В связи с этим, истец необоснованно произвел расчет платы за пользование земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Согласно пункту 4.1 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции, определяемого в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил N 1061 (АП=Р х С х Ки).

В определениях от 12 января 2016 года и 09 февраля 2016 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд предлагал администрации представить расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:17 на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", за спорный период.

Между тем, указанные определения администрацией исполнены не были. Администрация не представила ни соответствующий расчет арендной платы, ни отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 09.02.2016 от администрации поступило письмо Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 20.02.2016 N 3980/1205-13 (л.д. 135-137 том 1), в котором департамент указал, что в связи с отсутствием в настоящий момент сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, произвести расчет на основании отчета о его рыночной оценке не представляется возможным.

Вместе с тем, ООО "ДеЛюкс" представило в материалы дела подготовленный ООО "Капитал+" отчет N 2-2016 от 29.02.2015 об определении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:17, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 38 (л.д. 1-79 том 2), согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 15.02.2016 составила 8 560 000 руб.

Копия данного отчета была заблаговременно вручена представителю администрации, что подтверждается сопроводительным письмом от 10.03.2016 N 40 (л.д. 100 том 2).

В определении от 05 апреля 2016 года суд апелляционной инстанции предложил ответчику представить отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на спорный период.

Во исполнение указанного судебного акта ООО "ДеЛюкс" представило в материалы дела подготовленный ООО "Капитал+" отчет N 2-2016 от 29.02.2015 (л.д. 3-35 том 3), в котором эксперт дополнительно произвел расчет рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.10.2014, которая составила 7 179 673 руб.

Согласно представленному в материалы дела письму от 19.04.2016 (л.д. 2 том 3) копия указанного отчета была вручена ответчиком истцу.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Таким образом, положения части 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13).

Администрация представленный ответчиком отчет не оспорила. Представленное администрацией письмо департамента от 25.04.2016, в котором последний сообщал об отсутствии у него отчета N 2-2016 от 29.02.2016, не является процессуальным препятствием для разрешения спора, поскольку департамент участвующим в деле лицом не является. Копия указанного отчета была своевременно представлена администрации, которая имела возможность передать данный отчет департаменту как лицу, осуществляющему от имени администрации и в интересах муниципального образования соответствующие расчеты. Направление администрацией в департамент запроса от 20.04.2016 N 12.02-03/2019 без приложения соответствующего отчета и, в связи с этим, своевременное неполучение правовой позиции департамента по данному документу является процессуальным риском истца.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в отчете N 2-2016 от 29.02.2016.

Из отчета следует, что экспертом для сравнения с объектами экспертного исследования было отобрано 9 объектов-аналогов с разной ценой предложения, расположенных в небольшом удалении друг от друга в Лазаревском районе города Сочи в одной экономико-планировочной зоне. В отчете эксперт в полной мере обосновал примененные им корректировки и с достаточной полнотой раскрыл процесс проведения оценки.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным при разрешении спора принять представленный отчет N 2-2016 от 29.02.2015 об определении величины рыночной стоимости земельного участка в качестве достоверного доказательства по настоящему делу.

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы апелляционный суд исходит из следующего.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

Относительно третьего элемента формулы расчета арендной платы - коэффициента инфляции - суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 5.2 Правил N 1061 при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Однако, как следует из пункта 4.1 Правил N 1061, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет размера арендной платы следующим образом:

- за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 (92 дня):

РС (7 179 673 руб.) х С (1,5%) = 107 695 руб. 10 коп. (размер годовой арендной платы за 2014 год); плата за 1 день = 295 руб. 06 коп.;

сумма долга = 295 руб. 06 коп. х 92 день = 27 145 руб. 52 коп.

- за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 (181 день):

РС (7 179 673 руб.) х С (1,5%) х Ки 2015 года (1,122) = 120 833 руб. 90 коп. (размер годовой арендной платы за 2015 год); плата за 1 день = 331 руб. 05 коп.;

сумма долга = 331 руб. 05 коп. х 181 день = 59 920 руб. 05 коп.

Поскольку в пункте 9.2 постановления N 210 указано на необходимость ежегодной индексации размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, при расчете арендной платы за 2015 год судом апелляционной инстанции применен коэффициент инфляции, установленный Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" (12,2%).

Таким образом, сумма неосновательного обогащения за пользование ответчиком спорным земельным участком за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 составляет 87 065 руб. 57 коп.

Суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требование истца о взыскании суммы долга в полном объеме.

Из приложенного администрацией к исковому заявлению расчета (л.д. 7-8 том 1) следует, что в период с 14.01.2013 по 17.07.2014 общество вносило частичные оплаты за пользование земельным участком. Заявленная ко взысканию в рамках настоящего дела сумма задолженности была определена администрацией с учетом указанных оплат.

Вместе с тем, поскольку период с 01.01.2013 по 30.09.2014 не является спорным, в силу норм процессуального законодательства Российской Федерации суд не вправе проверять размер начисленной администрацией платы за пользование участком за указанный период.

В приложенном к исковому заявлению расчете администрация указала, что по состоянию на 01.10.2014 у общества имелась переплата за пользование участком в размере 25 151 руб. 52 коп. 17.07.2014 общество также произвело еще одну оплату в размере 18 344 руб. 94 коп. по платежному поручению N 23.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что согласно расчету оплата в размере 18 344 руб. 94 коп. была распределена администрацией следующим образом: 17 549 руб. 43 коп. - в счет погашения долга по внесению платы за пользование участком и 795 руб. 51 коп. - в счет погашения неустойки по договору аренды.

Вместе с тем, отнесение суммы в размере 795 руб. 51 коп. в счет оплаты неустойки было произведено администрацией неправомерно. Как указывалось, выше, договор аренды, на основании которого начислена неустойка, является ничтожным. Следовательно, правовых оснований для начисления указанной имущественной санкции у администрации не имелось.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отнесения платежа в размере 18 344 руб. 94 коп. в полном объеме в счет погашения долга за пользование земельным участком.

С учетом изложенного, на момент подачи искового заявления задолженность ООО "ДеЛюкс" по внесению оплаты за пользование спорным земельным участком составляла 43 569 руб. 11 коп. (87 065 руб. 57 коп. - (25 151 руб. 52 коп. + 18 344 руб. 94 коп.)).

Поскольку решение суда в любом случае подлежит изменению, суд апелляционной инстанции полагает возможным при разрешении апелляционной жалобы учесть произведенную ответчиком оплату в размере 500 000 руб. по платежному поручению N 379 от 19.02.2016 (л.д. 143 том 1).

В связи с этим, решение суда в части взыскания суммы основного долга подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

В рамках настоящего дела администрацией также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 32 053 руб. 72 коп., начисленной за период с 11.01.2013 по 05.08.2015.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме.

Поскольку требование истца о взыскании неустойки основано на ничтожном договоре аренды, оно удовлетворению не подлежит.

В связи с этим, решение суда в части взыскания неустойки подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскивается арбитражным судом со стороны.

Исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что понесенные ответчиком судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика в части по следующим основаниям.

Как указывалось выше, изначально требование администрации о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 43 569 руб. 11 коп. (8,54%) было заявлено правомерно.

Основанием для отказа в удовлетворении данного требования послужило погашение ответчиком суммы долга на стадии апелляционного пересмотра решения суда.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что спор в указанной части рассматривался в арбитражном суде по вине ответчика.

В связи с этим, поскольку администрация в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1 128 руб. государственной пошлины по иску.

Поскольку администрация изначально необоснованно обратилась с иском в части взыскания с общества 466 663 руб. 87 коп. основной задолженности и неустойки (91,46%), с нее в пользу общества подлежит взысканию 2 744 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 октября 2015 года по делу N А32-30852/2015 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДеЛюкс" (ИНН 2320127987, ОГРН 1052311681510) в доход федерального бюджета 1 128 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДеЛюкс" (ИНН 2320127987, ОГРН 1052311681510) 2 744 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов