Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2016 г. N 06АП-497/16

г. Хабаровск

18 мая 2016 г.

А73-14249/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от ЗАО "Комсомолка": Белько В.С., представитель по доверенности от 08.10.2015 N 12;

от ООО "Сингапур": Смальцер Н.А., представитель по доверенности от 01.06.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сингапур"

на решение от 28.12.2015

по делу N А73-14249/2015

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Коваленко Н.Л.,

по иску закрытого акционерного общества "Комсомолка"

к обществу с ограниченной ответственностью "Сингапур"

о расторжении договора аренды, освобождении помещений, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Комсомолка" (ОГРН 1152703004475, далее - ЗАО "Комсомолка") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сингапур" (ОГРН 1032700041307, далее - ООО "Сингапур") о расторжении договора аренды части здания производственного главного корпуса и нежилых помещений в нем от 01.09.2013 N 22-7/96, взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 085 680,28 рублей за период с 01.07.2015 по 31.10.2015, неустойки в размере 195 299,06 рублей за период с 16.06.2015 по 30.09.2015.

Требования обоснованы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей за используемые помещения, что явилось основанием для обращения с требованием о расторжении договорных правоотношений сторон.

Истцом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнены исковые требования, согласно которым истец просил взыскать с ООО "Сингапур" задолженность по арендной плате в размере 7 085 680,28 руб., неустойку в размере 195 299,06 руб.; расторгнуть договор аренды части здания производственного главного корпуса и нежилых помещений в нем от 01.09.2013 N 22-7/96, обязать ООО "Сингапур" освободить занимаемое нежилое помещение по договору аренды N 22-7/96 от 01.09.2013, находящееся по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина, 39, литер А.

Уточнения иска судом приняты к рассмотрению.

Определением от 24.11.2015 произведена замена истца - ЗАО "Комсомолка" на общество с ограниченной ответственностью "Комсомолка".

Решением от 28.12.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Сингапур" обратилось с апелляционной жалобой на предмет его отмены в части расторжения договора аренды части здания производственного главного корпуса и нежилых помещений в нем от 01.09.2013 N 22-7/96 и возложении обязанности освободить занимаемые нежилые помещения, а также взыскании неустойки в размере 195 299,06 рублей, просит принять по делу новый судебный акт, которым взыскать задолженность в размере 7 085 680,28 рублей, неустойку в размере 83 699,60 рублей в удовлетворении остальной части требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель сослался на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Полагает неустановленными судом обстоятельства надлежащего исполнения обязательства по передаче в аренду спорных помещений, так как предмет не согласован, поскольку по условиям договора аренды суммарная площадь арендуемых помещений составляет 5 103,5 кв.м, однако в решении суд обязал ответчика возвратить помещения общей площадью 5 111,3 кв.м.

Кроме того, возражает против размера взысканной неустойки, считая, что с ответчика необоснованно дважды за период с 16.0.2015 по 31.08.2015 взыскана неустойка в сумме 678 671,61 рублей, поскольку по делу N А73-9709/2015 уже взыскан данный размер неустойки за тот же период, при этом считает излишне взысканной неустойку в сумме 111 599,46 рублей.

Также считает необоснованным удовлетворение требования о расторжении договора аренды без учета юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, выразившиеся в том, что суд не учел, что после направления уведомления о расторжении договора аренды со стороны истца имели место действия, которыми фактически подтверждалось действие договора аренды, а именно - в протоколе совещания от 24.08.2015 истцом рассматривалась возможность внесении соответствующих изменений в договор аренды, также принималось истцом исполнение обязательств по внесению арендной платы и коммунальных платежей.

Считает необоснованным отказ суда в ходатайстве об отложении дела для предоставления возможности сторонам урегулировать спор путем заключения мирового соглашения, при этом указывает на то, что принятое решение затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, поскольку спорные нежилые помещения переданы в субаренду значительному количеству лиц.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Комсомолка" выразило несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, считая решение суда не подлежащим отмене.

Определением от 13.04.2016 по ходатайству ответчика апелляционный суд откладывал рассмотрение дела для предоставления сторонам возможности заключить мировое соглашение.

Стороны соглашения не достигли.

В судебном заседании представителем ответчика представлены платежные поручения в подтверждение внесения арендных платежей (N 180 от 07.07.2015, N 181 от 10.07.2015, N 91 от 06.08.2015).

Представитель истца сослалась на наличие других договоров аренды, по которым произведена арендная плата в соответствующих суммах, указанных в представленных платежных поручениях.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно материалам дела 01.09.2013 между сторонами заключен договор N 22-7/96 аренды части здания производственного главного корпуса и нежилых помещений в нем, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование за плату помещения второй секции производственного главного корпуса общей площадью 5 111,3 кв.м по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина, 39, литер А (помещения цокольного этажа N 54-66, подвальные помещения N 1-3, помещения 1 этажа N 60-122, помещения 2 этажа N 21-86, помещения 3 этажа N 78-134).

Помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.2003.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.09.2013.

Судом первой инстанции установлено наличие технической ошибки, допущенной при составлении договора, выразившейся в указании на передачу арендатору помещений четвертой и пятой секции производственного главного корпуса.

При этом, факт передачи арендатору спорных помещений ответчиком не оспаривается.

Пунктом 6.1. договора установлен срок его действия - с 01.09.2013 по 31.08.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязался в срок до 15 числа до начала текущего месяца оплачивать арендную плату за предстоящий месяц в размере: за цокольный этаж площадью 1 192,1 кв.м - 375 руб. в месяц за 1 кв.м, за 1 этаж площадью 1 181,7 кв.м - 420 руб. в месяц за 1 кв.м, за 2 этаж площадью 1 186,5 кв.м - 380 руб. в месяц за 1 кв.м, за 3 этаж площадью 1 169,5 кв.м - 210 руб. в месяц за 1 кв.м, за лестничные марши площадью 145,7 кв.м - 220 руб. в месяц за 1 кв.м, за технические помещения площадью 182 кв.м - 230 руб. за 1 кв.м, за подвал площадью 53,8 кв.м - 60 руб. в месяц за 1 кв.м, за прилегающий к арендуемым помещениям земельный участок площадью 59,85 кв.м - 20 руб. в месяц за 1 кв.м (без учета НДС).

Помимо арендной платы, арендатор обязался оплачивать коммунальные расходы (электро, водо, теплоснабжение, водоотведение) на основании выставленных арендодателем счетов-фактур в течении 5-ти календарных дней с даты получения счетов-фактур и не позднее 10-го числа текущего месяца в случае неполучения счетов-фактур.

В силу пункта 5.6 договора арендодатель вправе не чаще 1 раза в год изменять арендную плату в зависимости от изменения размера налогов, затрат, изменения рыночной цены в городе на недвижимое имущество, уровня инфляции, но не более чем на размер увеличения, который предусматривает Постановление администрации Хабаровского края, города Комсомольска-на-Амуре, о чем арендодатель обязан письменно уведомить арендатора за 5 дней до начала месяца применения новой цены.

Так, уведомлениями исх.N 7-7/243 от 31.01.2014, N 7-7/421А от 27.02.2015 арендатор извещался об увеличении размера арендной платы с 01.09.2014 и с 01.04.2015 соответственно.

В соответствии с пунктом 5.7 договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы, оплаты коммунальных услуг и других платежей арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с тем, что в период с 01.07.2015 по 31.10.2015 ответчик производил оплату арендных платежей несвоевременно и не в полном объеме, истец направил в его адрес претензию исх.N 22-960 от 24.09.2015, которая оставлена без ответа и исполнения.

Возможность досрочного расторжения договора аренды предусмотрена пунктами 6.4, 6.5.

09.07.2015 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в спорный период (июль-октябрь 2015 года) в размере 7 085 680 руб. 28 коп. подтверждается материалами дела, а доказательств исполнения обязательства по уплате аренды ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, но и не оспаривается, суд обоснованно признал подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании заявленной суммы ко взысканию.

Доводов относительно взыскания основной задолженности по арендной плате апелляционная жалоба не содержит.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 ГК РФ определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 5.7 договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы, оплаты коммунальных услуг и других платежей арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой уплаты арендной платы арендатором начислены пени в размере 195 299,06 рублей.

Поскольку материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей, судом обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании пеней в заявленном размере.

Расчет неустойки апелляционным судом проверен, признан верным.

Довод апелляционной жалобы относительно необоснованно дважды начисленной неустойки за период с 16.10.2013 по 31.08.2015 в сумме 678 671,61 рублей, со ссылкой на решение по делу N А73-9709/2015, в связи с чем неустойка подлежит взысканию в сумме 83 699,60 рублей, апелляционным судом отклонятся, на основании следующего.

По делу N А73-9709/2015 действительно взыскана неустойка за период с 01.01.2013 по 30.06.2015, однако взысканная по настоящему делу пеня в размере 195 299,06 рублей начислена на вновь образовавшуюся задолженность по арендной пате в сумме 7 085 680,28 рублей, то есть неустойка начислена за задолженность по арендной плате, образовавшуюся в разные периоды: с 01.11.2013 по 30.06.2015, с 01.07.2015 по 30.09.2015.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Пунктами 6.4., 6.5. договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон по истечении двух месяцев после уведомления другой стороны.

09.07.2015 истец в адрес ответчика направил уведомление о досрочном расторжении договора.

Ответчик с предложением расторгнуть договор аренды не согласился, о чем направил письмо N 41 от 09.09.2015.

Пунктом 6.5. договора предусмотрен двухмесячный срок со дня уведомления о досрочном расторжении договора.

Арендодателем в адрес арендатора направлены уведомления от 09.07.2015 N 22-927, от 31.08.2015 N 7-7562 с предложением досрочно расторгнуть договор и освободить помещения.

Факт направления арендодателем ответчику претензии с предложением расторгнуть договор подтвержден материалами настоящего дела.

При этом, арендатор отказался в добровольном порядке подписать соглашение о досрочном расторжении договора аренды и освободить помещения, в связи с чем истцом соблюден порядок уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения обязательств по своевременной оплате по договору аренды, требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным и удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

Довод ответчика относительно невыяснения судом обстоятельства надлежащего исполнения обязательства по передаче в аренду спорных помещений, так как предмет не согласован, апелляционным судом отклоняется на основании части 1 статьи 652 ГК РФ, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который необходим для использования недвижимости.

Кроме того, пунктом 5.1 договора аренды N 22-7/96 стороны согласовали размер арендной платы за пользование прилегающим к арендуемым помещениям земельным участком.

Материалы дела не содержат доказательства разногласий при заключении договора в части данного пункта, а также письменных возражений ответчика против оплаты в данной части в ходе исполнения договора. Отсутствуют и доказательства признания недействительным договора в данной части в судебном порядке.

Разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013), указывают на то, что стороны могут оспаривать договор по основаниям, связанным с ненадлежащим описанием объекта аренды, только до его исполнения. Фактическое исполнение сторонами принятых на себя обязательств и отсутствие разногласий по вопросу формирования размера арендной платы на протяжении всего срока договорных отношений свидетельствует об отсутствии неопределенности у сторон по поводу объекта аренды.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду расторжения договора аренды требование ООО "Комсомолка" об освобождения арендованных помещений также правомерно удовлетворенном на основании статей 622, 655 ГК РФ.

Довод ответчика относительно того, что судом первой инстанции при удовлетворении данного требования не учтено, что после направления уведомления о расторжении договора аренды со стороны истца имели место действия, которыми фактически подтверждалось действие договора аренды: в протоколе совещания от 24.08.2015 истцом рассматривалась возможность внесении соответствующих изменений в договор аренды, также принималось истцом исполнение обязательств по внесению арендной платы и коммунальных платежей, апелляционным судом отклоняется, поскольку внесение арендной платы является прямой обязанностью арендатора до момента возврата арендованного имущества арендодателю в силу статьи 622 ГК РФ.

Апелляционный суд не принимает довод ответчика относительно нарушения судом норм процессуального права, выразившееся в необоснованном отказе суда в ходатайстве об отложении дела для предоставления возможности сторонам урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.

Материалами дела подтверждается отказ ответчика добровольно освободить помещения (акт от 14.09.2015), а также уведомление от 16.12.2015 N 19-01/016 об отказе истца в предоставлении отсрочки уплаты задолженности и отказе в заключении мирового соглашения.

Суд, принимая во внимание представленные документы, в соответствии со статьей 158 АПК РФ не признал целесообразным откладывать судебное разбирательство.

При этом, отложение судебного разбирательства в ходе рассмотрения апелляционной жалобы не привело к заключению сторонами мирового соглашения.

Довод ответчика о том, что принятое решение затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле (субарендаторов), подлежит отклонению.

Так, действующее законодательство не наделает субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. Наличие обстоятельств, влекущих досрочное прекращение договора аренды, создает на стороне субарендатора не субъективные права и обязанности, а только заинтересованность в исходе дела.

Кроме того, судом принято во внимание, что арендатор уведомил субарендаторов о предстоящей смене арендодателя.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает, что права и обязанности субарендаторов, не являющихся участниками спорных отношений, данным судебным актом не затронуты.

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, а имеющимся в материалах дела доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом норм материального и процессуального права не нашли своего подтверждения.

Наличия безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из изложенного, оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по государственной пошлине относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 28.12.2015 по делу N А73-14249/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова А.А. Тихоненко