Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2016 г. N 15АП-4979/16

город Ростов-на-Дону

16 мая 2016 г.

дело N А32-32310/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Гасанова Р.С.-О. по доверенности от 31.12.2015 N 157,

от ответчика: генерального директора Палий Р.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МРКИ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11 февраля 2016 года по делу N А32-32310/2015 (судья Корейво Е.В.)

по иску закрытого акционерного общества "Мирана" (ИНН 2312025830, ОГРН 1022301981228)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "МРКИ" (ИНН 2309121639, ОГРН 1102309001410) (прежнее наименование - общество с ограниченной ответственностью "Патентное агентство "Тегас")

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Мирана" (далее - истец, ЗАО "Мирана") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Патентное агентство "Тегас" (далее - ООО "Патентное агентство "Тегас") о взыскании 7 302 472 руб. 50 коп. арендной платы, 425 977 руб. 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по уплате арендной платы по договору от 21.11.2014 N 11-2014 аренды нежилых помещений общей площадью 1349,86 кв.м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Дзержинского, 157.

До принятия решения по делу истец заявил отказ от иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 425 977 руб. 56 коп. (протокол судебного заседания от 24-27.11.2015).

Отказ от иска принят определением суда от 27.11.2015, производство по делу части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 425 977 руб. 56 коп. прекращено (л.д. 144-145 том 2).

Решением суда от 02 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены.

Суд взыскал с ООО "Патентное агентство "Тегас" в пользу ЗАО "Мирана" 7 302 472 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 30.04.2015.

Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о незаключенности договора аренды, указав, что сторонами договор исполнялся, так как ответчик принял помещения по акту передачи помещений и подписывал акты оказания услуг по предоставлению помещений. Сторонами было достигнуто соглашение о размере платы за использование имущества. Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий. Действующее законодательство не устанавливает связь арендной платы с физическим использованием имущества, находящегося в аренде у арендатора, так как арендатор вправе использовать имущество по собственному усмотрению с учетом ограничений, предусмотренных статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора. Ответчик не воспользовался предусмотренным разделом 9 договора правом на досрочное расторжение договора.

Суд также отклонил доводы ответчика об отсутствии возможности использования помещений ввиду отсутствия акта ввода в эксплуатацию здания, в котором располагаются арендованные помещения. Суд указал, что помещения ответчиком были приняты от истца по акту без замечаний. Допрошенные в судебном заседании свидетели не подтвердили достоверно невозможность использования помещений по их назначению. Здание, в котором располагаются арендованные помещения, не является самовольной постройкой, так как право собственности зарегистрировано на незавершенное строительством торгово-офисное здание степенью готовности 70%, на строительство которого было выдано разрешение N RU 23306000-529-р от 12.11.2007.

Суд также отклонил довод ответчика о невозможности проведения оплаты в порядке, предусмотренном условиями договора, то есть, посредством банковского аккредитива. Суд указал, что отсутствие возможности открытия аккредитива не препятствовало ответчику производить расчеты напрямую платежными поручениями в сроки, установленные договором.

После вынесения судом решения ООО "Патентное агентство "Тегас" изменило свое наименование на ООО "МРКИ", что следует из выписки из ЕГРЮЛ от 28.03.2016.

ООО "МРКИ" обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- суд первой инстанции неверно истолковал условия договора, указав, что сторонами согласован ежемесячный размер постоянной части арендной платы, тогда как в договоре предусмотрен размер постоянной части арендной платы за расчетный месяц. Понятие "ежемесячная плата" отличается от понятия "плата за расчетный месяц", так как не содержит указания на время осуществления оплаты. Пунктом 4.3 договора предусмотрен момент начала исполнения арендных платежей - после вступления договора в силу. Договор аренды не вступил в законную силу, так как не был зарегистрирован,

- судом не была дана оценка доводам ответчика о том, в соответствии с пунктом 3.3.2 договора арендованные помещения ответчик мог использовать в строгом соответствии с условиями пункта 2.7 договора. Истец гарантировал, что уже на момент заключения договора помещения находятся в состоянии, отвечающем требованиям условий договора. Однако на момент приема помещений в аренду здание не было введено в эксплуатацию. Необходимости указывать истцу на указанный недостаток не было, так как интересы истца были защищены отсутствием необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации договора и отсутствием физического доступа ответчика к помещениям ввиду непередачи ключей,

- стороны не были связаны обязательствами по договору аренды, так как не приступили к исполнению договора: арендодатель не ввел здание в эксплуатацию, а арендатор не приступил к выполнению оплаты арендных платежей в соответствии с пунктом 4 договора аренды,

- суд не дал оценки представленному инвестиционному договору N 12-2914 от 21.11.2014, заключенному между истцом и ООО "Рондион". Согласно пункту 1.6.2.1 инвестиционного договора ответчик на протяжении трех лет освобождается от уплаты арендных платежей истцу. Таким образом, у истца существовала обязанность освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что объекты аренды были приняты ответчиком по акту от 01.12.2014 без замечаний. Действующее законодательство не устанавливает связь арендной платы с фактическим использованием имущества. По условиям договора аренды арендатору предоставлено право на досрочное расторжение договора при создании арендодателем препятствий в пользовании помещениями на условиях договора. Ответчиком не предъявлялись претензии о невозможности использования помещения, подписывались акты оказания услуг по аренде помещений за период с декабря 2014 года по февраль 2015 года. Довод ответчика о незаключенности договора, что освобождает его от уплаты арендной платы, является необоснованным. Помещения фактически ответчику были предоставлены. Ссылка ответчика на инвестиционный договор N 12-2914 от 21.11.2014, заключенный между истцом и ООО "Рондион", является необоснованной, так как ответчик освобождался от уплаты арендной платы только в том случае, если бы ООО "Рондион" выполнило условия договора. В связи со смертью директора ООО "Рондион" условия договора не были выполнены. Поэтому арендную плату ответчик обязан выплачивать сам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.11.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор N 11-2014 аренды нежилых помещений общей площадью 1349,86 кв.м, расположенных в здании по адресу:

г. Краснодар, ул. Дзержинского, 157.

Нежилые помещения, передаваемые в аренду, конкретизированы в разделе 1 договора.

В разделе 4 договора стороны согласовали, что арендная плата за расчетный месяц состоит из двух составляющих: постоянной арендной платы (включает плату за временное пользование помещениями, плату за уборку помещений общего пользования, плату за предоставление охранных услуг, плату за предоставление парковочных мест) и переменной составляющей арендной платы (включает в себя возмещение арендатором расходов на фактически потребленные им объемы коммунальных услуг).

Согласованный сторонами размер постоянной части арендной платы по договору за расчетный месяц составил 1 460 494 руб. 50 коп. (пункт 4.1.1).

Ответчик принял на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату на условиях, предусмотренных разделом 4 договора.

Стороны согласовали, что оплата арендной платы за каждый расчетный месяц осуществляется арендатором после вступления договора в силу возобновляемым, безотзывным, покрытым аккредитивом в российских рублях. В период с даты подписания акта приема помещений по декабрь 2015 года включительно упомянутый аккредитив имеет срок 13 месяцев, далее с 2016 года по 2064 год включительно срок упомянутого аккредитива один год (пункт 4.3 договора). Оплата арендной платы за каждый расчетный месяц, а также всех надлежащих комиссий банков содержится в аккредитиве одним платежом. Распределение средств аккредитива производится по выставленному арендатору счету арендодателя в срок не ранее 20-го числа каждого расчетного месяца в размере постоянной составляющей арендной платы за соответствующий расчетный месяц (пункт 4.4).

Срок действия договора определен сторонами на период до 31 декабря 2064 года включительно.

Объекты аренды приняты арендатором от арендодателя по акту от 01.12.2015 (л.д. 33 том 1).

30.04.2015 стороны подписали соглашение о досрочном расторжении договора аренды (л.д. 43 том 1). Помещения были возвращены арендодателю по акту возврата помещений от 30.04.2015 (л.д. 44 том 1).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения ЗАО "Мирана" с иском по настоящему делу.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как правильно указал суд первой инстанции, действующее законодательство не устанавливает связь арендной платы с физическим использованием имущества, находящегося в аренде у арендатора, так как арендатор вправе использовать имущество по собственному усмотрению с учетом ограничений, предусмотренных статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.

Материалами дела подтверждается, что объекты аренды принимались ответчиком по акту без каких-либо замечаний.

Довод апелляционной жалобы ответчика о невозможности использования помещений ввиду отсутствия к ним физического доступа в связи с непередачей ключей доказательствами не подтвержден.

При подписании 01.12.2014 акта приема помещений ответчик не указывал на непередачу ключей от помещений. Доказательства направления истцу претензий об отсутствии доступа к помещениям и необходимости передачи ключей ответчик в материалы дела также не представил.

Довод ответчика о невозможности использования арендованных помещений в соответствии с целями, для которых помещения были приняты в арендное пользование, ввиду отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию, подлежит отклонению.

В пункте 2 акта передачи помещений от 01.12.2014 отражено, что помещения переданы арендатору в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, пригодном для нормальной эксплуатации в соответствии с целями использования, с внутренней отделкой поверхности стен, потолков, полов и перекрытий в качестве, удовлетворяющем требованиям арендатора.

По условиям раздела 9 договора арендатору предоставлялось право досрочного расторжения договора в случаях, когда арендодатель создает препятствия в пользовании помещениями на условиях договора.

Однако ответчик не воспользовался таким правом, напротив, в материалы дела представлены акты оказания услуг по аренде за период с декабря 2014 года по февраль 2015 года: N 801 от 30.12.2014, N 16 от 30.01.2015, N 49 от 27.02.2015, подписанные законным представителем ответчика и скрепленные печатью организации (л.д. 34-36 том 1).

Подписание актов опровергает довод ответчика о том, что стороны не приступили к исполнению договора аренды.

Довод ответчика о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации отклонен судом первой инстанции обоснованно.

Пунктом 11.3 договора обязанность по осуществлению государственной регистрации договора и представления на такую регистрацию всех необходимых документов была возложена на арендодателя.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не отрицается, что государственная регистрация долгосрочного договора аренды не производилась.

Суд при принятии решения правомерно руководствовался рекомендациями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В данном пункте постановления Пленум ВАС РФ указал, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Суд первой инстанции не выявил признаков того, что стороны не достигли соглашения в части существенных условий договора аренды, поскольку помещения были фактически переданы истцом ответчику в пользование по акту передачи, ответчик принял помещения без каких-либо замечаний.

В целях установления возможности фактического использования помещения судом первой инстанции были допрошены свидетели. В результате их опроса суд пришел к выводу о недоказанности ответчиком достоверно, что помещения им не могли быть использованы по назначению.

Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Судом первой инстанции установлено, что невозможность государственной регистрации договора была обусловлена отсутствием акта ввода в эксплуатацию офисного здания, в котором расположены переданные в аренду помещения.

Как следует из материалов дела, спорные помещения располагаются в незавершенном строительством торгово-офисном здании (литера А) степенью готовности - 76%.

Право собственности истца на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано 15.12.2008 (л.д. 47 том 3). Документом-основанием регистрации права собственности в соответствующем правоудостоверяющем документе указано разрешение на строительство N RU 23306000-529-р от 12.11.2007.

В силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Исключением является договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, который, согласно разъяснениям, данным в постановлении от 17.11.2011 N 73, является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Судом первой инстанции при разрешении спора учтен процент готовности здания, а также то обстоятельство, что при приемке объекта аренды ответчик не заявлял о каких-либо претензиях в части технического состояния помещений.

Судом первой инстанции дана оценка доводу ответчика о том, что он по вине истца не имел возможности производить оплату стоимости аренды в порядке, предусмотренном условиями договора, то есть, посредством банковского аккредитива.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части.

Суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие возможности открытия аккредитива не препятствовало ответчику производить расчеты напрямую, платежными поручениями, в сроки, установленные договором.

Довод апелляционной жалобы о неверном толковании судом первой инстанции условий договора о сроках внесения арендной платы (что согласованное в договоре понятие "плата за расчетный месяц" отличается от понятия "ежемесячная плата") не имеет правового значения для разрешения спора, так как истец отказался от требования о взыскании санкций за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы. В связи с прекращением договора аренды, истец в рамках настоящего дела отыскивает плату за период нахождения помещений в пользовании ответчика, который исчисляется расчетными месяцами.

В обоснование довода об отсутствии обязанности уплачивать арендные платежи по договору аренды ответчик представил в материалы дела инвестиционный договор N 12-2914 от 21.11.2014, заключенный между истцом и ООО "Рондион".

В частности, ответчик ссылается на пункт 1.6.2.1 инвестиционного договора от 21.11.2014, согласно которому ООО "Патентное агентство "Тегас" на протяжении трех лет освобождается от уплаты арендных платежей ЗАО "Мирана".

Между тем, из буквального толкования условий инвестиционного договора следует, что условием освобождения ООО "Патентное агентство "Тегас" от несения расходов по арендным платежам в течение трех лет является наличие у ЗАО "Мирана" денежного обязательства перед ООО "Рондион" за погашение им долгов ЗАО "Мирана" перед его кредиторами.

Доказательства наступления условий, предусмотренных пунктом 1.6.2.1 инвестиционного договора, для освобождения ООО "Патентное агентство "Тегас" от обязательства перед ЗАО "Мирана" по уплате арендных платежей, ответчик не представил.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что ООО "Рондион" не выполнило условия инвестиционного договора N 12-2914 от 21.11.2014 в связи со смертью его директора, в связи с чем, ответчик должен самостоятельно исполнить обязательство по уплате арендной платы перед истцом.

Ответчиком не опровергнуты доводы истца о неисполнении ООО "Рондион" условий инвестиционного договора N 12-2914 от 21.11.2014.

Исходя из изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Нормы материального права применены судом правильно, нарушения норм процессуального права, являющиеся безусловным основанием для отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом не допущены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 февраля 2016 года по делу N А32-32310/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина