Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 г. N 10АП-1182/16

г. Москва

25 апреля 2016 г.

Дело N А41-69574/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Виткаловой Е.Н., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" - Колесниковой А.А. (представителя по доверенности от 19.08.2015),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Баранчука К.А. (представителя по доверенности от 17.12.2015), Фирсова А.В. (представителя по доверенности от 16.12.2015),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24.12.2015 по делу N А41-69574/15, принятое судьей Гриневой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения требований):

- признать незаконным отказ управления в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010110:68, площадью 3 680 кв. м. с месторасположением примерно в 180 м. по направлению на северо-запад от ориентира: дома N 13, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Наб. Циолковского, дом 13, микрорайон N 5А.

- обязать управление произвести государственную регистрацию прекращения права аренды данным земельным участком.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.11.2015 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. Представители общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между комитетом имущественных отношений г. Жуковский и обществом заключен договор аренды от 23.12.2005 N 1105-КЗ с кадастровым номером 50:52:0010110:68, площадью 3 680 кв. м. с месторасположением примерно в 180 м. по направлению на северо-запад от ориентира: дома N 13, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Наб. Циалковского, дом 13, микрорайон N 5А, с дополнительными соглашениями "под строительство крытой автостоянки с помещениями административного назначения".

Срок действия договора аренды (с учетом дополнительных соглашений) установлен с 23.12.2005 по 20.08.2009, при этом согласно пункту 2.2 договора аренды по окончанию срока действия договор мог быть продлен по согласию сторон специальным дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.

Крытая автостоянка с помещениями административного назначения введена обществом в эксплуатацию 30.07.2009 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2009 N RU50304000-59).

Посчитав, что договор аренды прекратил свое действие - 11.11.2009 - с момента регистрации первого права собственности на помещение в крытой автостоянке с помещениями административного назначения, которая была построена на земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права от 11.11.2009 серии 50 НД N 311778), общество 24.07.2015 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка

Сообщением от 04.08.2015 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию до 03.09.2015 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Не согласившись с данным приостановлением от 04.08.2015, общество 02.09.2015 оспорило его в судебном порядке.

Сообщением от 03.09.2015 государственный регистратор отказал в государственной регистрации в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, указав в качестве основания для отказа в том числе на то, что обществом не представлено соглашение о расторжении договора аренды, равно как и решение суда о расторжении договора аренды в одностороннем порядке или иной документ, свидетельствующий о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном таким договором.

В связи с этим общество в октябре 2015 года уточнило заявленные требования, пояснив, что просит признать незаконным отказ от 02.09.2015. Уточнения приняты судом.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1)

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Сторона, которой Гражданским кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исходя из того, что в отношении упомянутого земельного участка, на котором в порядке долевого участия в строительстве возведено нежилое здание, в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса по аналогии применяются нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно статьи 289, 290 Гражданского кодекса, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), а также статьи 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), суд первой инстанции счел, что на этот земельный участок с 11.11.2009 (с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение в здании) возникло право общей собственности собственников помещений в нежилом здании, в связи с чем право аренды (обременение, зарегистрированное за обществом) в силу приведенных норм законодательства прекратилось с указанной даты (11.11.2009).

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В данном же случае объект недвижимости на данном участке является отдельно стоящим нежилым зданием и возводился не в порядке долевого участия в строительстве

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Поскольку ни закон (в отношении отдельно расположенных нежилых помещений, зданий, не относящихся к общему имуществу жилого дома), ни договор аренды от 23.12.2005 N 1105-КЗ не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у суда не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 по делу N А41-58990/2014.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствия ненормативного акта закону или иному нормативному акту и нарушения названным актом прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности в сфере экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2011 N 7345/11).

Исходя из этого отсутствие хотя бы одного из названных условий исключает признание оспариваемого ненормативного правового акта недействительным.

Тем самым, при недоказанности нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, его заявление подлежит оставлению без удовлетворения.

С учетом приведенных положений части 1 статьи 4, части 1 статьи 198 и части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность по доказыванию того обстоятельства, что оспариваемые ненормативные правовые акты нарушают права и законные интересы заявителя, возлагают на заявителя какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, лежит именно на заявителе, в данном случае обществе.

В обоснование доводов о том, что отказ в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка затрагивает его права, общество ссылается на спор между комитетом имущественных отношений г.Дзержинска по арендной плате земельного участка, а также на возбуждение в отношении общества дела об административном правонарушении за использование земельного участка не по назначению.

Вместе с тем, как пояснил представитель общества в судебном заседании, все нежилые помещения в здании крытой автостоянка обществом проданы (что не оспаривалось управлением), в связи с этим в силу закона право владения и пользования общества упомянутым земельным участком прекратилось.

При таких обстоятельствах общество вправе не перечислять арендную плату по договору аренды с администрацией с даты продажи последнего нежилого помещения в указанном объекте, а также не может нести административную ответственность за использование с этой даты земельного участка не по назначению.

Заявлением, представленным на государственную регистрацию, общество, по сути, просило погасить имеющуюся в ЕГРП запись об аренде, однако ввиду непредставления указанных управлением документов и, принимая во внимание нормы законодательства, подлежащие применению в данном случае, право владения и пользования земельным участком перешло к иным лицам, в связи с чем аренду нельзя было считать не прекратившейся. То обстоятельство, что право владения и пользования участком перешло к иным лицам (покупателям нежилых помещений в спорном здании), не давало обществу оснований настаивать для внесения в ЕГРП записи о прекращении аренды, хотя бы и зарегистрированной за обществом, а не за другими лицами.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ управления является законным, а требования общества - не подлежащими удовлетворению.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание требование к единообразию в применении судами норм права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 по делу N А41-58990/2014) и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.12.2015 по делу N А41-69574/15 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.Н. Виткалова П.А. Иевлев