Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 10АП-2558/16

г. Москва

29 апреля 2016 г.

Дело N А41-37836/14

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Подольск: Семичастнова А.В. по доверенности N 132/1 от 31.12.15;

от открытого акционерного общества "Щапово-агротехно": Щербинина Д.Д. по доверенности б/н от 19.04.16,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Щапово-агротехно" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 января 2016 года по делу N А41-37836/14, принятое судьей Уваровым А.О., по иску администрации городского округа Подольск к открытому акционерному обществу "Щапово-агротехно", администрации Подольского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, муниципальное унитарное предприятие "Водоканал" г. Подольска, муниципальное унитарное предприятие "Подольская электросеть", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о признании недействительным постановления и договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Подольск обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Щапово-агротехно", Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области о признании недействительным постановления Главы Подольского муниципального района N 2473 от 04.12.06; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 29.12.06, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского района и ОАО "Щапово-агротехно" (т. 1, л.д. 2-6).

Иск заявлен на основании статей 113, 166, 269 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, муниципальное унитарное предприятие (МУП) "Водоканал" г. Подольска, МУП "Подольская электросеть", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2014 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена администрация Подольского муниципального района Московской области (т. 1, л.д. 79).

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2015 года, в удовлетворении исковых требований было отказано (т. 2, л.д. 62-65, 120-124).

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2015 года решение Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2015 года были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 3, л.д. 52-54).

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил (т. 4, л.д. 144-148):

- признать постановление Главы Подольского муниципального района N 2473 от 04.12.06 недействительным в части предоставления в собственность земельного участка общей площадью 3 746 кв.м.

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 29.12.06, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского района и АОО "Щапово-агротехно", в части предоставления в собственность земельного участка общей площадью 3 746 кв.м. в следующих границах:

от северного угла участка (т. 1) на юго-восток по границе участка до угла участка - 60,0 м. (т. 1- т. 2);

поворот на юго-запад по границе участка до угла участка - 50,14 м. (т. 2 - т. 3);

поворот на юго-запад по границе участка - 16, 96 м (т. 3 - т. 4);

излом на юго-восток по границе участка до угла участка - 10,09 м. (т. 4 - т. 5);

поворот на северо-восток по границе участка до угла участка - 5,80 м. (т. 5 - т. 6);

поворот на юго-запад по границе участка до угла участка - 8,75 м (т. 6 - т. 7);

поворот на северо-запад по границе участка - 6,48 м (т. 7 - т. 8);

излом на северо-запад по границе участка до угла участка - 16,24 м (т. 9 - т. 10);

поворот на юго-запад по границе участка до угла участка - 5,02 м (т. 10 - т. 11);

поворот на северо-запад по границе участка до угла участка - 60,0 м (т. 11 - т. 12);

поворот на северо-восток по границе участка до исходной точки (т. 1) - 60,0 м (т. 12 - т. 1)

N точки	X	Y
1	433717, 76	2185031, 44
2	433694, 88	2185086, 91
3	433648, 52	2185067, 78
4	433637, 87	2185080, 98
5	433633, 15	2185089, 90
6	433632, 91	2185095, 70
7	433624, 40	2185093, 67
8	433628, 82	2185088, 93
9	433634, 84	2185079, 32
10	433644, 04	2185065, 94
11	433639, 41	2185064, 03
12	433662, 29	2185008, 56

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 января 2016 года был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 29.12.06, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области и ОАО "Щапово-агротехно", в части земельного участка площадью 3 746 кв.м. согласно следующим координатам поворотных точек границ земельного участка:

N точки	X	Y
1	433717, 76	2185031, 44
2	433694, 88	2185086, 91
3	433648, 52	2185067, 78
4	433637, 87	2185080, 98
5	433633, 15	2185089, 90
6	433632, 91	2185095, 70
7	433624, 40	2185093, 67
8	433628, 82	2185088, 93
9	433634, 84	2185079, 32
10	433644, 04	2185065, 94
11	433639, 41	2185064, 03
12	433662, 29	2185008, 56

, в удовлетворении остальной части иска было отказано (т. 5, л.д. 46-51).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ОАО "Щапово-агротехно" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, отсутствие у него права на иск, а также на то обстоятельство, что спорный земельный участок изначально был передан обществу в аренду и администрация Подольского муниципального района Московской области никаких возражений в связи с этим не заявляла (т. 5, л.д. 54-57).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ОАО "Щапово-агротехно" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель дминистрации городского округа Подольск возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей администрации Подольского муниципального района Московской области, Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, МУП "Водоканал" г. Подольска, МУП "Подольская электросеть", Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Городской округ Подольск Московской области" на основании решения Малого Совета Подольского городского Совета народных депутатов N 9/8 от 22.06.93 и решения Малого Совета Московского областного Совета народных депутатов N 4/22 от 14.10.92 на праве собственности принадлежит артезианская скважина N 38, расположенная на земельном участке по адресу: Московская область, Подольский район, Дубровицкий сельский округ, вблизи деревни Кутьино (т. 1, л.д. 54).

Постановлением Главы администрации г. Подольска N 1737 от 31.07.95 на базе муниципального имущества Управления водопроводного хозяйства и муниципального предприятия по водоотведению было создано МУП "Водоканал", за которым на праве хозяйственного ведения было закреплено движимое и недвижимое имущество, в том числе павильоны над артскважинами NN 38, 39, РП (т. 1, л.д. 56).

На основании постановления главы Подольского района N 551 от 25.04.00 и договора аренды земельного участка N 406/1 от 27.04.00 ОАО "Щапово-агротехно" в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 3 908 га из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 58-61).

20.06.00 за ОАО "Щапово-агротехно" было зарегистрировано право собственности на здание: трансформаторная подстанция, 1-этажное, общей площадью 30,9 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Подольский район, Дубровицкий с.о., вблизи дер. Кутьино (комплекс по выращиванию нетелей "Кутьино") (т. 1, л.д. 152).

Согласно постановлению Главы Подольского муниципального района N 2473 от 04.12.06 между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района и ОАО "Щапово-агротехно" 29.12.06 был подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020331:0006 площадью 520 700 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, Дубровицкий сельский округ, вблизи деревни Кутьино, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 62-65).

Право собственности ОАО "Щапово-агротехно" на данный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке 21.02.07.

В соответствии с протоколом заседания Совета директоров ОАО "Щапово-агротехно" от 22.09.08 земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020331:0006 был разделен, в том числе, был образован земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020331:165 площадью 20 002 кв.м. (т. 1, л.д. 66).

Решением генерального директора ОАО "Щапово-агротехно" от 28.05.10 земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020331:165 был разделен на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020331:187 площадью 3 400 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020331:186 площадью 16 602 кв.м. (т. 1, л.д. 67).

Право собственности ОАО "Щапово-агротехно" на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020331:187 было зарегистрировано в установленном законом порядке 10.09.10 (т. 1, л.д. 68).

В 2012 году администрация городского округа Подольск обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок под артезианской скважиной N 38.

Письмом N 27/055/2012-434 от 16.11.12 Управление Росреестра по Московской области отказало муниципальному образованию "Городской округ Подольск" в государственной регистрации права собственности на земельный участок под вышеуказанной артезианской скважиной, поскольку на заявленный к государственной регистрации права участок 10.09.10 было зарегистрировано право собственности ОАО "Щапово-агротехно" (т. 1, л.д. 89).

Полагая, что приватизация земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020331:0006 была проведена незаконно, поскольку на данном земельном участке расположено муниципальное имущество - артезианская скважина - администрация городского округа Подольск обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что оспариваемая сделка была совершена с нарушением норм действовавшего законодательства, поскольку по ней было отчуждено имущество, в отношении которого ОАО "Щапово-агротехно" не имеет исключительного права приватизации.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, администрация города Подольска указала, что в нарушение норм действовавшего в спорный период законодательства ОАО "Щапово-Агротехно" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации был приватизирован земельный участок под муниципальным имуществом.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

По смыслу указанной нормы права исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают только владельцы расположенных на таком участке объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020331:187, образованном из земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020331:0006, расположено капитальное строение - трансформаторная подстанция N 179, состоящее из двух помещений. В помещении N 1 находится действующая артезианская скважина N 38; помещение N 2, разделено на 2 части: в части 1 находится камера силового трансформатора, а в части 2 - распределительное устройство 6 кВт.

Данный факт отражен в акте обследования земельного участка от 21.03.14, а также подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года по делу N А41-1357/14 и сторонами не оспаривается (т. 1, л.д. 76-78, 150).

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 сентября 2015 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Срибному Евгению Леонидовичу, члену НП СРО "Национальное объединение судебных экспертов", НП "Межрегиональный союз оценщиков". На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Определить площадь и границы (координаты характерных поворотных точек) земельного участка необходимого для использования сооружения - артезианской скважины N 38, расположенной по адресу: Московская область, Подольский район, Дубровицкий с.о., вблизи дер. Кутьино. Описать графически.

2) Установить является ли здание: трансформаторная подстанция, 1- этажное, общая площадь 30,9 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Подольский район, Дубровицкий с.о., вблизи дер. Кутьино (комплекс по выращиванию нетелей "Кутьино"), и павильон над артезианской скважиной N 38 одним и тем же объектом недвижимости (т. 4, л.д. 21).

Согласно заключению эксперта N 44/11-15 от 09.11.15 исследуемое здание - трансформаторная подстанция и павильон над артезианской скважиной N 38 являются одним и тем же объектом недвижимости. Площадь земельного участка, необходимого для использования сооружения - артезианская скважина N 38, составляет 3 746 кв.м. (т. 4, л.д. 36-62).

Указанное экспертное заключение в установленном законом порядке опровергнуто или признано недействительным не было. Оснований не доверять выводам эксперта у апелляционного суда не имеется.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020331:0006 на момент его приватизации и до настоящего времени находятся объекты недвижимости, принадлежащие как ОАО "Щапово-агротехно" (здание трансформаторной подстанции), так и муниципальному образованию "Городской округ Подольск" (артезианская скважина N 38), при этом указанное имущество расположено в одном здании.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 4275/11 от 06 сентября 2011 года, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.07 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Применительно к рассматриваемому спору анализ вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о том, что при приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020331:0006 должны были быть учтены имущественные интересы как администрации городского округа Подольск Московской области (собственник имущества), так и МУП "Водоканал" г. Подольска, которому артезианская скважина N 38 была передана на праве хозяйственного ведения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный земельный участок разделен не был, на нем находится недвижимость как истца, так и ответчика, суд первой инстанции правомерно признал сделку по приватизации этого участка недействительной в части передачи прав на земельный участок площадью 3 746 кв.м., необходимый для эксплуатации артезианской скважины, поскольку при заключении оспариваемого договора наличие указанного объекта на земельном участке учтено не было.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ранее земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020331:0006 был предоставлен ему в аренду без каких-либо обременений или возражений со стороны администрации городского округа Подольск, признается апелляционным судом несостоятельным.

Как указывалось выше, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 4275/11 от 06 сентября 2011 года, земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости даже в том случае, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

Также подлежит отклонению ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие у истца права на заявление рассматриваемых требований, поскольку право администрации городского округа Подольск на предъявление настоящего иска было установлено в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2015 года по настоящему делу (т. 3, л.д. 52-54).

Довод заявителя апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению.

Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ) исковая давность не распространяется.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29.09.15 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

В данном случае нарушенное право истца не связано с лишением владения, поскольку он, являясь собственником расположенного на участке имущества, сохранил свое право использования спорного земельного участка для эксплуатации этого имущества.

На основании изложенного исковая давность на предъявленное исковое требование не распространяется.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 января 2016 года по делу N А41-37836/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов