Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2016 г. N 10АП-4377/16

г. Москва

10 мая 2016 г.

Дело N А41-74683/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Мальцева С.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - Сидорова А.В. представитель по доверенности N 3 от 28.12.2015 г.,

от ответчика - Асонова М.Н. представитель по доверенности N 4131/2-35 от 29.12.2015 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.02.2016 года, принятое судьей Плотниковой Н.В., по делу А41-74683/15 по иску общества с ограниченной ответственностью "Слава" (ИНН 5045019191; ОГРН 1025005921368) к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (ИНН 5045014891; ОГРН 1025005922457) об урегулировании разногласий по договору,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Слава" (далее - ООО "Слава") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области с учетом принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения об урегулировании разногласий по договору:

1. Урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 293,9 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 33/27

2. Принять пункт 4.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, составляет 5 953 000 (пять миллионов девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей, без учета НДС".

3. Принять пункт 4.2. договора в следующей редакции: "Указанная в п. 4.1 сумма выплачивается в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях со дня заключения договора купли-продажи на счет Управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района л/сч 04483809130), Счет N 40101810600000010102 Отделение 1 Москва БИК 044583001, КБК 01011402053050000410".

4. Принять пункт 4.3. договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества".

5. Принять пункт 7.2.1 договора в следующей редакции: "Оплатить выкупленное имущество в полном в соответствии с п.4.1. и в срок, установленный в п.4.3. настоящего договора".

6. Принять пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу документы, подтверждающие оплату".

7. Пункт 7.2.7 из текста договора исключить (л.д. 3-7 т. 1, 59-60 т. 2).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2016 года по делу N А41-74683/15 исковые требования ООО "Слава" удовлетворены в полном объеме (л.д. 65-67 т. 2).

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права (л.д. 69-72 т. 2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д. 86-88 т. 2), просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из решения Арбитражного суда Московской области от 02.12.2014 по делу N А41-57757/14, оставленного без изменений постановлением Десятого Арбитражного апелляционным суда от 20.02.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.06.2015, суд признал незаконным отказ Администрации, выраженный в форме письма от 28.08.2014, от совершения Администрацией юридически значимых действий по заявлению ООО "Слава" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения обшей площадью 293,9 кв.м., по адресу: Московская область, г. Ступино, проспект Победы, д. 33/27; обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия по заявлению ООО "Слава" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 293,9 кв. м, по адресу: Московская область, г. Ступино, проспект Победы, д. 33/27, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли- продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (л.д. 40-46, 47-57, 58-68 т. 1).

ООО "Слава" получен проект договора купли-продажи спорного объекта (далее - проект договора).

31.07.2015 ООО "Слава", не согласившись с положениями проекта договора (п.п. 4.1., 4.2., 4.3., 7.2.1., 7.2.5., 7.2.7.), направило Администрации протокол разногласий, содержащий иные условия, в том числе по цене выкупа.

01.09.2015 Администрация отклонила протокол разногласий, в связи с чем истец, руководствуясь ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 420, 421, 445 ГК РФ, исходил из наличия доказательств для удовлетворения заявленных требований.

Обжалуя решение суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу.

Оценив доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд признает обоснованным то, что ввиду недостижения сторонами согласия по условиям договора, ООО "Слава" обратилось в суд с настоящим иском к Администрации, для которой заключение договора обязательно как в силу закона, так и в силу решения суда, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и признании договора заключенным на условиях протокола разногласий, для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, на условиях протокола разногласий.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2014 по делу N А41-57757/14 установлено, что ООО "Слава" соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества (л.д. 40-46, 47-57, 58-68 т. 1).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом.

При этом субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Из изложенного следует, что подобные действия должны быть совершены именно до опубликования Закона.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, а также во исполнение вышеуказанного решения суда ответчик в соответствии с требованиями действующего законодательства организовал проведение оценки выкупаемого имущества и направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, установленной в отчете о рыночной стоимости нежилого помещения.

Учитывая техническое состояние вышеуказанного объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что данная стоимость является недостоверной.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной нормы права дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 27.12.2012 - дату обращения истца за выкупом указанного, определением от 29.10.2015 по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Защита", специалисту-оценщику Кодзаеву С.М., предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 231 т. 1).

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения площадью 293,9 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, Проспект Победы, д.33/27 по состоянию на 27.12.2012 составляет 5 953 000 руб.(л.д. 2-50 т. 2).

Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ не заявлено.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о принятии п. 4.1. проекта договора в соответствии с экспертным заключением обоснован.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Следовательно, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что включение в договор условий п. 4.2, п. 4.3., п.п. 7.2.1., в редакции Администрации является неправомерным, а соответственно, вышеуказанные пункты правомерно приняты в редакции, предложенной истцом.

Редакция п. 7.2.1. договора соотносится с положениями норм действующего законодательства и с изменениями порядка оплаты имущества, установленного п. 4.2 и п. 4.3. договора.

Редакция п. 7.2.5 договора обоснованна в связи с выкупом имущества в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей.

Вывод суда первой инстанции об исключении из проекта договора п. 7.2.7. также обоснован, так как дополнительные обязательства по страхованию приобретаемого имущества на весь срок договора в пользу продавца на покупателя условиями договора не возлагаются.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, требования истца удовлетворены правомерно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.02.2016 года по делу А41-74683/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

С.В. Мальцев С.К. Ханашевич