Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2016 г. N 12АП-3904/16

г. Саратов

13 мая 2016 г.

Дело N А57-16427/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шикиной К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 марта 2016 года по делу N А57-16427/2015 (судья Степура С.М.)

заявление общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" (ИНН 6452037127, ОГРН 1116450005440, адрес местонахождения: 410005, г. Саратов, ул. Большая Горная, д. 231/241)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671, адрес местонахождения: 410012, г. Саратов, ул. пл. Театральная, д. 11)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; обязании внести в Единый государственный реестр прав запись о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; погасить реестровую запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; погасить реестровую запись о залоге права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в пользу ОАО "Сбербанк России" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

третьи лица: Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, адрес местонахождения: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19),

Нижневартовское отделение N 5939 Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, адрес местонахождения: 628606, Тюменская область, г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 10),

Гончарова Елена Юрьевна (г. Нижневартовск, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра),

Бевза Андрей Вячеславович (г. Нижневартовск, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра),

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" - Загребнев А.А., действующий по доверенности от 07.04.2016 N 3-20,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Романычева Н.В., действующая по доверенности от 21.09.2015 N 72,

другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Стройресурс" (далее - ООО "Стройресурс", Общество, заявитель) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации расторжения договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013, заключенного между ООО "Стройресурс" и Гончаровой Е.Ю.; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав запись о расторжении договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013; погасить реестровую запись о государственной регистрации договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 N 64-64-01/658/2013-198 от 15.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; погасить реестровую запись о залоге права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, номер гос. Регистрации N 64-64-01/158/2013-199 от 15.10.2013 в пользу ОАО "Сбербанк России" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Публичное акционерное общество "Сбербанк России", Нижневартовское отделение N 5939 Публичного акционерного общества "Сбербанк России", Гончарова Елена Юрьевна (далее - Гончарова Е.Ю.), Бевза Андрей Вячеславович.

Решением от 09 марта 2016 года Арбитражный суд Саратовской области признал недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации расторжения договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013, заключенного между ООО "Стройресурс" и Гончаровой Е.Ю.

Суд также обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав запись о расторжении договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 и погасить реестровую запись о государственной регистрации договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 N 6464-01/658/2013-198 от 15.10.2013.

В удовлетворении заявленных требований в остальной части суд отказал.

Кроме того, суд взыскал с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" расходы по госпошлине в сумме 3000 руб.

Суд также возвратил обществу с ограниченной ответственностью "Стройресурс" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Управление Росреестра по Саратовской области не согласилось с принятым решением в части удовлетворения требований заявителя и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в данной части, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Общества в полном объеме.

ООО "Стройресурс" считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 16.04.2016, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку по данному делу обжалуется часть решения суда первой инстанции, и лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей заявителя и Управления, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25.09.2013 между ООО "Стройресурс" и Гончаровой Еленой Юрьевной заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 33/д1/2 (далее - Договор), по которому Гончаровой Е.Ю. приобретались имущественные права требования с ООО "Стройресурс" (как с Застройщика) однокомнатной квартиры N 33 (далее - Объект долевого строительства, Объект), расположенной на 6 этаже блок-секции "Д" в жилом доме N 1 в микрорайоне "Березки-2" в комплексе 6-ти этажных жилых домов, расположенном по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", Новосоколовогорский жилой район, б/н.

В соответствии с пунктом 4.1. Договора, сумма Договора составляла 940 000 (Девятьсот сорок тысяч) рублей.

В соответствии с пунктом 5.1. Договора Гончарова Е.Ю. обязалась произвести оплату ООО "Стройресурс" суммы договора следующим образом:

* денежную сумму в размере 112 800 (Сто двенадцать тысяч восемьсот) рублей за счет собственных средств, после государственной регистрации Договора, но не позднее 30.10.2013;

* денежную сумму в размере 827 200 (Восемьсот двадцать семь тысяч двести) рублей за счет кредитных средств, получаемых в Открытом акционерном обществе "Сбербанк России" в лице Дополнительного офиса N 098 Нижневартовского отделения N 5939, в соответствии с Кредитным договором N8768 от 16 сентября 2013 года, после государственной регистрации Договора и возникновения ипотеки в силу закона на имущественные права Дольщика по настоящему договору.

16 сентября 2013 года ОАО "Сбербанк России" и Гончарова Е.Ю. подписали кредитный договор N 8768 (далее - Кредитный договор), по которому ОАО "Сбербанк России" обязалось предоставить Гончаровой Е.Ю. кредит в сумме 827200 (восемьсот двадцать семь тысяч двести) рублей на инвестирование строительства однокомнатной квартиры N33 (далее - Объект долевого строительства, Объект), расположенной на 6 этаже блок-секции "Д" в жилом доме N1 в микрорайоне "Березки-2" в комплексе 6-ти этажных жилых домов, расположенном по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", Новосоколовогорский жилой район, б/н.

Согласно пунктам 2.1, 2.1.1 указанного кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

15 октября 2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области была сделана запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 64-64-01/658/2013-198, а также запись о залоге права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, номер гос. регистрации N 64-64-01/658/2013-199 от 15.10.2013 в пользу ОАО "Сбербанк России".

По договору участия в долевом строительстве оплата суммы произведена Гончаровой Е.Ю. частично в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей, что подтверждается платежным поручением N 7518959 от 23.10.2013.

Задолженность в размере 540 000 (пятьсот сорок тысяч) рублей на расчетный счет заявителя не поступала.

30 сентября 2014 года ООО "Стройресурс" направило Гончаровой Е.Ю. предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования исх.N 2014-08-29/д 1/33 от 29.08.2014, по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Указанное письмо было получено Гончаровой Е.Ю. 15.10.2014.

Гончаровой Е.Ю. требование о погашении задолженности по уплате цены договора не исполнено, денежные средства не перечислены.

05 декабря 2014 года ООО "Стройресурс" направило Гончаровой Е.Ю. уведомление исх. N 2014-11-27/д1/33 от 27.11.2014, по почте заказным письмом с описью вложения, об одностороннем отказе ООО "Стройресурс" от исполнения договора N33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013, заключенного между ООО "Стройресурс" и Гончаровой Е.Ю., а также о том, что договор N33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 считается расторгнутым со дня направления Гончаровой Е.Ю. уведомления об одностороннем отказе ООО "Стройресурс" от исполнения Договора. Указанное уведомление получено Гончаровой Е.Ю. 23.12.2014.

Считая договор N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 расторгнутым с 05.12.2014, ООО "Стройресурс" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении Договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 года.

17 апреля 2015 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, уведомлением N 01/777/2014-53 сообщило об отказе в государственной регистрации расторжения Договора. В обоснование отказа Управление Росреестра указало, что в ЕГРП содержится запись о залоге в силу закона на спорный объект долевого строительства в пользу ОАО "Сбербанк России". Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Указанное соглашение, заключенное между Гончаровой Е.Ю. и ОАО "Сбербанк России" на государственную регистрацию не представлено.

Полагая, что Управлением Росреестра неправомерно отказано во внесении в ЕГРП записи о расторжении Договора, ООО "Стройресурс" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о незаконности сообщения Управления от 17.04.2015 N 01/777/201453 об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 25.09.2013 N 33/д1/2. В качестве меры восстановления нарушенного права суд возложил на регистрирующий орган обязанность по внесению в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора от 25.09.2013 N33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома и погашению реестровой записи о государственной регистрации договора N33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 N64-64-01/658/2013-198 от 15.10.2013.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Пунктом 4 названной статьи определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Право застройщика в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения дольщиком более чем на два месяца цены договора и порядок прекращения договора в таком случае предусмотрены статьями 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Как правомерно установлено судом первой инстанции, все требования действующего законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа от него застройщика в данном случае были соблюдены, предусмотренные законом документы представлены Обществом с заявлением о государственной регистрации прекращения договора.

При таких обстоятельствах, поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ реализация застройщиком права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве - от регистрации прекращения ипотеки права требования, суд обоснованно посчитал оспариваемый отказ регистрирующего органа незаконным и удовлетворили требования Общества.

В качестве меры восстановления нарушенного права заявителя суд первой инстанции правомерно возложил на регистрирующий орган обязанность по внесению в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора от 25.09.2013 N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома и погашению реестровой записи о государственной регистрации договора N 33/д1/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.09.2013 N 64-64-01/658/2013-198 от 15.10.2013.

Доводы подателя жалобы о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке, поскольку наличие записи о залоге на объект недвижимого имущества в пользу ОАО "Сбербанк" препятствует государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неверном толковании положений Закона о государственной регистрации, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона об ипотеке.

Также судебной коллегией отклоняется довод жалобы о том, что целью обращения Общества в суд является материально-правовой интерес в восстановлении права на квартиру и что между сторонами имеется спор о праве, в связи с чем, суд первой инстанции неправомерно рассмотрел требования заявителя по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку, как было указано выше, заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав и если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов, основанием для обращения заявителя в суд послужил отказ регистрирующего органа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, вследствие одностороннего отказа от него застройщика, право на реализацию которого, предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствует спор о праве на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает решение принятое судом первой инстанции в обжалованной части, законным и обоснованным.

Поскольку выводы суда первой инстанции не противоречат нормам материального и процессуального права, а также имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 марта 2016 года по делу N А57-16427/2015 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Ю.А. Комнатная

Судьи

С.А. Кузьмичев М.Г. Цуцкова