Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2016 г. N 15АП-4984/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

14 мая 2016 г.

дело N А32-6433/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии:

третьего лица: представителя Аникиной О.Г. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2016 по делу N А32-6433/2015 (судья Назыков А.Л.) по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью "Контакт"

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, закрытого акционерного общества "Московский пиво-безалкогольный комбинат "Очаково" о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Контакт" (далее - общество) о расторжении договора аренды 26.12.2011 N 4300018134, обязании вернуть земельный участок.

Заявленные требования мотивированы следующими обстоятельствами. Между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка 26.12.2011 N 4300018134 с кадастровым номером 23:43:0140008:131, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе, 12/22. Актами осмотра от 07.05.2014 и от 31.07.2014 подтвержден факт неосвоения земельного участка обществом, что является существенным нарушением условий договора. Разрешение на строительство на данном земельном участке обществу не выдавалось. Направленное ответчику предписание об устранении выявленных нарушений в установленный срок не исполнено.

В отзыве на иск ответчик доводам иска возражал.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2015 к участию в деле привлечено ЗАО "Московский пиво-безалкогольный комбинат" Очаково" в лице филиала N 1 ЗАО МПБК "ОЧАКОВО" г. Краснодар в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что существенные нарушения условий договора аренды обществом не допущены, в связи с чем, основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют, следовательно, отсутствуют и основания для его освобождения.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами. В данном деле факт неиспользования земельного участка подтвержден. Основания для применения пункта 3.2.4 договора аренды, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации подтверждены материалами дела. Цель договора аренды земельного участка не достигнута, земельный участок остался незастроенным. Доводы ответчика о том, что он не мог пользоваться спорным земельным участком по причине занятия части территории земельного участка бетонным забором и использования его третьими лицами не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку ответчик принял участок по акту приема-передачи от 26.12.2011, разногласий при заключении договора и подписании акта приема-передачи земельного участка не возникло. Наличие данного бетонного забора на участке на момент заключения договора ответчиком не доказано. Кроме того, если бы ответчик был заинтересован в освоении земельного участка, то самостоятельно предпринял бы действия, направленные на устранение объектов препятствующих освоению земельного участка, в том числе обратился в суд с иском о сносе (демонтаже). Доказательств предоставления администрацией участка в аренду с допущенной при образовании участка кадастровой ошибкой, не представлено. Наличие спора о границах, об устранении кадастровой ошибки в кадастровых сведениях о смежных земельных участках ответчиком не подтверждено. Таким образом, своевременных мер, направленных на использование земельного участка по назначению, которые можно ожидать от любого добросовестного участника оборота, общество не предпринимало, факт неиспользования земельного участка материалами дела подтвержден.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо указало, что расторжение договора является неизбежным для разрешения вопроса между истцом и третьем лицом по вопросу пользования земельным участком.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал правовую позицию по делу.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела, между администрацией и ОАО "Контакт" заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2011 N 4300018134 (л/с 119430000017388), по которому обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 958 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе, 12/22 с кадастровым номером 23:43:0140008:131 для строительства складских помещений (пункты 1.1, 1.3 договора аренды) - л.д. 9- 14 том 1.

В силу положений пункта 6.1 договора аренды срок его действия составляет 10 лет: с 13.12.2011 по 13.12.2021.

В силу положений пункта 4.1.5 договора аренды общество обязано использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором.

В пункте 3.2.5 договора аренды указывается, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя только в случае использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования либо способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку либо при неисполнении обязанностей, возложенных на арендатора пунктами договора, в том числе пунктом 4.1.5.

Соглашением от 11.08.22014 N 671 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.12.2011 N 430000017388 уточнена организационно-правовая форма арендатора в связи с преобразованием - ООО "Контакт" - л.д. 21 том 1.

Справочной информацией по объектам недвижимого имущества, полученной в порядке предоставления государственной услуги, подтверждается, что земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, площадью 958 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140008:131, расположенный по адресу:

г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе, 12/22, обременен арендой на основании договора аренды, дата регистрации 16.01.2012, номер регистрации 23-23-01/123/2012-040 и соглашения об изменении зарегистрированного договора, дата регистрации 29.08.2014, номер регистрации 23-23-01/2587/2014-1329 - л.д. 22 том 1.

Актами осмотра земельного участка N 1362 от 07.05.2014 и N 2108 от 31.07.2014 подтверждено, что арендуемый обществом земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, на участке складирован строительный материал - л.д. 32, 34 том 1.

Письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 27.10.2014 N 29/10546 подтверждается факт отсутствия выдачи разрешения на строительство обществу

на спорном земельном участке.

Администрацией 22.05.2014 было выписано предписание N 24704.26, адресованное обществу, об устранении нарушений условий договора аренды, связанных с неосвоением земельного участка и задолженностью по арендной плате, которое было направлено в общество почтовым отправлением, а так же вручено лично руководителю общества согласно отметке о получении 13.08.2014 - л.д. 39-45 том 1.

Письмом от 02.09.2014 администрация направила обществу уведомление о неисправности арендатора с указанием нарушений договора и предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140008:131 по причине того, что земельный участок не используется по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием с приложением соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи земельного участка - л.д. 46-49 том 1.

Установлено судом первой инстанции, не оспаривается сторонами, что данное письмо было отправлено почтовым отправлением и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения - л.д. 53, 54 том 1.

Из акта сверки, составленного администрацией и подписанного сторонами, следует, что по состоянию на 12.08.2015 задолженность общества перед администрацией по уплате арендной платы и пени отсутствует - л.д. 95-98 том 1.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка N RU23306000-00000000004396, подготовленный на основании заявления ООО "Контакт" от 23.10.2014, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140008:131, и утвержденный постановлением администрации от 10.12.2014 N 9175 - л.д. 23-31 том 1.

В соответствии с пунктом 2.2. градостроительного плана земельного участка участок расположен во 2-м поясе СЗЗ артезианской скважины, 3-й пояс артезианской скважины и водозабора, устанавливается специальный режим использования и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды в соответствии с САНПИН 2.1.4.1110-02 - л.д. 28 том 1.

В материалы дела представлен проект организации строительства склада N 8 по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Ростовское шоссе, 12/22, выполненный ОАО "Оргтехстрой", в соответствии с которым на отведенном земельном участке размещается здание неотапливаемого склада площадью 43 кв.м, а остальная территория асфальтируется и используется для временного хранения материалов и техники, не требующих закрытого помещения - л.д. 102 том 1.

Письмом от 10.02.2015 N 29/357-1 обществу отказано в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке по причине несоответствия проектной организации требованиям градостроительного плана (не выполнены условия градостроительного плана п.2.2, п.2.2.4), отсутствия согласования собственника аэропорта "Краснодар-Центральный" - л.д. 8 том 2.

Письмом ФГКВОУ ВПО Военный учебно-научный центр военно-воздушных сил "Военно-воздушная академия имени профессора Н.Е. Жуковского и Ю.А. Гагарина" от 07.04.2015 N 16/115 согласовано строительство объекта "Склад N 8" по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Ростовское шоссе, 12/22 - л.д. 17 том 2.

Согласно плану границ земельных участков по адресу г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе, 12/22, выполненному ООО ПКП "Геоплан" 02.11.2015, установлено, что южная и западная граница земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140008:131 не соответствует фактическому ограждению, тем самым пересекается с земельным участком с кадастровым номером 23:43:0140008:35 по адресу г. Краснодар, ул. Тополиная аллея, 3.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140008:35 пересекает капитальным ограждением в виде бетонного забора земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140008:131, площадь накладки составляет 427 кв.м, что отражено на чертеже - л.д. 122 том 1.

Свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2011 подтверждается факт государственной регистрации права собственности третьего лица на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140008:35 на основании договора купли-продажи от 21.09.2011 N 745 - л.д. 127 том 1.

Свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2003 подтверждается факт государственной регистрации права собственности третьего лица на нежилое здание - павильон и скважины N 5, N 6 литер Г57, общей площадью 8,4 кв.м, по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Тополиная Аллея, 3, на основании акта приемки законченного строительством объекта от 22.11.2002 - л.д. 51 том 2.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении искового заявления на основании следующего.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истец утверждает, что земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению.

Между тем судом первой инстанции установлено, что часть земельного участка занята скважиной, принадлежащей третьему лицу, а также установлен капитальный бетонный забор.

Суд первой инстанции верно указал, что данные обстоятельства свидетельствуют о том, что общество, приобретая в аренду земельный участок площадью 958 кв.м., не имело возможности его использовать в течение всего срока действия договора аренды по независящим от общества обстоятельствам. При этом общество надлежащим образом выполнило свои обязательства перед администрацией по внесению арендной платы за спорный земельный участок в полном размере.

Как верно указал суд, истцом не доказан факт нецелевого использования земельного участка.

Судом указано, что для вывода о нецелевом использовании земельного участка истец должен был представить доказательства о том, что вид использования земельного участка ответчиком не соответствует предмету договора и носит постоянный (длящийся) характер, однако доказательства в материалах дела отсутствуют.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы, что ответчик обязан был предпринять действия по приведению переданного ему в аренду земельного участка в оговоренныом договором виде. Договором аренды установлена обязанность арендодателя по передаче земельного участка пригодного для использования его обществом по назначению.

Из материалов дела следует, что общество обращалось в администрацию по вопросу сноса или переноса бетонного забора (л.д. 79 том 1), однако, администрация, обратившись в суд с иском к третьему лицу по делу с требованиями об освобождении земельного участка, в дальнейшем заявила отказ от иска (дело А32-35320/2014, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014), в связи с чем производство по делу было прекращено.

Кроме того, пункт 3.2.4 договора не соответствует нормам законодательства.

Данный пункт договора нарушает два предписания положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: запрет досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя иначе, как по решению суда, запрет расторжения такого договора при нарушениях, которые не могут быть квалифицированы как существенные.

Из положений статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует вывод, что законодатель в качестве существенного рассматривает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Положения пункта 3.2.4 договора о праве арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при неиспользовании земельного участка в течение одного года противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Недействительность указанного положения пункта 3.2.4 договора в силу предписаний статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет недействительности прочих его частей.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора и освобождения земельного участка обществом.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено. В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. Администрация от уплаты госпошлин освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2016 по делу N А32-6433/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина