Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2016 г. N 08АП-15527/15

город Омск

27 февраля 2016 г.

Дело N А75-3236/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Лепёхиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15527/2015) жилищного накопительного кооператива "ЕДИНСТВО" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 30 октября 2015 года по делу N А75-3236/2015 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску жилищного накопительного кооператива "ЕДИНСТВО" (ОГРН 1048603250233, ИНН 8609018023) к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИНВЕСТГРУПП" (ОГРН 1128602022878, ИНН 8602195182) о признании пункта договора купли-продажи недействительным,

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие",

установил:

жилищный накопительный кооператив "ЕДИНСТВО" (далее - ЖНК "Единство", кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИНВЕСТГРУПП" (далее - ООО "СИГ", ответчик) о признании недействительным условия договора купли-продажи квартир от 12.10.2012 N 372/5-1 в части пункта 4: "С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиры, в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке" (залог недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ, квартира считается в залоге у Банка. Право Банка по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиры, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются Закладной, составляемой Покупателями и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие" (далее - ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра по ХМАО - Югре).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 30 октября 2015 года по делу N А75-3236/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Возражая против принятого судебного акта, ЖНК "Единство" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что изложенное в пункте 4.2 договора условие о залоге квартиры в пользу Банка противоречит законодательству о жилищно-накопительных кооперативах, в котором предусмотрен запрет на совершение сделок по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений без предварительного решения общего собрания членов кооператива, и нарушает законные права и интересы истца. ЖНК является некоммерческой организацией и имеет ограниченную правоспособность при заключении договоров займа, кредитных договоров. Между тем, по мнению заявителя, неправомерно не были предметом рассмотрения дела обстоятельства одобрения договоров, не исследовались обстоятельства соотношения кредитов с размером средств, которые кооператив вправе привлечь на приобретение или строительство жилого помещения, установленных частью 3 статьи 47 Федерального закона N 215. Суд не дал оценку допущенным нарушениям при регистрации договоров.

От ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

В обоснование исковых требований указано, что между ЖНК "Единство" в качестве и Ханты-Мансийским Банком открытое акционерное общество заключен договор кредитной линии N 47-09/12-211 12.10.2012 (том 1 л.д. 90-99), по условиям которого банк открывает заемщику кредитную линию с лимитом выдачи 20 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить полученные в рамках кредитной линии кредиты (транши) и уплатить проценты на них, на условиях и в порядке, определенных договором.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры N 372/5-1 от 12.10.2012 (том 1 л.д. 20-23), по условиям которого истец приобретает в собственность с использованием кредитных средств ОАО "Ханты-Мансийский Банк", предоставленных по договору N 47-09/12-211 от 12.10.2012, квартиру общей площадью 67,9 кв.м., расположенную по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Университетская, дом 39, квартира 372.

Цена квартиры составляет 4 170 000 руб., без НДС. (пункты 1 и 4 договора).

В пункте 4 договора указано, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке" (залог недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ квартира считается в залоге у Банка. Право Банка по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиры, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой покупателями и выдаваемой в соответствии с законодательством Российской Федерации.

12.10.2012 квартира передана продавцом покупателю по передаточному акту (том 1 л.д. 26). На договоре имеются отметки о государственной регистрации права и ипотеки в силу закона (том 1 л.д. 27).

Переход права собственности на указанную квартиру к истцу подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 2 л.д. 137) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.06.2015 (том 2 л.д. 4-8), в которых имеются сведения об ипотеке в силу закона пользу Банка.

Истец полагая, что содержащееся в пункте 4.2. договора купли-продажи квартиры условие о залоге, без одобрения общего собрания/правления кооператива, является нарушением требований статей 42, 48 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

По общему правилу акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие (пункт 1 статьи 4 ГК РФ). В связи с этим суд руководствовался редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральных законов, действовавшей при заключении сторонами сделок.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из искового заявления следует, что истец оспаривает условие договора купли-продажи квартиры от 12.10.2012 N 372/5-1 в части пункта 4: "С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиры, в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке" (залог недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ, квартира считается в залоге у Банка. Право Банка по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиры, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются Закладной, составляемой Покупателями и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ".

Согласно пункту 4 ответчик (продавец) проинформирован покупателем (ответчиком) о приобретении квартир с использованием кредитных средств ОАО Ханты-Мансийский Банк, предоставленных покупателю по договору кредитной линии от 12.10.2012 N 47-09/12-211.

Приобретение квартиры в собственность за счет полученных от банка кредитных средств истец не оспаривает.

В пункте 3 статьи 334 ГК РФ указано, что залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 названной статьи, соответственно, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (часть 2 статьи 77 Закона об ипотеке).

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, включение в текст договора условий о приобретении квартир за счет привлеченных кредитных средств и возникновение залога на жилое помещение в силу закона соответствует требованиям законодательства и договор не порочит.

Доводы истца о необходимости одобрения передачи квартир в залог общим собранием/правлением кооператива, коллегия суда отклоняет.

В настоящем случае залог возник в силу закона. Следовательно, указанные истцом обстоятельства (отсутствие одобрения) на возникновение права залога не влияют.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец оспаривает условие сделки о залоге квартиры, однако, применительно к вышеуказанной норме не обосновывает возможность заключения договора купли-продажи без указанного положения, учитывая, что квартира приобретена на денежные средства, полученные об банка по кредитному договору, а в силу пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки, о чем указано выше.

Доводы о том, что судом не были исследованы обстоятельства соотношения размера кредита с размером средств, на которое кооператив вправе привлечь на приобретение или строительство жилого помещения (статья 47, 48 Федерального закона N 215-ФЗ) судом отклоняются, поскольку не имеют правового значения для спорных правоотношений, которое возникли из договора купли-продажи продажи.

Кроме этого, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 15.07.2015 по делу N А75-4594/2014 в удовлетворении требований Кооператива к банку о признании кредитного договора недействительным по основаниям, указываемых истцом в рамках настоящего дела, отказано в полном объеме.

Доводы истца о несоблюдении формы договора ипотеки в части нотариального удостоверения, оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

Оснований для переоценки изложенных в решении выводов в соответствующей части суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно указал, что форма и содержание договора купли-продажи квартиры соответствует закону.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 30 октября 2015 года по делу N А75-3236/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих Т.А. Зиновьева