Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 г. N 20АП-1884/16

Тула

10 мая 2016 г.

Дело N А62-7760/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28.04.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.05.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Стахановой В.Н., судей Заикиной Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Солововой М.И., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" (г. Смоленск, ОГРН 1026701427664, ИНН 6730041498) - Янгировой Ю.Н. (доверенность от 10.12.2015), от ответчика - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - Базеевой Н.Л. (доверенность от 11.01.2016 N 1/19-исх), рассмотрев в судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.02.2015 по делу N А62-7760/2015 (судья Красильникова В.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" (далее - истец, общество, ООО "Смоленсккино") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к администрации города Смоленска (далее - ответчик, администрация) об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Смоленсккино" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2015 N 760, заключенного между муниципальным образованием город Смоленск в лице администрации города Смоленска и ООО "Смоленсккино", в редакции спорных пунктов, изложенных в решении Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015 по делу N А62-1583/2015, на объект недвижимого имущества - здание кинотеатра "Смена", общей площадью 458,8 кв. метров, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. метров по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5. (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.02.2016 исковые требования удовлетворены.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, необоснованно в данном случае считать, что договор от 23.03.2015 N 760 заключен и являлся действующим до 21.09.2015.

Кроме того, ответчик обращает внимание на то, что по делу N А62-1583/2015 разногласия по условиям проекта договора купли-продажи от 23.03.2015 N 760 не рассматривались и считает, что идентичности текста проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, полученного истцом 12.02.2015, и договора, который рассматривался в названном выше деле, не имеют значения для разрешения настоящего спора. Более того, администрация утверждает, что тексты указанных договоров не были идентичными.

ООО "Смоленсккино" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Смоленск является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5, общей площадью 458,8 кв. метров, на земельном участке площадью 756 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Между администрацией г. Смоленска и ООО "Смоленсккино" заключен договор аренды 26.07.2010 N 3052/10, в соответствии с которым арендодатель передал во временное пользование за плату помещение кинотеатра "Смена", расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5, общей площадью 458,8 кв. метров.

Арендатор указанного помещения - ООО "Смоленсккино" в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 28.11.2013 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им здания кинотеатра "Смена".

Постановлением администрации г. Смоленска от 30.12.2014 N 2327-адм принято решение о продаже ООО "Смоленсккино" арендуемого кинотеатра "Смена" с земельным участком площадью 756 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0031930:18, относящимся к категории земель населенных пунктов, занимаемым названным объектом и необходимым для его использования по цене 33 859 941 рубль с правом выбора ООО "Смоленсккино" порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Также принято решение засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рублей, произведенных ООО "Смоленсккино" на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 N RU 67 302000-129.

Во исполнение указанного постановления N 2327-адм ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи, в пункте 2.1. которого предусмотрено, что продается здание кинотеатра одновременно с земельным участком под ним, общей площадью 756 кв. метров, с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

В пункте 3.1. договора продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 33 859 941 рубль без НДС, в том числе стоимость земельного участка 7 973 500 рублей.

В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рубля, произведенных ООО "Смоленсккино" на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 N RU 67 302000-129.

В пункте 3.2 договора предусмотрено, что оплата за земельный участок в размере 7 973 500 рублей производится единовременно не позднее, чем через тридцать дней с даты заключения настоящего договора купли-продажи недвижимого имущества.

Общество не согласилось с размером выкупной стоимости здания кинотеатра, а также с включением в договор пункта о продаже здания кинотеатра с земельным участком, на котором расположено здание; направило в адрес администрации протокол разногласий от 18.02.2015.

Администрация г. Смоленска письмом от 24.03.2015 отклонила протокол разногласий истца, направив в адрес общества письмо и повторно проект договора купли-продажи от 23.03.2015 N 760 (фактически с аналогичными условиями, что и первоначальный проект договора).

Отсутствие согласия сторон по спорным пунктам договора явилось основанием для обращения в арбитражный суд.

Решением от 05.06.2015 Арбитражный суд Смоленской области по делу N А62-1583/2015 урегулировал разногласия между обществом и администрацией при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - здания кинотеатра "Смена", расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5, общей площадью 458,8 кв. метров, расположенного на земельном участке площадью 756 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0031930:18, изложив возникшие разногласия в следующей редакции:

"Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества - здание кинотеатра "Смена", общей площадью 458,8 кв. метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5 на земельном участке площадью 756 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Продажная цена недвижимого имущества - здания кинотеатра "Смена", общей площадью 458,8 кв. метров определена на основании судебной экспертизы и составляет 20 723 000 рублей (двадцать миллионов семьсот двадцать три тысячи рублей без НДС).

В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества - здания кинотеатра "Смена" засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 (девятнадцать миллионов шестьсот тридцать тысяч пятьсот три) рубля 80 копеек (без НДС), произведенных ООО "Смоленсккино" на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 N RU 67 302000-129.

Оплата за приобретаемое недвижимое имущество будет произведена в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75 % годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования администрацией города Смоленска объявления о продаже арендуемого имущества.

Продажную стоимость в размере 1 109 497 (один миллион сто девять тысяч четыреста девяносто семь) рублей (без учета неотделимых улучшений) и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утверждаемому продавцом и покупателем".

Суд также исключил из договора купли-продажи пункты договора, касающиеся продажи земельного участка, площадью 756 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов по указанному делу (постановление от 10.12.2015).

Общество письмами б/д и б/н (получено администрацией 21.09.2015) и от 07.09.2015 N 64 (получено администрацией 07.10.2015) уведомило ответчика о необходимости представления документов и явки в Управление Росреестра по Смоленской области для государственной регистрации перехода права собственности на здание кинотеатра.

Однако представитель администрации в Управление Росреестра по Смоленской области не явился. Данный факт администрацией не отрицался.

Управление Росреестра по Смоленской области в письме в адрес суда от 11.01.2016 сообщило, что истец и ответчик с соответствующими заявлениями о переходе права собственности на спорное имущество в адрес управления не обращались.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество у приобретателя возникает на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, а также фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что в настоящее время спорное имущество фактически находится в пользовании ответчика, поскольку было передано ему по договору аренды от 26.07.2010 N 3052/10 на основании акта приема-передачи от 01.08.2010 и из пользования ответчика не выбывало до настоящего времени. Оплата по сделке не производилась, поскольку условиями договора купли-продажи в редакции решения суда по делу N А62-1583/2015 предусмотрено, что оплата за приобретаемое недвижимое имущество будет произведена в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75 % годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования администрацией города Смоленска объявления о продаже арендуемого имущества. Продажную стоимость в размере 1 109 497 (один миллион сто девять тысяч четыреста девяносто семь) рублей (без учета неотделимых улучшений) и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утверждаемому продавцом и покупателем.

В соответствии с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка купли-продажи является заключенной с учетом урегулированных судом в рамках дела N А62-1583/2015 разногласий.

Таким образом, суд первой инстанции справедливо заключил, что материалами дела подтверждена передача имущества истцу и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы администрации о том, что сторонами не согласован график платежей, договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2015 N 760 не подтверждает факт заключения сделки, поскольку подписывался и направлялся в адрес общества, как проект и второй экземпляр не был возвращен администрации в рамках дела были урегулированы разногласия по первоначальному проекту, в связи с чем с учетом урегулированных в рамках дела N А62-1583/2015 разногласий сторонами должен был быть составлен новый договор купли-продажи, справедливо отклонены судом первой инстанции как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как следует из текста решения Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-1583/2015, при рассмотрении спора суд пришел к выводу, что сторонами были согласованы все необходимые условия сделки по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества - здания кинотеатра "Смена" и на рассмотрение суда были переданы лишь разногласия по отдельным пунктам договора, касающиеся выкупной цены здания и исключения из текста договора условия о продаже земельного участка под зданием.

Проекты договоров от 18.02.2015 и 23.03.2015 N 760 являлись аналогичными по условиям, спора по которым у сторон не возникало, а спорные условия были урегулированы судом.

При этом в решении суда указано, что администрация г. Смоленска письмом от 24.03.2015 отклонила протокол разногласий истца, направив в его адрес письмо и повторно проект договора купли-продажи от 23.03.2015 N 760 (фактически с аналогичными условиями, что и первоначальный проект договора).

При рассмотрении дела N А62-1583/2015 судом не были приняты во внимание доводы администрации о том, что сторонами должны быть урегулированы разногласия по договору от 23.03.2015 N 760, так как действия ответчика в части неоднократного направления проекта договора купли-продажи противоречат положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в части порядка урегулирования разногласий между сторонами договора, а также положениям Закона N 159-ФЗ, которым предусмотрены срок и порядок заключения договоров купли-продажи выкупаемого имущества.

Следовательно, предметом спора являлись разногласия по единственной сделке, совершенной сторонами, путем обмена документами, в том числе и договором от 23.03.2015 N 760 (определение Арбитражного суда Смоленской области об отказе в разъяснении судебного акта от 02.02.2016 по делу N А62-1583/2015).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2015 N 760, не противоречит обстоятельствам дела и действующему законодательству, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены судом первой инстанции по основаниям, изложенным выше.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.02.2015 по делу N А62-7760/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Мордасов