Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2016 г. N 14АП-1660/16

г. Вологда

16 мая 2016 г.

Дело N А05-11561/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 мая 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Писаревой О.Г. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Андрея Алексеевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 января 2016 года по делу N А05-11561/2015 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 1032901360304; ИНН 2904005937; место нахождения: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, пл. Советов, д. 3; далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Попову Андрею Алексеевичу (ОГРНИП 314290419000037; ИНН 290401232308; место нахождения Архангельская обл., г. Котлас) о расторжении договора аренды помещения от 13.03.2009 N 274, выселении и взыскании 200 063 руб. 52 коп. долга и пени.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13 января 2016 года по делу N А05-11561/2015 иск удовлетворён.

Предприниматель Попов А.А. с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование своей позиции указывает на то, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 30.06.2015 по делу N А05-2444/2015 признан незаконным отказ комитета в приобретении предпринимателем в собственность арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ). В связи с этим полагает, что правовые основания для удовлетворении требования о расторжении договора аренды помещения от 13.03.2009 N 274, а также о взыскании арендных платежей и пеней отсутствуют.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, считает решение суда законным и обоснованным.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, поэтому разбирательство по делу произведено без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, 13.03.2009 комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды помещения N 274, в соответствии с которым предпринимателю Попову А.А. передано во временное владение и пользование под офис нежилое встроенное помещение площадью 47,4 кв.м в доме N 12-а по ул. Кедрова в г. Котласе Архангельской области.

В соответствии с пунктом 5.1 названного договора срок аренды установлен с 13.03.2009 по 13.03.2019.

Государственная регистрация договора от 13.03.2009 N 274 произведена 14.07.2009.

Согласно подпункту "г" пункта 2.1 указанного договора предприниматель обязан своевременно вносить месячную арендную плату не позднее срока, установленного договором.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора от 13.03.2009 N 274 месячная арендная плата с 01.04.2009 составляет 8702 руб. 53 коп. Оплата аренды производится ежемесячно до 20 числа текущего месяца.

В пункте 3.3 этого же договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с Формой расчета арендной платы, ежегодно утверждаемой Собранием депутатов муниципального образования "Котлас".

Как видно из приложения к договору аренды, расчет месячной арендной платы на момент заключения договора произведен по формуле, принятой решением Собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 26.06.2008 N 665 и предусматривающей произведение арендуемой площади, расчетной стоимости строительства 1 кв. м, различных коэффициентов (износа, качества строительных материалов, территориальной зоны, качества нежилого помещения и т.п.).

Сторонами 01.01.2014 подписано дополнительное соглашение, согласно которому размер месячной арендной платы составил 24 413 руб. 24 коп.

Согласно приложению к дополнительному соглашению от 01.01.2014, расчет размера арендной платы на 2014 год произведен с повышающим коэффициентом 1,6, применяемым в случае сдачи арендованного имущества в субаренду в соответствии с пунктом 3 Формы расчета месячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями (приложение к решению Собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 19.06.2014 N 56-н).

Из акта проверки от 30.04.2014 следует, что всё арендованное истцом помещение передано им в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Дионис", в связи с чем повышающий коэффициент субаренды применялся в расчете с 01.01.2014, с обоснованностью применения которого предприниматель согласился, подписав дополнительное соглашение от 01.01.2014.

Размер арендной платы на 2015 год, произведенный по Форме расчета месячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями с учетом решения собрания депутатов от 19.06.204 N 56-н, составил 30 152 руб. 62 коп.

Предприниматель 26.05.2015 обратился в Комитет с заявлением о перерасчете арендной платы в связи с тем, что с 01.05.2015 перестал сдавать помещение в субаренду для магазина "Дионис".

Комитетом 16.06.2015 подготовлен проект дополнительного соглашения к договору, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2015 составляет 30 152 руб. 62 коп. в месяц, с 26.06.2015 - 19 410 руб. 81 коп. в месяц.

Соответствующее дополнительное соглашение от 16.06.2015 направлено арендатору с сопроводительным письмом от 16.06.2015 N 01-1077, возвращено арендодателю по истечении срока хранения, предпринимателем оно не подписано.

Ответчик каких-либо возражений на предмет необоснованности применения повышающего коэффициента в связи с субарендой помещений суду не заявил, правильность расчета не оспорил, факт передачи в субаренду помещения не отрицает, что следует из его обращения о перерасчете арендной платы в связи с прекращением субарендных отношений.

В связи с невнесением предпринимателем арендной платы, комитет претензией от 07.07.2015 N 01-1233 просил погасить задолженность в сумме 107 990 руб. 10 коп., образовавшуюся по состоянию на 30.06.2015 за период с февраля по июнь 2015 года, уплатить пени, а также уплатить арендную плату за июль 2015 года в установленный договором срок.

Претензией от 07.09.2015 N 01-1661 комитет, ссылаясь на невнесение арендной платы более двух раз подряд и наличие задолженности по состоянию на 31.08.2015 в сумме 146 811 руб. 72 коп., предложил ответчику расторгнуть договор аренды и вернуть помещения по акту приема-передачи от 15.10.2015.

(получено арендатором 15.09.2015).

Сославшись на неисполнение предпринимателем данных претензий, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2 статьи 450 Кодекса установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что комитетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а предпринимателем нарушены сроки внесения арендных платежей, что является нарушением условий договора аренды помещения от 13.03.2009 N 274, а также самостоятельным основанием для его расторжения.

Приняв во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь упомянутыми нормами ГК РФ, обоснованно удовлетворил иск о расторжении названного договора.

Так как доказательств погашения задолженности по уплате арендных платежей ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено, суд также правомерно взыскал с арендатора 186 100 руб. 82 коп. долга.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Кодекса является неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 Кодекса).

Материалами дела подтверждается факт невнесения предпринимателем арендной платы за спорный период по договору аренды помещения от 13.03.2009 N 274.

Наличие со стороны арендатора просрочки исполнения денежного обязательства по указанному договору явилось основанием для начисления неустойки за период с 23.12.2014 по 21.12.2015 в сумме 33 840 руб. 99 коп. на основании пункта 3.5 договора от 13.03.2009 N 274.

Расчет пеней соответствует условиям названного договора и является правильным. При таких обстоятельствах пени в заявленной сумме правомерно взысканы с предпринимателя.

Довод подателя жалобы о том, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 30.06.2015 по делу N А05-2444/2015 признан незаконным отказ комитета в приобретении предпринимателем в собственность арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды помещения от 13.03.2009 N 274, а также о взыскании арендных платежей и пеней.

Неправомерный отказ комитета сам по себе не влечет автоматического прекращения договора аренды и вытекающих из него обязательств сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Кодекса). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекратившимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, но в любом случае такой момент не может наступить позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

На основании вышеприведённых норм, арендные отношения в связи с выкупом субъектом малого и среднего предпринимательства имущества прекращаются в момент заключения соответствующего договора купли-продажи. До момента заключения такого договора отношения сторон регулируются договором аренды, который сохраняет свое действие, и соответствующими нормами гражданского законодательства.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования комитета.

Основания для изменения или отмены решения суда, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, отсутствуют.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, госпошлина при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда уплачивается в размере 50 процентов размера госпошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче исковых заявлений неимущественного характера госпошлина уплачивается в размере 6000 рублей.

Таким образом, сумма государственной пошлины, подлежащая уплате при подаче апелляционной жалобы в рассматриваемом случае, составляет 3000 рублей.

С апелляционной жалобой предпринимателем представлена копия чека-ордера от 06.04.2016 на вышеуказанную сумму.

Между тем с учетом положений пункта 3 статьи 333.18 НК РФ, части 9 статьи 75 АПК РФ платежные поручения и квитанции представляются в арбитражный суд только с подлинной отметкой банка об их исполнении. Ксерокопии и фотокопии платежных поручений и квитанций об уплате государственной пошлины, а также расчетные документы без отметки банка о перечислении государственной пошлины в федеральный бюджет не могут быть приняты в качестве доказательства ее уплаты.

Определением суда от 07 апреля 2016 года по настоящему делу ответчику предлагалось представить в суд апелляционной инстанции оригинал чека-ордера от 06.04.2016 об уплате государственной пошлины.

Поскольку на момент рассмотрения жалобы оригинал платежного документа не предъявлен и в удовлетворении жалобы ответчику отказано, с предпринимателя подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 102, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 января 2016 года по делу N А05-11561/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Андрея Алексеевича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Попова Андрея Алексеевича в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента его принятия.

Председательствующий

И.А. Чапаев

Судьи

О.Г. Писарева Л.Ф. Шумилова